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案情简介
B物业公司通过招投标，与A公司（甲小区开发商）签订了《前期物业管理合同》，对甲小区进行前期物业管理。随后，甲小区分期竣工交付，并陆续纳入B物业公司物业管理范围。在服务过程中，B物业公司了解到，甲小区仍有部分住宅、商铺、车位尚未出售，其产权仍属于A公司，B物业公司从未收取过相关物业服务费用。故B物业公司拟委托律师，追索该部分物业所产生的物业服务费用。
接受委托后，通过分析，摩闻律师认为，依据《前期物业管理合同》约定及相关法律规定，如果该部分住宅、商铺、车位等不动产权属仍为A公司所有，且B物业公司确实提供物业管理服务的，B物业公司可以向A公司物业服务费用。但B物业公司入场时，双方未正式办理移交手续，致使B物业公司不了解涉案不动产权属、竣工交付等情况，无法提供相关证据材料。
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代理意见
摩闻律师经过一系列调查取证，确定了该部分物业的权属、交付等基本情况后，向常州仲裁委员会申请仲裁。代理律师认为：
首先，《前期物业管理合同》合同第九条明确了纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因A公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费等由A公司全额交纳。
其次，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款规定“已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业费由建设单位全额承担”，第四十八条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业费”。
从前述条款规定来看，建设单位承担物业费用的前提条件是相关物业已实际竣工但尚未出售或交付买受人，至于是否办理竣工备案或产权登记手续并非承担物业费的必要前提条件。对于已经取得产权登记的物业，则不论业主（产权人）与物业使用人是否存在其他约定，业主（产权人）均应承担物业费用交纳责任。
故本案中，A公司作为案涉物业的建设单位、产权人、业主，对于该部分物业产生的物业管理费用、电梯运行维护费及车位公共服务费等相关费用，负有法定和约定的支付义务。
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裁判结果
常州仲裁委员会几乎支持了我方全部仲裁请求，裁决A公司向B物业公司支付该部分住宅、商铺、车位自B物业公司接管以来产生的物业管理服务费用四百万余元。
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结语和建议
近年来，随着房地产经济形式的变化、公众对于居住环境要求的提高，物业服务合同纠纷案件数量日益增多。物业服务关系民生，在改善居住环境、提升生活品质和社会管理水平等方面发挥着重要作用。常州仲裁委员会在本案中依据相关事实、法律规定，裁决开发商应交纳未售出房屋、车位等不动产的物业服务费用，对维护业主和谐生活环境、促进物业服务行业健康发展具有重要意义。
结合本案所涉的争议焦点，摩闻律师建议物业公司进场前，应当与开发商、前任物业办理交接手续，做好相关材料的移交。同时，对自身已经提供的物业管理服务要留痕。