今天，在写文章之前，二娃想问大家一个问题：
最近，你有没有接触到一种新的卖房模式，就是中介告诉你说，你买他指定的二手房（房源），不仅一分钱不需要给，还可以倒拿几十上百万现金？
如果你的答案是：没有，闻所未闻！
那么，恭喜你，你暂时很安全！
如果你的答案是：有！目前正好有中介给你推荐这样的房源。
那么，二娃就要提醒你了：别贪便宜，别去冒险！尽量不买这样的房子，尽量远离这样的中介......
因为，当下还让你这样去买房的人，等同于把你拉去当猪杀！
那么，这话怎么理解呢？这样的房源，我又为什么不建议大家去买呢？
今天啊，二娃就来和大家好好的聊一聊这个话题。
话不多说，咱们先看一张图！
这是前不久，二娃在某书上面看到的帖子。看到的第一时间，就分享给了朋友！因为，我觉得还挺不可思议的......
怎么不可思议了呢？
你们仔细看帖子标题和内容。这位贴主，自己整理出了25套二手房源。然后，把它们统一归纳成了“广州买房倒拿钱的房子”。并且，还在每套房源背后注明了，你可以倒拿多少钱。
比如，江南新苑二期某套房源，贷870万，买家可以一分钱不出，买房后到手114万；光大花园三期某套房源，可贷970万，买家一分钱不出，买房后可到手243万。
咋一听，是不是很吸引人？
毕竟，不花一分钱，就能拥有一套房子，而且，还能从银行哪里倒拿几十上百万。这听起来，似乎就是一件天上掉馅饼的事情啊！
然而事实呢，天上掉下来的，或许不是馅儿饼，而是榴莲壳！要么把你头砸个窟窿，要么直接要你命！
因为，在我看来，这种倒拿钱的房子，背后隐藏着一个“商业帝国”。
首先，我们先来搞清楚第一个问题：倒拿钱的房子，是怎么做到的呢？
答案是：超贷！
说得更通俗一点，那就是：高评高贷！
比如，你买一套房子，实际成交金额为500万。按照广州目前首付要求，最低15%，所以买房人需要给出的首付应该为75万！贷款为425万！
即便加上1%契税以及1%的中介费，买家总共也只需要支付85万！
但这套房子，若是做超贷（高评高贷），给你做到了700万。这时候，你首付15%，则需要给到105万！而贷款则为595万！
这时候，加上1%契税及1%的中介费，你合计只需要支出119万。
但是！！！
你要知道，你买这套房子实际成交价是500万啊，所以，银行贷款下来后，打到卖家银行卡里的595万，比实际应该打的425万，多出了整整170万！
这170万，除掉做超贷多出来的34万，买家实际可以到手136万！
这就是买房倒拿钱的逻辑和玩法......
看到这里，有人就要问了：这么高的评估价，银行是怎么通过的呀？
其实啊，这是银行系统的一个bug！而且，这还是一个没办法修复的bug！
因为银行里面，每个二手房都有个评估价范围，它更新是需要时间的。但市场变化确实非常快的，可能同一个小区，上个月最低6万/㎡，这个月就出现5万/㎡的价格了。
你说，银行系统更新得过来吗？肯定不行嘛！
举个例子，2021年的时候，金融城红盘-兰亭盛荟，最高峰成交单价去到了10.8万/㎡。那时候，评估价是可以做到9-10万/㎡的。
后来，这个楼盘不是跌了吗？银行评估价虽然也跟着往下调了，但调整的速度，远远跟不上降价的速度啊。
比如，现在已经有4字头的笋盘成交了。如果，它去银行贷款时，做高评估，说成交单价是8万/㎡，你说银行能拒绝吗？
肯定不会拒绝嘛！因为8万/㎡成交，在兰亭盛荟也算是正常价格啊！所以，银行自然容易通过审批啊。
于是，这种买房，还能倒拿钱的现象，不就出现了吗？
◆ 兰亭盛荟已出现4字头成交
那么，问题来了：为什么二娃不推荐大家去买这种房子？为什么我说这种房源背后有一个“商业帝国”？
就问你们一个问题：买房，你们需不需要还贷的？
很明显，需要还啊！
你以为你不花一分钱买到了一套房子，还从银行套现了几十上百万的钱？
实际上，你是背负了巨额的贷款！你从银行多贷款出来的钱，全都变成本金和利息，分摊到你每个月的房贷里面了。
而你背负的债务，远大于你房子的价值了。如果房价还持续跌，你自己的还贷能力又不强的话，那么，你有很大的概率，会被这个债务直接压垮。
毕竟，房子，可以住人，也可以吃人！
正如上面截图粉丝所说的：超贷就是借鸡生蛋，例如现在600贷款利率3个点，利用这笔钱投资，投资回报率达到6个点，那么600*3%就是白得了，前提是鸡别赔进去了，资金链一断就崩了 ！
试问，你从银行套现出来的钱，有更好的投资渠道吗？如果有，且回报率远高于你贷款所需要支付的利息，那么，你这种操作就是可行的。
但如果没有更好的渠道，你就等于在玩火自焚啊！
所以，咱们普通上班族，还是别去动这些歪脑筋，容易脑出血而si。
至于我说的“商业帝国”嘛，则是中介们赚钱的门道。
呐~看看下面的例子：
注意关键词：全包！
啥意思呢？
1）你通过他买这套房，是不是得收你1%的中介费呢？
已知贷款1285万，按照首付15%来算，总价则为：1511万。那么，买家这里则需要给他支付15.11万的中介费。
2）帮你做高评高贷，一般收费标准为贷款总额的1%。
那么，这里买家又需要向中介支付15.11万的费用。
3）如果你没有首付款，他们也可以给你提供垫资服务。
比如，你买这套1511万的房子，首付15%，需要226.65万的首付。
那么，垫资一般收取的费用为万分之五一天，或者是1.5%-2%。我们就按照1.5%来算，垫资226.65万则需要3.39万！
也就是说，你买这套房，也许无法升值（大概率可能还亏钱），但这并不影响卖这个房子给你的中介，他可以含泪赚你33万啊！
你说，这是不是隐藏的一个“商业帝国”？
那么，对于这种买房不花钱，还能倒拿钱的房子，你敢买吗？欢迎留言评论！