10月31日，六大银行——工、农、中、建、交、邮储——宣布了个大消息，从11月1日起，个人住房贷款利率要按新的定价机制来，而且房贷利率重定价周期可以选3个月或6个月，或者是保持一年一次。那咱们该怎么选才最划算呢？
小编记得，2019年年底LPR切换的时候，就写过一篇文章，讨论过“固定利率”和“LPR加减点数”该怎么选。当时小编就说，从长远看，我们可能会面临通缩，所以选固定利率不太明智。那时候网上争议可大了，有人坚持说马上就要大通胀，固定利率才是王道。现在看来，那些选了固定利率的估计后悔莫及。那篇文章里，小编还提到，这个变化对长期房贷客户不太友好，因为LPR明确了重定价周期至少为一年。现在，五年后，客户可以自己选重定价周期了，这是不是挺有预见性的？
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这次利率定价周期的选择，其实是个利率调整频率的问题。这个频率在不同的利率环境下，影响大不相同。比如，如果这几年是在降息周期，那定价周期当然越短越好，因为降息了，你很快就能享受到贷款减少的好处。但如果是长期的加息周期，那定价周期越长越好，你可以享受更长时间的低利率贷款。理论上，加息周期利率调整越长越好，降息周期利率调整越短越好。但现实中，这个选择还是有难度的，因为房贷周期通常很长，而利率周期往往短得多。
看看中国、美国、日本的住房贷款利率走势，策略差别挺大的。中国自2014年之后，利率是下行趋势，理论上越短越好。美国70年代发生过超级大通胀，80年代后利率一直下降，2020年疫情后又开始上涨。那逻辑上70年代利率调整越长越划算，80年代后利率调整越短越划算，这几年又是调整越长越划算。日本则是90年代经济破灭后，除了2006年那轮失败的加息，利率一直往下走，那调整越短越划算。所以，如果让我们谈个3、5年的预测，也许还能努努力，10年甚至20年维度，判断难度极大，尤其这几年，黑天鹅太多。看看隔壁大毛，一场战争，逻辑就全变了，利率直接飚到20%去了。还有美国，一个疫情，逻辑也全变了，利率直接飚到5%以上。
估计看到这里，大家会迷糊了，那这次应该怎么选。小编个人还是偏向选择3个月，逻辑是这次超级周期切换，周期会比较长，从大概率而言，利率还是会长期在底部区域，不排除进一步降息的可能。而且当前关注这事的，估计都是有房贷的，考虑到等额本息比较多，那在还款的前5-10年，因为本金高，等额里利息占比很高。说白了，这个阶段主要是在还利息，所以这个阶段吃降息的便宜，会更显著。当然，的确有一些小概率事件的可能性，比如上面提到的战争，或者咱们突然自主研发出了振金、艾德曼合金之类，生产力飙升。但毕竟我们做决策，还是要考虑大概率方向为主，同时不会被小概率事件重创就好。不能反过来，就划不来了。