北京宸园可以说是当下全北京最火的售楼处没有之一了。
之前大家对于这个盘的热度还是有一些质疑声，但当10月份网签结果出来以后，数据证明了一切。
10月份北京宸园网签达到了全北京成交金额第一。成交套数102套，成交金额20.06亿。
这是个什么概念呢。
像千万级别的新盘，客户付款周期比较长，开盘的网签数据，需要三个月甚至到半年的时间才有所体现。
这两年市场行情又比较一般，新盘开盘后一个月网签都挂0的也不在少数。有些新盘开盘半年了，说卖的很好，实际网签才70、80套……
事实就是，很多盘说卖的很好，但网签的表现就很一般。
而北京宸园从10月13号开盘，短短十几天就能做到网签102套，这种网签速度、网签套数、网签金额，在北京市场里，做到了断层第一。
这说明北京宸园的客群实力不俗。更能说明，业主们对酒仙桥板块价值和北京宸园产品的认可。
可惜的是目前全网没几个人能把酒仙桥板块说清楚的。今天咱们就尝试性的对酒仙桥板块做一个系统性梳理。
为什么酒仙桥注定会成为东四环最后一个豪宅拼图？
紧挨着朝阳公园，身处黄金东北角，他和其他豪宅又有什么不同？
本文争取能让大家对这个板块有比较全面的认知。如果能有新的启发和见解，那就再好不过了。
之前我们做了两期酒仙桥板块的视频，大家感兴趣也可以看看
01
东四环朝阳公园的黄金东北角
想要了解酒仙桥的发展上限，我们先要寻找一个答案。
影响板块发展上限的决定性因素，到底是什么。
有人说产业，有人说学区，有人说规划。其实部分对，但还不够精准。
别着急，我们举两个例子说明。
第一个例子，我们看海淀，海淀现在的产业园区发展，有什么规律？
海淀的产业区是沿着中关村大街一路向北，先后发展——中关村、上地、西二旗，之后北边没地了，才向西走。
所以海淀买房，核心思路是寻找中关村大街以及北延线两侧的区域，另外就是北清路两侧的区域。
无论你在北京还是在其他城市买房，你都要找到核心的产业带，因为找到这条产业带，就找到了区域发展的规律，就能找到产业的标杆板块。
海淀的产业带实在是太明确了。而朝阳的产业带就不是那么好找。
我们看看朝阳现在的两个标杆板块，一个是国贸CBD，一个是望京
国贸CBD是80年代初开始发展，90年代刚有了雏形。
1985年的国贸中心基建工地
现在是非常成熟的CBD，国际贸易区、高端商务区。
国贸中心夜景
望京的建设是在90年代初，属于酒仙桥产业基地旁边的生活社区。也是北京最大的韩国人聚集地。
90年代的望京
黄金起点是在2000年，外企入驻北京之后，纷纷选择在望京修建独栋大厦。2010年后，互联网大潮袭来，大望京商务区加速建设，从纯住宅区飞升成为北京独角兽企业聚集区。
现在的望京
CBD和望京都经过了30多年的发展，成为朝阳中流砥柱的两大产业板块。
到了这里，我们就要问：为什么朝阳发展最好的两个产业区是国贸、是望京，而不是其他？
朝阳的产业布局，好像没什么规律……？
还真的不是。
放大朝阳区的地图，你需要找到两个点。
一个点是在东二环的建国门——朝阳和东城的交界处
一个点是在首都机场——被顺义包围的朝阳“飞地”（首都机场属于朝阳区，这是一个热知识）
两点之间连成一条线，这条线接近东北方向45°，这条线就是朝阳的产业发展脉络，也是朝阳的最核心的黄金东北角发展区域。
如果你把使馆区和朝阳产业区都放进去，你就会特别明显的感觉到，朝阳的产业带，朝阳的板块分布同样非常有规律。
因为北京的交通是先有环线，这条线并不能落地修成，他客观上并不存在，他是虚线。
但你看，他和机场高速平行。机场高速是真实存在的呀。这并不是巧合。
朝阳和海淀不同，海淀产业重点是"科研",海淀的产业起点中关村周边是中国最好的大学和研究院。
而朝阳的产业依附于“国际交流”，诞生的娱乐文化、国际贸易、国际金融等等。
因为机场高速和产业线平行，才能让机场高速保证了朝阳重要的几个区域通达国际的最大效率。
因此朝阳和海淀一样，都有着非常有规律的“产业黄金发展线”。
掌握了这条线，也就掌握了板块发展的规律——如果一个板块在产业线上，那他的势必会遵循市场的趋势崛起。
如果再有政府规划和资源的加持，那基本上可以笃定这个板块的潜力无限了。
“产业黄金发展线”就是影响板块发展上限的决定性因素。
而酒仙桥，就在朝阳的产业黄金发展线上。
而酒仙桥，就在东四环朝阳公园的黄金东北角。
02
酒仙桥进入全新的生命周期
好，我们解答第二个疑问。为什么酒仙桥在朝阳的产业黄金线上，他混的还这么“差”。
这不是跟上文结论有冲突嘛。
但其实他是没冲突的。
为什么。
因为酒仙桥的发展，要比这条黄金产业线形成更早。
朝阳和北京所有区都不一样。朝阳产业分布有1.0版本和2.0版本。
在朝阳的1.0版本，是50-80年代的“朝阳工业规划时代”。那时候北京其他区域还没发展起来。朝阳之于北京，就像当时的东北之于中国——“长子”的身份不容置疑。
50年代时期，朝阳承担着全北京重要的产业支柱，朝阳区南部建造了大量的工厂，包括酒仙桥、大山子、垡头、焦化厂等等。
酒仙桥电子工厂的建设始于1952年。而那时候，朝阳的黄金产业线还没找到起点。
起点在什么时候？1958年。首都机场的建设开始于1954年，在1958年才投入使用。也就是那一年，朝阳区才改了名字叫朝阳区，之前他叫东郊区。
拥有了首都机场后，朝阳才奠定了21世纪在北京甚至在全国的特殊地位。
朝阳在国际交流的过程中，自然而然的享受到了第一波改革开放的红利。
三元桥和四元桥成为了迎宾路，
农展馆到东直门成为了国际交往中心。
亮马河沿线的建筑群也是北京最时尚的地方。
你可以这里理解，酒仙桥的发展因为领先了一个时代，因此，也错过了一个时代。
朝阳2.0时代，是从1990年开始，这一阶段国贸CBD崛起、望京崛起。
这两个板块一个在酒仙桥的北边，一个在酒仙桥的南边，距离酒仙桥直线4-5公里左右。
如果酒仙桥没有发展，那么朝阳板块的发展顺序一定是
CBD—酒仙桥—望京—望京北
本来是可以像海淀一样连线发展
但由于酒仙桥提前落子了，板块已经成熟，没有再开发的余地，只能下跳棋。
如果没有黄金产业线，酒仙桥可能会陷入长久的沉寂。但是酒仙桥的位置太重要了。
他连接朝阳最好的两个板块，又身处四环和机场高速之间，交通拥堵、发展停滞对朝阳的经济发展也会有很大的制约。
所以酒仙桥不能不拆。
很多人提到酒仙桥，还停留在遍地是老破小，交通很拥堵的早期印象里。
其实酒仙桥已经进入了全新的第二轮生命周期。
2023年2月5日，酒仙桥旧城改造工程正式启动——
根据官方资料得知，酒仙桥城改规划用地面积约48.86公顷，建筑规模约72.5万平方米。
其中第一批征收地块（二街坊、三街坊、四街坊、十一街坊、立新村），在2023年已完成征收工作。
第二批征收地块(六街坊、七街坊、十街坊)，搬迁启动时间预计为2025年3月之前。
随着改造工程的启动，我们是时候以全新的视角来看待这个板块了。
03
东四环最后的豪宅版图被补上
不同于其他区域的开发，要先修路，再引入资源，引入人口，最后再慢慢形成产业。
酒仙桥本身就在产业区，而且是在朝阳的黄金产业线上。所以他天然的拥有其他板块不具备的可再生能力。
一是依托于板块内自身产业、还有CBD、望京两大产业区，酒仙桥有天然的人口净流入优势。
二是酒仙桥周边
只需要把他最大的两个问题解决掉就可以——两个问题一个是交通拥堵，一个是城市界面差。
先来看交通拥堵——为了解决这个问题，酒仙桥已经有了方案。
原来的酒仙桥：
规划后的酒仙桥：
从交通规划方案里我们能看到主干路酒仙桥路和次干路亮马桥路都会拓宽，还有增设8条支路，整体投资估算2亿。
酒仙桥路是酒仙桥的南北重要线路，现状的酒仙桥路是两车道11米宽，改造后45米宽，双向6车道。他解决了酒仙桥到达机场高速的问题。
亮马河北路已经开工建设，西起东四环，东至机场第二高速，是55-65米宽的快速路。未来直通东四环、东五环、机场第二高速。
增设的8条支路也由最起初非常窄的11米宽变成至少20米有些是20米以上的宽度。保证了酒仙桥居住组团内部的交通便利性。
改造的时间节点都非常明确，不存在拖延的可能。
一二期道路相关工作已经于2023-2024年已经同步启动，三期2025年计划启动。
再加上14号线和未来的平谷地铁线贯通。酒仙桥的交通路网密度都会有明显提升。
可能还会有人问，即使酒仙桥板块的交通疏解了，还是解决不了大山子堵车的问题。
其实前文咱们那么多铺垫就是为了让大家理解，酒仙桥是朝阳产业布局当中的重要落子，而整个大的布局一定是环环相扣的。
和酒仙桥交通同步提升的，还有京密路的改造。到时候新建的望京立交桥会有效得缓解大山子路口的拥堵。
在城市界面的问题上，酒仙桥未来有三个方面大的提升，一是河道复兴带动城市更新，二是商业地标的打造，三是教育资源。
北京是一个缺水的城市，而酒仙桥北邻坝河，南邻亮马河。这两条河对于整个豪宅区的居住氛围非常重要。
河道复兴带动城市更新，早在2019年，亮马河国际风情水岸治理实施就已经启动。
全长9.3公里，流域面积14.25平方公里，目前已实现东三环到红领巾湖6公里航线通船，18公里滨水慢行系统全线贯通。
值得一提的是，在2024亮马河论坛上，我们得知一个消息，亮马河航线将延伸到四环以下河段，这条18公里世界级水上旅游精品航线通航后，游客可乘船从中心城区直抵北京城市副中心。
2023年，亮马河文化经济带升级建设工作也正式启动，预计三年内完成。
朝阳公园也会陆续引入新浪微博电竞中心、贝壳剧场及中心演艺岛、方舟湖二期、艺术雕塑群等等，进一步丰富和提升亮马河文化经济带整体文化商业属性。
而酒仙桥紧挨着朝阳公园，身处黄金东北角，天然具备豪宅基因。这是他和其他豪宅最大的区别。
另外坝河也正在打造水城共融的生态文化景观长廊。酒仙桥路至郎园段滨水空间建设启动，治理长度2.26公里，总建设面积约21.7公顷，预计2025年年初具备对外开放条件。
另外，酒仙桥还会打造一个全新的商业地标——太古坊。
颐堤港包括二期扩建部分落成后，将会以全新项目名称“北京太古坊”亮相。这也是太古坊品牌首次亮相内地。
届时项目的总建筑面积将增至86万平方米，涵盖八座甲级办公楼、一座融合室内与户外概念的高品质购物中心，以及一家全新形象的东隅品牌时尚酒店（EAST Hotel）和服务式公寓，全面提升北京的多功能商业综合项目标准及体验。
整个项目预计将于2025年至2026年完成，2026年底起分阶段开业。
到时候酒仙桥也会成为北京东北区域最重要商圈之一。也是全新的世界级地标项目。
至于教育资源，酒仙桥板块也迎来全新升级。板块内规划的约5万㎡中小学用地，将引入清华附中九年一贯制学校。
近些年朝阳的整体竞争力有明显提升，今年八十中等学校更是在高分段考生中表现突出。决定教育质量的，一是学校师资力量，二是生源，三是家长素质。三者缺一不可。
豪宅区的生源和家长素质有目共睹，而从目前朝阳区内几个已设立的分校来看，其教育水平依然保持较高标准。
清华附中是由朝阳区几所拆迁后的中小学合并而成，同时知名校长领衔。期待酒仙桥未来教育的质变提升。
最后，我们还要问一个问题，酒仙桥这么多的规划和大饼，能实现多少？
酒仙桥的定位就不是一个偏安一隅的板块，他需要解决掉实实在在的问题，打通朝阳经济发展的任督二脉。
所以这个问题不是能实现多少，而是必须要去解决。
另外我们看酒仙桥的规划基本都是前后脚动工，节点非常快。
从之前的进度看，酒仙桥作为首都中心城区最大的旧改项目，三个社区8个地块，6400多居民，短短100天的时间，一期的3450户全部搬迁。
这种速度叹为观止。
而按照计划节点，2025年二批征收地块搬迁、酒仙桥三期道路改造、颐堤港二期都是肉眼可见的。
可能当你还在质疑酒仙桥改造速度的时候，他进度条已经快干完一半了。
最后，在酒仙桥这样的板块上，我们需要什么样的产品呢？
豪宅的真正意义到底是什么？
我想起一句话，“没有人能够真正拥有百达翡丽，只不过是为下一代保管而已”。
就像一代有一代的豪宅，但豪宅最终的意义，也是传承。
改革开放以来，我们的豪宅因素，都是向国外寻找灵感。风格上也力求更接近法式、英式、美式。
面对10年没有新增供应的东四环，北京宸园以山水意，造中国园，打破全球审美的认知。
他是专属于时代的中国作品。这一点非常值得我们肯定。