一个十字路口，三个烂尾或者施工蜗牛般的项目。
这句话，很形象的形容出了未央路与凤城五路十字这些年的状况。
特别是位于这个十字路口西北角的雅荷国际文化广场项目，受到雅荷集团的债务影响，这几年该项目的土地、开发主体股权多次被摆上法拍平台，但均以中止或者流拍收场。
这一次，雅荷国际文化广场的地块再次被摆上了阿里司法拍卖平台，会否有人接手？
46亩地，3.75亿元起
近日，阿里司法拍卖平台上发布了西安市经开区凤城五路北侧、未央路以西的三宗宗地的土地使用权法拍公告，法拍的法院为深圳市中级人民法院。
根据拍卖公告，此次进行法拍的标的物目前权利人为西安雅荷房地产开发有限公司、西安雅荷国际房地产开发有限公司，执行案号（2024）粤03执恢288号。
根据执行裁定书显示，此次法拍是中国中信金融资产管理股份有限公司深圳市分公司与被执行人陕西西安新大陆集团有限公司、西安雅荷房地产开发有限公司、西安雅荷春天房地产开发有限公司、西安雅荷国际房地产开发有限公司、徐束萍合同纠纷一案，2宗土地在西安雅荷国际名下、1宗土地在西安雅荷房地产名下。
这3宗土地的具体信息如下：
- 宗地一：《国有建设用地使用权出让合同》（合同号:西经开让字〔2010〕26号），合同上显示的土地面积为8.85亩，由于涉及到地铁站占用了一定的土地，实际土地面积为7.639亩，土地用途为商业，剩余土地年限26.53年，容积率为 5.0，建筑密度≤35%。该地块评估价为1128.07万元/亩，总价8617.34万元。
- 宗地二：《国有土地使用证》〔西经国用(2010出)第033号〕，土地面积29.49亩，土地用途为综合用地，剩余土地使用年期为31.11年，地块容积率≤5.0，建筑密度≤30%。这块地评估价为1103.67万元/亩，总价32546.80万元。
- 宗地三：《国有土地使用证》〔西经国用(2010 出)第010号〕，土地使用权面积为9.04亩，土地用途为住宅用地，剩余土地使用年期为50.25年，地块容积率≤2.2，建筑密度≤28%。这块地评估价为1375.93万元/亩，总价12431.49万元。
上述3宗地土地面积合计为46.169亩，评估值为53595.63万元。三宗土地均为空置状态，三块土地相连，无明显分界，三宗地将进行整体拍卖。
拍卖起始价为37516.941万元，相当于按照评估值的7折进行起拍。参与竞拍的保证金为7500万元，增价幅度为187万元。拍卖时间为2024年12月10日10时至2024年12月11日10时止（延时除外）。
另外，法拍公告中还提醒到：上述宗地上可能涉及文物勘查，后期是否影响土地开发等相关情况请竞买人自行核实。如因可能涉及文物勘查导致无法清场交付的风险由竞买人自行承担。
此前曾多次拍卖
从这几块地的位置来看，正是西安凤城五路与未央路十字西北角烂尾多年（实际未开建）的雅荷国际文化广场项目用地。
雅荷国际文化广场是雅荷集团在10年前启动的一个项目，根据当时的公开信息，该项目体量约25万㎡，规划的是大量商业、写字楼等。
由于该项目地处西安南北中轴未央路，并且处于地铁2号线凤城五路站地铁口，再加上雅荷集团当年在西安城北的影响力，因此项目备受关注。
10年前雅荷国际文化广场在开工的同时，在五证不全的情况之下便开始了违规销售，当时很多投资客用真金白银为这个项目投出了信任票，大家期待项目能够早日建成投用实现收益。
但是，如今10年时间过去了，这个原计划在2018年建成的项目，至今依然是一个坑，并没有开建，当年买了这个项目的业主也无奈走上了维权路。
同时，由于雅荷集团这几年深陷债务困局之中，旗下多个项目的股权被冻结，并且有的项目公司股权、土地被进行法拍，这其中既包括前几天刚刚成交的西安未央湖游乐园有限公司100%股权（相关阅读：《杭州大愚投资拿下！未央湖游乐园易主！》），也包括雅荷国际文化广场项目以及其开发主体西安雅荷国际房地产开发有限公司的股权。
这一次，不是雅荷国际文化广场的土地第一次进行法拍。由于涉及到不同的司法执行，2023年以来，西安雅荷房地产开发有限公司持有的西安雅荷国际房地产开发有限公司62.78%的股权、西安雅荷国际房地产开发有限公司名下的2宗土地，多次被摆上阿里司法拍卖平台进行拍卖，但不是中止出让，就是流拍，始终无人接盘。
值得注意的是，此前进行法拍的土地只涉及到9.04亩的住宅用地、29.49 亩的综合用地，当时这2块地的评估价为50968.05万元。
而这一次，拍卖标的物增加了西安雅荷房地产名下7.639亩商业用地，土地面积增加，评估值也相应的增加。
与此前大部分标的物法拍一拍一般按照评估价或者评估价的8折起拍不同的是，此次3宗土地捆绑拍卖则按照评估价的7折进行起拍，从一定程度上提升了标的物的性价比。
从这3宗土地的价值来看，地段价值是毋庸置疑的，属于真正的城市核心。该地块所处的西安经开区三环内片区，2022年以来只供应了4宗住宅、商业地块，都是小体量地块，并且从地块位置上是要弱于此次进行法拍的这几块地。
这几块地的挑战则在于以商业用地、综合用地为主，住宅用地占比只有1/5。同时，这几块地的年限普遍已经过去了将近15年时间，再加上西安雅荷国际所涉及到的复杂债权问题，这也许正是此前多次法拍无人接盘的原因所在。
接下来，就看这一次会否有人接盘了。
凤五十字，北城“伤疤”
这几块土地所处的未央路，是西安的南北中轴，过去是、现在是、未来也是，无法替代。
在这条中轴上，已经形成了凤城七路、龙首、钟楼-南门、小寨等多个商圈，分布着熙地港、王府井、SKP、中大国际、小寨赛格购物中心、印象城、京东MALL等大型商业，以及多坐五星级酒店。
后续随着电视塔板块的万象城、柏悦酒店的建成投用，将与已经开业的万象天地，共同形成曲江CCBD商圈。
但遗憾的是，同处西安南北中轴，发展起步比凤城七路、曲江CCBD等商圈更早，并且占据着地铁口的凤城五路商圈，则一直未能形成。
早在2010年5月的时候，凤城五路与未央路十字西南角的世纪金花赛高购物中心就已经开业。
随后，十字路口西北角的雅荷国际文化广场、东北角的万昱黄金海岸、东南角的西安环球贸易中心先后开建。其中，西安环球贸易中心规划有299米的超高层，被称为“北城第一高”、西安“南北中轴第一高”。
但是，雅荷国际文化广场开工10年依然是个坑，万昱黄金海岸开工10年施工至正负零之后就长期烂尾，西安环球贸易中心开工也已经11年了一路建建停停、299米的1号楼核心筒目前仅施工到百米左右。
导致这些项目走到今天的原因，最核心的肯定是企业自身。
有一句话是这么说的，“做住宅的是小学生，做写字楼的是中学生，做商业地产的是大学生”，如此可见商业地产的难度。
商业地产无法像住宅项目那样通过快速销售实现资金回笼从而保证项目的建设，真正运营不错的购物中心一定是企业自持的单一产权，在没有销售回款的情况之下，这无疑对开发商的综合实力提出了更高的要求。而像西安环球贸易中心那样，既建设购物中心，又建设299米超高层，更是难上加难。
绿地、华侨城、苏宁等大牌企业目前在西安的多个商业、超高层项目都已经陷入泥潭与长期停工之中，更别提本土小开发商了。
实际上，除了凤城五路十字的3个项目之外，西安南北中轴上还有多个项目等待盘活。
最具代表的就是长安路与雁塔西路交汇处东南角的丝路天际项目，这个项目是东八里改造项目，最早由莱安开发，后来华侨城收购了这个项目，对规划进行了调整，最新的规划是249.8米+221.8米+233米超高层，但施工到不到百米，就陷入到了长期停工之中。
目前的大环境之下，这一切的盘活，可能需要更长的时间等待。