过去的10月份，是观察最高层会议之后，“新政效果”的重要窗口。
10月份，成都市场总体表现不错。
新房成交7269套，比上月（9月）增加了近2千套，提振幅度较大。
二手房成交19807套，逼近2万套的高线，市场的火热气氛，相信身处其中的人都能感受到。
这些宏观的数据背后，透露出哪些趋势？对购房者究竟意味着什么？
当购房者需要做出购买、出售，或者置换打算时，应该如何做出抉择？
这篇稿子，希望能给到从业者、购房者到最真切的感受和启示。
先说新房市场。
新房市场，和两三年前，已经完全不同，并且这种变化非常彻底！
第一个变化，也是最重要的变化，新房价格非常贵。
新房的贵，既是单价的贵，更是总价的贵，贵到让大部分人“买不起”，只能转战二手。
如今主城，新房是没有刚需的，即便小一些的户型，也是110㎡以上，绝对的刚需，只能选择二手。
去年以来，有不少购房者常常向深测君抱怨，300万以内，主城非常非常难，几乎没有选。
就拿当前市场来看，11月新盘中，只有华润中环天宸，有110㎡户型，预计在280万，是极少的300万以内房源。
即便是华润中环天宸，110㎡也并非主力，大量房源仍在140㎡左右。
年前，主城预计还有20个左右新开楼盘，基本都在120㎡往上。
实际上，现在主城新房的门槛就在300万。
第二个变化，场面火爆，但成交量并没井喷。
房源很紧俏，抢房的确在某些楼盘存在，涨价也是有的，但是最终的成交数据并未放量。
前面说了，10月份新房成交7269套，比9月增加了近2千套。
但是，10月的销量，放在全年已过去的10个月中，甚至算落后。
按套数来算，10月新房成交排全年第六。
按面积来算，10月新房成交排全年第七。
场面很壮观，结果一般般。
有种「一顿操作猛如虎，一看成绩65」的感觉。
其中一个原因，很可能是成都4月份放开限购，新房已经提前放量。
四五月份的年度高点，正是4月放开限购之后。
也就说，虽然最高层会议在国庆前，但成都政策有提前量，提前消化不少成交。
当然，也有人提出，这是政策刺激的“边际效应递减”。
到底是不是，我们再来看第三个变化。
第三个变化，供应端萎缩严重，「房慌」并非危言耸听。
供应不足，特别是主城供应不足，这两年非常明显。
主城的中低价位，前面讲到的300万以内房源基本绝迹，这类细分市场，严重「房慌」。
原因很多，这里说两个最重要的。
一是，部分房企暴雷，活下来还能拿地的房企变少。
活下去的也只剩半口气，周末看到一则新闻，香港置地宣布退出内地销售型住宅开发。
相信业内都明白，香港置地这样的第一梯队房企，无论产品、市场都有口皆碑，结果令人唏嘘。
二是，产品全面豪宅化，中低价位断供。
从开发商角度出发，中低价位刚需，必然会和大量二手房竞争，因此房企拿地的出发点就是奔着“豪宅”去。
供应端的萎缩，最终一定体现到交易端。
这也是为何，即便市场看上去很火，但成交数据却一般。
房源的枯竭，往深一步看，也是新房市场的枯竭。
不过市场厌恶真空，新房让出来的空白，终究会被补上，这就是二手房崛起的背景。
3年前，2021年，新房对二手还是压倒性优势。
那一年，新房成交19.3万套，二手房5万套，人人都有“新房癌”。
当然，那时限价，价格倒挂，打新成为不少人致富经。
短短三年，市场彻底反转。
今年前10月，二手成交17.6万套，新房7.5万套只是二手的42%。
继去年首次破20万套后，今年二手再破20万套，没悬念。
第一，这意味着，二手房已经成为最重要的力量。
过去20年，新房是市场晴雨表。
未来，二手房才是市场“基本面”。
从这个“基本面”出发，前10月二手17.6万套，说明什么？
说明即便新房萎缩，二手填补了新房让出的空白，总体需求仍然旺盛。
第二，性价比才是王道，二手仍然面临价格回调。
某种程度上来讲，二手是“以价换量”。
根据国家统计局数据，9月成都二手房同比下跌9.2%。
但是，理性看待，世界上没有单边上涨的市场，在数学上这也不成立。
放在过去5年，甚至10年，总体涨幅仍然可观。
放量下跌不可怕，一潭死水的“缩量下跌”才最可怕。
前面说了，主城新房门槛已经到300万。
大量300万以下预算客群，将在二手市场，或者郊区寻找机会。
所以，答案就是，iPhone新款更好，但去年的老款便宜两千，不香吗？
第三，千万不要忽视租售比的力量。
租售比是什么？
说到底，是持有成本，是资产回报率（未计算出售价格情况下）。
过去买房，租金不重要，看重资产增值。
现在，在假定资产价格恒定情况下，租售比非常重要。
租售比，是否划算，和市场利率，其它资产回报率息息相关。
不少房东感慨，利率走低，持有现金回报也不高。
以300万房子为例，租金大约在6万/年，和市场上2%的主流存款利率差不多。
这种情况下，是否需要卖房套现，成为不得重新评估的选择。
非常能理解今年新房可能是有数据统计以来，首次跌破10万套，所带来的恐慌。
一个时代就此远去。
有失去，也会有新生，因此多一个视角来看待市场，一定会有不同的感受。
如果说，我是写调控之后这一个月，可以观察到什么样的趋势？
不如说，这种变化，是长期内在酝酿而成的趋势，一旦形成将塑造新的市场格局。
第一，「基本盘」能稳住，不用太悲观。
如果还是过去的思维，楼市好不好看新房，那结论是“不好”。
前10月新房只成交7.5万套，去年全年是14万套，即便还剩两月，也能看出来下滑幅度较大。
但是，不必太过悲观。
因为，未来二手房已是“基本盘”。
今年二手破20万套没悬念，“基本盘”稳住，市场仍然在。
现在是时候“转变观念”，把一二手看成一个整体，欧美等发达国家，一二手是作为整体来统计。
在新的视角下来看，2024年一二手（预估数据，以前10月平均数乘12）总计30.2万套。
很显然，30.2万套，无论纵向比往年，还是横向一二线城市比，都是不错成绩。
相比售楼部的热闹，二手房的氛围不容易感受到。
10月份，仅贝壳端，看房人数就达到24万。
这很能说明，市场的活跃程度。
以前，市场的热闹体现在售楼部，现在则藏在一套套分散的二手房背后，这股力量已经占据主导。
第二，新常态：一二手洗牌后的市场会是什么格局？
前面说的是，看待住宅市场，需要看到一二手形成的整体。
但这两个市场越来越不同，分化持续加深，因此也要认识到二者的区别。
新房的趋势是越来越少，越来越贵。
我有个大胆预测，未来新房很可能会以今年为基准，在9万套/年徘徊，甚至逐渐更少。
这种变化，不会有前几年那么猛烈，但趋势是慢慢减少。
二手房会稳定在20万套出头，和新房形成一年30万套的成交规模。
考虑到成都接近900万户家庭，意味着即便没有新增需求，3.3%的换房需求，能达到30万套成交规模。
这是什么概念呢？
意味着平均每个家庭30年换一次房，每年就是30万套需求。
这是一个极其可能的市场规模。
事实上，每年30万套的需求，对于2140万人口的城市来说，还是太少。
有人说，现在人人都有房。
但是，汽车、手机，都是在人人拥有之后，市场饱和之后，再次创新，需求再次激发。（完）
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