在亚洲东站，做超1亿人的酒店生意

一座城市的交通枢纽，往往自带巨大的人流吞吐量，与住宿业关联度极强。

高铁站作为打通城际联系的动脉，连通95%百万人口以上城市，聚集着大量商旅及休闲客群，本就是住宿高需求地段，这点在一线城市中已得到验证。

另有数据表明，高铁以56.5%的占比，成为商务人士的出行首选。

如今，以高铁为代表的交通枢纽已成为酒店的“兵家必争之地”。

有数据表明，中国正在成为全球交通枢纽酒店投资和发展的最大市场之一。

作为全国唯一一座“米”字型高铁枢纽，承东启西通南达北的郑州东站，正迎来前所未有的酒店投资机遇。

要想富先修路，城市的骨架、格局以及发展方向就是由一条条道路决定的，犹如一条条大动脉，为城市提供源源不断的发展动力。

如果说道路是城市的大动脉，那么交通枢纽，无可争议的就是城市心脏。

高铁站等交通枢纽的建成，不仅意味着人员流动量大，还是当地商务流动、产业、服务能力以及综合性经济实力的一种背书。

交通枢纽周边因人流聚集而产生集聚效应，具有天然的增长基因，这为酒店业提供了广阔的市场空间。

高铁站、飞机场等交通枢纽原本就聚集了不少商旅及休闲客群，本就是城市中的住宿高需求地段。

具体来看，过去的城市交通枢纽往往只有出行的单一功能，而现在则更像是一个拥有复合功能的城市新中心，甚至带动一个区域基础建设、经济、商业甚至产业活力的发展。

作为交通枢纽的重要配套，酒店是完善高铁站、城市商圈必不可少的基础场景，也能承接商务、旅游、中转等多类型用户的多样化需求。

基于此，近年来越来越多酒店集团开始抢占城市交通枢纽。

万豪集团作为交通枢纽酒店投资领域的领导者，从创始之初就深谙交通枢纽酒店的开发之道。

其旗下的万枫酒店早已开始积极进行高铁站经济圈拓展布局，目前已布局滁州高铁站万枫酒店、太原南站万枫酒店等多家酒店。

洲际旗下的智选假日酒店的开发策略中也包含“跟着高铁智造”理念，前后布局了呼和浩特东站智选假日酒店、汕头中心智选假日酒店、广东阳江中心智选假日酒店等多家酒店。

对“枢纽”概念，作为本土头部酒管的华住也作出了升级界定，其旗下的城际酒店的落位，大都符合毗邻交通枢纽的标准，适配机场、高铁、高速公路和地铁所组成的立体交通网络，如落子郑州的郑东新区高铁站城际酒店和扬州瘦西湖城际酒店等。

此外，锦江旗下潮漫酒店的市场布局，也是针对于一二线城市以及交通枢纽。

梳理国内一二线城市的高铁站周边的酒店，除了城际、美居、桔子水晶等中高端酒店品牌外，还有康得思、英迪格、皇冠假日、凯悦嘉轩这些高端酒店品牌。

不难发现，高品质酒店与高铁枢纽已成为相互绑定的“共生体”，其发展前景无疑会更具想象力。

越是高铁所在，越是价值所向。

怎么快速鉴别一个区域的真实价值？

有一个公式：价值=人流×现金流×地段。

先来看几个不可忽视的现实——

郑州5小时高铁旅程可直达123个城市，成为全国“高铁朋友圈”最广的城市；

如果加上换乘车次，郑州5小时内铁路可以通达136个城市，位列全国第一，领先于北京129个、武汉128个。

郑州东站每天人流量约17万+人次，年客流达超3000万人次；

当下，郑州早已形成以高铁为原点构成了成熟经济圈和都市商务旅行圈。

尤其是随着“米”字形高铁网全面建成，如今在郑州已可以实现：

1小时，通达中原城市群，覆盖1.6亿人；

2小时，连通周边省会城市及京津冀；

3小时，通达长三角地区；

4小时，通达成渝地区；

5小时，通达粤港澳大湾区，链接全国31座重点城市；

粗算下来，整个郑州东站区域的辐射力度远超1亿人流。

而人流=财富流，况且是源源不断的人流与现金流。

整个东站区域作为核心商圈，本身就有大量写字楼，有稠密的白领浓度。

稠密、浓度，这些词的背后是“人”，是流动的情绪，需要高品质的酒店抚慰之。

整个辐射圈内，囊括两类人群：商旅人流和精英白领。

众所周知，而高铁商务区是郑州目前高端商务办公的中流砥柱，更是中高净值群体的聚集地。

据悉，高铁商务区汇聚郑州 90% 新兴写字楼，拥有约95家国内500强、约800家商务服务机构以及约374家持牌金融机构。

酒店投资最重要的就是位置，位置的首选应该是商务+旅游都具备的商圈。

STR数据显示，2024年“黄金周”期间，酒店收入增幅排名前三的均为商务市场，其中郑州排名第二，在需求与价格的同步加持下，每房收入远超2019年同期表现。

另据文旅局数据，今年国庆假期郑州旅游订单量同比增长7%，共接待游客1614.2万人次，更是上榜“00后”热衷目的地城市TOP10。

南来北往的商务人士和游客再加上各本地“高净值+高消费力”的精英白领，足见作为亚洲枢纽的郑州东站的住宿需求增长空间广阔，这就为酒店投资提供了天然的商旅热土，也奠定了酒店未来的溢价能力。

有住宿需求、有客流量，大概率能撑得起郑州东站片区的酒店入住率、房价和溢价空间。

中国“米”字型高铁的核心是郑州。而郑州的核心，未来无疑是郑州东站。

作为亚洲高铁枢纽的郑州，新的城市红利必将由高铁带动。

而站在城市发展高度来审视，高铁站东广场才是真正的价值洼地。

依托郑州东站的米字形高铁枢纽价值，郑州前瞻性规划了以高铁东、西广场为核心组成的高铁商务区，并制定了“西广场先行，东广场压轴，双翼驱动发展”的发展战略。

作为西广场的升级版，整个东广场总投资超过2400亿，土地规模体量是西广场的4倍，在规划设计方面更是优化、升级。

未来，这里集高铁、城际、地铁、轻轨、客运、公交多站合一，成为最重要的城市综合交通枢纽。

如今高铁商务区的价值仅体现了一半，剩下一半需要靠东广场补齐。

在压轴的郑州东站高铁东广场上，华润置地打造了一个全新的城市综合体——华润新时代广场。

作为华润新时代广场的压轴上新之作，主打高定酒店产品的新时代T10可以说是亚洲东站核芯酒店资产的最后入场券。

对商旅人士来说，时间成本最珍贵。

而华润新时代T10距郑州东站约300米，且1号线/3号线/5号线/8号线/ 14号线（规划中）五地铁在侧，规划东站地下隧道直达无缝衔接不出地面直达牧原集团、蜜雪冰城等企业总部，有着发达路网布局，商务往来更高效。

其稀缺性，几个关键词能很好概括：

1、高端商旅需求旺盛

据了解，新时代T10针对酒店和写字楼双业态给出了可塑造的定制级空间方案。

低区3-14层规划建筑面积约1500-6000㎡定制化酒店，高区15-24层规划建筑面积约140㎡-1500㎡地标写字楼。

写字楼、酒店、公寓全维业态组合，生活、工作、住宿一站式满足，全维业态形成良性经营互补，将加速该项目商旅集群的形成，商旅及会务需求也更加旺盛。

可以想象，未来新时代T10所在的东广场将成为郑州资本聚集和辐射功能超强的中央商务区。

2、独缺酒店综合体

目前，华润新时代T10项目片区内已投入运营酒店超20家其中经济型民宿酒店日常满房率超75%，中档精品酒店日常满房率超85%盈利情况可观，远见未来稳健运营。

不过，值得注意的是，其项目周边酒店仍相对分散且品质参差不齐，尚未形成酒店集群规模，独缺一个高品质酒店综合体，有很大的后续发展潜力，此时进驻新时代T10布局酒店经营恰逢其时。

在由酒管财经和华润置地新时代广场联合举办的华润置地新时代T10全球首发暨亚洲东站酒店投资峰会上，一位资深酒店投资人表示，目前整个东站西广场酒店市场已趋于饱和属于红海市场，而东广场高品质酒店却少之又少，尤其是酒店综合体，更是一片空白，而新时代T10正好填补了这个空白。

3、适应酒店运营的专属定制化

不同于住宅的快销模式，商业项目考验的是长期功底。

作为央企的华润置地，拥有多年的商业经验和运营经验，投资安全有保障，更重要的是拥有商业+地产+酒店的全域能力。

而华润新时代T10的匠心不止在于业态规划，更在于空间的打造。

高配产品才能与高收益对齐颗粒度。

为更好的适营酒店业态，设计初期华润就与全季、亚朵品牌方等中档酒店深度沟通对接前置产品规划，房型、格局等精准适配品质级酒店需求。

单层规划31间套房，贯通式星级电梯厅，室内约3.6m阔绰层高，全明落地窗，为酒店舒适度升维。

更是提供个性化风格设计服务，可依托酒店风格、需求进行专属定制化变更。

此外，华润新时代T10总能在容易忽略的地方体现“领先”意识。

不仅预留独立双大堂，酒店主入口正对高铁东站，预留登高面可定制专属景墙，设置引导铺装、星级落客区，尽显酒店私密性和尊崇感。

毫不夸张的说，乘着高铁红利和东广场板块升级的东风，集齐城市、地段、高定、空间四要素的华润新时代T10，这样的酒店稀缺物业，恰逢天时地利人和，以后很难复制。

所以，在郑州东站片区的这列飞速发展的列车启动之前，需要加快抢占仅剩不多的“入场券”，不要等到别人赚到第一桶金的时候，你还在遗憾地看着这座列车显示“满员”和“无票”。

统筹 | 劳殿 编辑 | 阿渲

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