南京商业地产周报 || 国创园获批第六批国家工业遗产；观点：大规模集中消费时代已经结束……

南京商业地产周报

（10.28-11.03）

本期目录

行业观点

孙立平：中国经济的问题，到底在哪里？

南京大事

2024年前三季度南京消费市场稳定发展
南京市低空经济发展推进会召开
全球城市排名，南京大幅提升
补贴15%，南京家装家居促消费来了
中国互联网长三角服务中心在南京揭牌

项目动态

南京公共安全人工智能产业园（二期）主体封顶
江北金陵酒店预计2025年运营

商会一周

2024年米其林食遇美食节亮相宜悦里
秦淮区“骑手友好街区”在国创园揭牌
南京国家领军人才创业园被评定为第六批国家工业遗产
万谷集团、浦软汇智科技、万物梁行达成全面战略合作
全球共享办公巨头雷格斯新店落地锦创中心
银杏里文化街区首届萌宠运动会来袭
美利广场迎来七周年庆
首创金陵消费沙龙新一期沙龙活动举办

行业观点

孙立平：中国经济的问题，到底在哪里？

现实：大规模集中消费时代已经结束

关于内需和我国经济问题的特点，我整理了以下几点。

（1）我们刚经历的大众消费阶段，从90年代到本世纪初，以家电和房产汽车为主，推动了中国经济的快速增长。

（2）大规模集中消费时代已经结束，房地产和汽车市场接近饱和，三大件进入更新换代期，消费潜力释放减缓。

（3）随着住房问题的解决，人们开始追求生活品质，未来阶段将不再以房子汽车为主。

（4）提升生活品质阶段的消费特征将更加差异化和弹性化，主导产业将不再像过去那样突出。

（5）面对消费透支和超前问题，我们需要反思刺激内需的策略，避免过度消费。

（6）未来的发展动力在于识别真正的需求，包括民生问题、改善性需求、贫困地区和低收入人群的需求，以及创造消费场景，推动而非拉动需求。

总而言之，大规模集中消费的时代已经结束了。

症结在哪里？就是两个过：一个过剩，一个过度

当前问题繁多，但核心问题是产能过剩和消费过度。

中国经济的现状是产能过剩，而消费过度则是过去的遗产。这两者共同构成了当前的经济背景。尽管很多人认为投资低迷是因为信心不足，但即便信心恢复，投资机会也有限。多数行业已出现过剩，新兴行业如新能源、半导体、人工智能也面临竞争和容量限制。

此外，过去几十年的过度消费也对现在产生了影响。经济活力不足常被归咎于消费，而消费低迷的一个重要因素是人们不愿意花钱，这从M2的高量（货币供应量M2的快速增长）和低流动性中可以看出。

收入多但消费少，因为消费意愿低。消费意愿受预期影响，人们根据收入和未来需求决定消费和储蓄。消费还受个人需求及迫切程度影响。

尽管我们拥有大房子和良好的基础设施，但是否真正享受得起，值得思考。现在我们需要偿还债务，并为未来储蓄，但因为挣钱能力有限，而寿命延长，消费变成了一生的事。

一个家庭在日常生活中会计划和安排，以确保生活舒适。但当家庭刚购置房产，花费巨大，甚至负债时，他们必须调整生活方式，紧缩开支，同时尽量维持生活水平，避免让家人受苦。

社会和家庭一样，生活是周期性的，有扩张和收缩期。在这些时期，保持平常心至关重要。因此在特定条件下，顺应形势，避免过度干预，是一个不错的次优选择。

接受常规化消费时代，转化发展方式

1.换个思路

第一，在经历了一个持续几十年的大规模集中消费过程后，人们在消费上已经处在一种超前、过度、透支的状态，需要喘一口气了。

2010年至2021年，中国居民信贷规模从1.27万亿攀升至8.26万亿；2021年，我国居民债务收入比达124.4%；

从2012至2021年，我国居民每年还本付息的金额从5万亿元攀升至14万亿元，占其可支配收入的比例从24.5%上升到28.2%；

全国负债人数高达七亿人，其中80后、90后负债人数占比达85%；信用卡逾期高达2000多亿元。

数字中的含义，大家可以自己琢磨。

第二，不要期待过去那种消费热潮可以重来，那是一个很偶然的事情。我们经历的持续几十年的大规模集中消费过程，是两个因素耦合的产物；‍

第三，不要期待过去那种消费潮可以重来，现在的消费略低，但与经济状况大体相符，人为拉动只能适得其反；‍

第四，中国经济发展的潜力犹在，但我们在进入常规化消费时代。

大规模集中消费时代结束，经济增长减速，外部环境巨变，这几个因素共同导致的一个结果，就是我们开始进入一个常规化消费时代。

要看到，在过去这几年中，人们的消费观念发生了很大的变化。

一位网友的话很有代表性：凡是不是必需的就不买，凡是有便宜的就不买贵的，凡是能用的就将就着用，手机从原来一年换一个，现在大概两年换一个。这样的消费理念，其实是正常的。

我们要意识到中国从大规模集中消费时代到常规化消费时代的转变，应当探讨在常规化消费阶段上，人们消费的特点是什么，未来的市场在哪里。尤其对于企业来说，更是如此。

2.我们应当接受一个现实

目前，失业和收入下降导致人们不愿消费，大量存款留在银行。我们必须接受现实，内需无法像过去那样旺盛，需要新的发展策略。

中国经济快速增长的时期还未彻底结束，这主要是由于工业化、城市化以及全球化尚未彻底完成，区域间的差异依旧存在，同时城乡居民的消费水平正在提升。这些因素共同构成了经济发展的潜力。

只要采取适当的方法，维持适度的增长速度，达到次高速或中速增长是可能的。尽管近年来提及的频率有所下降，但新常态这一概念，本质上描述的正是当前的经济状态。

避免急于求成，盲目追求增长，导致债务和未完成项目累堆。适度放慢步伐有时是必要的。

3.内需拉动乏力，需求满足才是发展之本

经济不振，外贸减少，刺激内需的呼声很高。然而，内需并非简单拉动就能提升。

我们应当适应新的情况，适应新的阶段，新的情况可能更是常态。面对这种新常态，我们要有新的思路，要在新的情况下，寻找新的空间。

（1）需要从拉动需求转向满足需求的基本思路转变；‍

经济发展应聚焦于满足人们基本需求，提升福祉和生活质量。偏离这一目标的内需扩大可能失去方向。

例如，1998年洪灾时有人认为自然灾害能刺激内需，但这种需求扩大是无意义甚至有害的。因此，我们必须探讨真正需要满足的内需是什么，其潜力何在，以及相关政策是否具有针对性。

（2）应特别关注三大类内需。

一是民生问题中养老和生育最为紧迫，需探讨如何满足这些需求并减轻年轻人负担。

二是随着住房需求基本满足，人们开始追求更高生活品质。尽管居民负债较重，收入情况不佳，但改善性需求仍有空间。

疫情前，人们常出国购买奶粉、保健品、零食、婴幼儿用品等，甚至马桶盖。这表明我们的产品品质与国外有差距，内需市场仍有潜力。

三是关注贫困地区和低收入人群。挖掘如何提供价廉物美的产品，改善他们的生活条件，从而促进整体福祉。

第三个阶段的需求与前两个阶段不同，不那么集中或刚性。现在人们的需求难以一概而论，不像之前那样简单明确，仅限于几大件或房子。

人无法回答的问题，市场能够回答。当前阶段，市场及其机制和辨识能力尤为重要。

回顾历史，许多国家从计划经济转向市场经济，主要是因为经济结构从以重工业为主转向以轻工业为主。在重工业时代，物资主要在少数企业间流通，计划经济尚能应对。然而，到了轻工业时代，面对众多消费者，计划经济无法有效调配资源。

因此，市场的作用变得不可或缺。如今，随着人们追求更高生活品质，需求变得更加多样化、灵活和易变，市场的作用愈发凸显。

4.消费：仅仅靠政策是不够的

消费问题不是政策可以解决的，解决消费问题，需要的是发展方式的转变。

过去几十年，中国采取了以投资为主导的发展模式，这与我们取得的成就和面临的问题密切相关。

经过数十年的发展，资本已不再是主要问题，投资的边际效益也在下降。以投资主导的发展方式实际上已经走到尽头。

这种情况下，需要实现发展模式的一次重要转变，即从以投资为中心的模式向以消费为中心模式的转变。

胡佛认为，30年代大萧条的主要原因是工业进步未惠及消费者，而克鲁格曼指出中国需以增长消费取代不可持续投资。

这两句话揭示了经济增长成果共享的重要性及消费对经济可持续性的影响。

但实现这样的转变，并非是一个简单的政策转向的问题，而是取决于一系列结构性的制约。

我国投资占GDP比例平均为44%，高于全球25%和美国20%的水平。居民可支配收入占GDP比例从1983年的62%降至43%，低于国际60%-70%的普遍水平。居民消费率约为38%，远低于国际60%的平均值。

2023年上半年，我国个人消费支出占GDP的30.3%，远低于美国的70.8%和世界大多数国家的50-70%。

在特定条件下，仅依赖刺激消费的政策无法有效提升消费。

要实现消费增长，必须进行结构性改革，如调整政府与居民间的财富分配，提升居民收入在GDP中的比例，增加居民的财产性收入，使资本市场成为共享发展成果的途径，并平衡产业结构调整、产业升级与就业的关系。

5.形成以消费为主导的发展模式

当前经济关注点集中在企业投资和居民消费上。

流行观点认为，企业投资不足源于企业家信心缺失，而居民消费不振则归咎于消费者信心和预期问题。信心和预期固然重要，但还有更深层因素存在。

企业贷款和投资积极性不高，主要是因为企业家对未来缺乏信心。即使信心问题得到解决，投资机会也有限。多数行业已出现过剩。

即便新能源、半导体、人工智能等被视为有潜力的领域，但这些行业竞争激烈，且市场空间有限，不是所有企业都能参与其中。

尽管疫后消费正在恢复，但速度缓慢，消费者态度谨慎。这与就业和收入状况紧密相关，反映了信心和预期问题。然而，问题不止于此。过去几十年的大规模消费革命，耐用品短期内无需再次购买。

短期来看，我们需要采取阶段性和周期性的思维方式，避免因不切实际的目标造成不必要的困扰。当前，社会上存在一种急躁情绪，许多人呼吁采取激进措施以刺激经济，期望重现过去的繁荣景象。

然而，问题的关键不在于是否采取激进措施，在于能否切实解决存在的问题。可这些问题是无法通过激进手段解决的。

明智的做法是顺应经济周期，同时进行休养生息，解决根本问题。

忽视客观规律强行行动可能导致徒劳，依赖货币增加来实现所谓的重大措施和强烈刺激，可能会带来不利后果。

长远来看，结构性改革是必要的，以实现从投资驱动向消费驱动的模式转变。

在当前全面过剩的经济环境下，投资驱动模式已不再可行，必须转向消费驱动模式。正如克鲁格曼指出的，中国需要解决的关键问题是用持续增长的消费来取代不可持续的投资。

（作者：孙立平，清华大学教授、社会学家、中国经济观察者来源：苏商学院）

南京大事

2024年前三季度南京消费市场稳定发展

据南京市统计局消息，前三季度，南京市实现社会消费品零售总额6377.75亿元，同比增长3.3%；全市限额以上单位通过公共网络实现的商品零售额同比增长4.7%。以旧换新政策效应显现；限上零售业销售额增速较上半年提升0.3个百分点；总体来看，消费市场稳定发展，政策效应逐渐显现。

南京市低空经济发展推进会召开

11月1日，南京市低空经济发展推进会举办，邀请政产学研各界代表共聚一堂、共话机遇、共谋发展，合力打造具有较强影响力的低空经济创新高地、服务枢纽。会上发布《南京市低空飞行服务保障办法（试行）》（征求意见稿）、市低空飞行服务系统平台核心功能等成果，一批低空领域平台机构揭牌。

全球城市排名，南京大幅提升

10月25日，全球化与世界城市研究网络（GaWC）对外发布2024GaWC全球城市排名。在2024年榜单中，全球300多座城市入围，中国共有40多座城市跻身其中，其中南京位列全球第75位，较2022年提升10位。

GaWC自2000年以来不定期发布《世界城市名册》，据该机构官方网站显示，今年的评选数据来自于全球175家机构，这些机构为全球785个城市提供现代新兴的生产服务，该排名体现了城市作为世界城市网络中节点的重要性（即促进企业全球化）。

补贴15%，南京家装家居促消费来了

10月25日起，为进一步推动促消费和惠民生紧密结合，南京市开展家装家居改造领域产品补贴活动，个人消费者在南京市公布的活动商家购买补贴范围内的产品，包括家具(含床、床垫、沙发、橱柜、衣柜、桌椅、整体定制柜等)、门窗(含智能门锁等)、卫生陶瓷(含坐便器、淋浴房、浴室柜、浴缸、面盆等)、室内板材、地瓷砖、涂料、暖通及太阳能利用系统等产品品类，按照产品成交价的15%给予补贴。

中国互联网长三角服务中心在南京揭牌

10月30日下午，中国互联网长三角服务中心揭牌签约仪式在建邺举行，中国互联网长三角服务中心由中国互联网协会指导，江苏省互联网协会参与筹建，旨在整合区域资源，强化创新活力，服务互联网行业发展。中心以中国互联网协会生态资源为依托，发挥区域行业社会组织的资源优势，提供政策研究咨询、组织行业活动、技术创新孵化、人才工作、数据安全合规等专业服务。

项目动态

南京公共安全人工智能产业园（二期）主体封顶

公共安全人工智能产业园（二期）位于雨花区软件谷南园，由东南集团投资开发建设，项目B分区总建筑面积约18.9万平方米，包括3栋17层高层办公楼、2栋7层办公楼及1栋三层综合楼。目前项目实现主体结构全面封顶，标志着项目取得阶段性进展，为后续施工打下坚实基础。

江北金陵酒店预计2025年运营

江北金陵酒店位于浦口区江浦街道，处于浦滨路沿线商业布局核心，总投资12亿元，总建筑面积为121637.55㎡，拟建设五星级酒店、酒店式公寓及商业等配套设施。目前，该项目主体部分已全部完工，正在开展内部装修，预计2025年10月投产运营

商会一周

2024年米其林食遇美食节亮相宜悦里

由江苏正和承邦企业管理集团有限公司承办的2024年米其林食遇美食节在11月1日至3日期间，于宜悦里正式开幕。来自上海、北京、广州的16家米其林餐厅齐聚一堂，为金陵食客们提供了一次难得的“摘星”之旅。

秦淮区“骑手友好街区”在国创园揭牌

11月1日上午，双塘街道联合秦淮区委社会工作部、团区委，以及南京创意中心、明商集团、双塘派出所等多家共建单位，在国创园举办“骑手友好街区”揭牌暨“趣露营”活动。

“骑手友好街区”是双塘街道依托来凤街街区繁华的商户体系、便捷的交通位置、丰富的共建资源和成熟的党群阵地，在原有“商户联盟”的基础上升级而来。从供快递外卖员临时休息的“驿站”，到商家门口专门设置的停车区，再到细致标号的小区楼栋门牌和出入口.......一个个小小举措，让快递员、外卖骑手们切实感受到了温暖与便捷。

南京国家领军人才创业园被评定为第六批国家工业遗产

工业和信息化部近日印发通知，公布第六批国家工业遗产名单，37个工业遗产上榜，江苏有3家上榜，南京第二机床厂（南京国家领军人才创业园）作为南京唯一一家，被确定为第六批国家工业遗产。

万谷集团、浦软汇智科技、万物梁行达成全面战略合作

10月24日，万谷集团、浦软汇智科技、万物梁行在南京熊猫·万谷金融科技中心举行了三方合作签约仪式。此次战略合作标志着三方将携手探索产业载体运营管理新模式，共同应对产业升级和城市更新带来的挑战与机遇。

会上三方就以下五个领域达成了全面的战略合作，其中包括：一、地方产业载体的顶层设计及产业生态打造；二、优质科技类企业的异地招引和产业集聚；三、产业孵化、产学研合作交流平台打造；四、专业化运营功能服务平台搭建；五、联合组建一个科创投资平台。

全球共享办公巨头雷格斯新店落地锦创中心

10月31日，由IWG集团旗下办公品牌雷格斯（Regus）与锦创科技产业园携手打造的雷格斯南京锦创中心开业，中心位于龙蟠中路233号锦创中心·数智科技大厦的17楼和18楼，总共有77间办公室，共计268个工位，均配置了办公桌椅、文件柜、抽屉柜、无线网络等办公设备，并且还有会议室、洽谈区、休息区，能够满足使用者在工作中的不同场景，不仅如此，还有专业的工作人员提供技术支持和协助。