你的房贷降了吗？
现在银行已经对存量房贷完成批量调整，对很多朋友来说，每个月要还的钱已经开始减少了，但是我还是收到了很多粉丝发来的提问。
比如说，为什么我的房贷利率没降到3.3%啊？
房贷现在有个重新定价周期，到底是该选最长的12个月，还是选最短的3个月呀？
房贷降了，我们要不要提前还房贷呀？
今天我们争取用一篇文章说清楚，房贷利率到底是怎么下调的，以及到底怎么做决策，才对我们最有利。
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第一个问题，房贷利率调整到LPR-30个基点，为什么很多人的房贷，没有降到3.3%呢？
目前所有房贷利率加点，高于-30个基点的存量房贷，在10月31日前，已经全都统一调整到，不低于-30个基点了。
这句话是什么意思呢？
过去大家办房贷时，利率都是各不相同的，很多人的贷款利率，是在LPR基础上上浮的。
现在国家搞一刀切了，如果你当时的利率更低，那么你当年的优惠还继续存在，这不影响你。
但是如果你当年办贷款的时候，没有享受到优惠利率，那现在国家一口价，直接给大家统一打折了。房贷利率只要高于这个数的，全都统一调整到LPR-0.3%了。
那为什么你的房贷利率，不是是用最新的LPR利率3.6%减去0.3%呢？
首先我们要知道，每年的房贷利率是怎么定的。
房贷利率是由A+B两个部分组成的，A部分呢，叫做“5年期以上贷款市场报价利率”，也就是我们所说的LPR，那B部分叫加点。
这次的房贷新政等于是，把B部分统一调成了“-0.3%”。而最终你的房贷利率还要受A部分的影响。
而A部分的LPR，是当年签贷款合同时定下的，每年确定1天，当做LPR的重定价日。
要么是每年的1月1日，要么是你贷款合同签订时候的贷款发放日。因为每年只能变更一次LPR，这就造成了在利率下行周期里，贷款利率的下调，根本赶不上市场变化。
比如今年，从年初到现在，市场LPR已经下调三次了，从年初的4.2%一路下调到了3.6%。
然而因为很多人的利率重定价日是1月1号，就造成在明年1月1号之前，你都享受不到，今年利率下调的好处。
所以10月25日后，银行批量调整，只是大家房贷利率下调的第一次，而接下来到了你的重定价日，我们又会迎来第二轮房贷利率下调。
而这次新政呢，重定价周期也又给大家开放了几个新的选择。房贷利率的重定价周期，取消了之前每年，只有一天的这种限制。
从11月1日也就是昨天开始，你可以选择3个月重新定价一次，或者6个月，还是12个月重新定价一次。
注意啊，你只有一次的选择机会。
02
所以第二个问题就来了，重新定价周期该怎么选？
到底是选最短的，还是选最长的那个呢？
如果未来利率持续下行，那么肯定选最短的那个，才能够及时享受到，利率下调的优惠，尽快让你还的钱变少呀。
相反，如果未来的的利率要上升，那么肯定那个更长的重新定价周期，才对你更划算，不会那么快得面对高利率。
所以选择的关键是，判断未来利率，到底是往上还是往下。
这个选择是不是很熟悉呢？
早在2019年，存量房贷转化为LPR利率的时候，就有很多朋友纠结，是选固定的利率呢？还是选浮动的利率呀。
当时呢我录了视频，建议大家选浮动利率，因为长期来看呢，未来一定是一个持续降息的周期，选择浮动利率对大家最有好处。
转眼那期视频到现在，已经5年过去了，又到了重新做选择的时候了。
那影响利率的因素，就像大树有主干也有枝丫这种感觉。
影响利率的主干因素，是利率的本质，它是分享经济增长的东西。
我国历史上，当年GDP增长率10%的年代，房贷利率曾经高达8%以上。而目前呢，我国的GDP增长已经过了那种，动辄8%、10%的黄金增长年代了，再也不会回到过去那么高的增速了。
未来是白银时期，每年5%的增速，所以未来的房贷利率，是很难再恢复到过去那么高的，不会大涨起来。
其次，影响利率变化的枝丫因素，这就是政策对利率的导向。
随着80年代最后一波人口高峰人群，逐渐脱离出婚育年龄，那住房的供需已经迎来了翻转，未来再也不可能，有如此巨大承接房子买盘的力量了。
所以在政策上，必需要考虑扶持买盘，控制卖盘，才能够让房地产市场不会迎来巨大的衰变。
政策的方向一定是去平抑这种下行的波动的，不可能加剧这种波动。所以呢，该怎么选对我们最有利？
还是那句话，早调整，早享受，尽量选短的那个。
03
最后一个问题，房贷降了，要不要提前还房贷？
房贷批量下调之后，大家的房贷利率都降到了百分之三点几，未来逐步开始重新定价，还会继续地往下降。
那老房贷和新房贷的利差逐渐缩小，一方面可以稳定房地产市场，另一方面也能减少提前还贷的情况。
在这种情形下，考虑要不要提前还房贷，本质上就是去权衡你的钱放在哪里机会更多。
如果你是一个比较会理财的人，钱在你手上的收益比房贷利率高，那么肯定是继续还房贷才比较划算。
相反如果你是很保守的那种人，钱放在手里顶多只敢吃一点银行利息，那你还是可以考虑提前还一部分的。
但是我依然建议你，还是要留一点房贷在身上，因为最起码，第一它能抵一点个税，第二如果你手里有点现金，说不定还能参与到牛市中呢？给自己的未来多一点机会。
三个问题讲完，大家还有什么疑问，可以在评论区留言。
相信很多朋友已经开始感受到了，我们生活的每一次决策，都与经济发展息息相关，知识的力量会越来越在未来显现，所以持续学习、不断地提升自己就很重要了。