珠江奔腾,南海浩瀚!

作为中国的南大门,广州创造的财富浪潮,生生不息。古往今来,无数的商贾巨富,在这里发家致富、置地建房。

“豪宅”两个字,很早就刻印在广州这座财富之都的基因里。

早在18世纪,独享“一口通商”的广州便诞生了两位“世界首富”潘振承、伍秉鉴,他们在广州分别打造了两个驰名中外的豪宅——潘家花园和伍家花园。

潘家花园有多豪?史载,该府邸占地足有20公顷,东西宽约300多米,南北长约600多米,相当于25个标准足球场那么大。

至于伍家花园,1817年英国使团副使Henry Ellis访问这座宅邸之后这样写道:“别墅尽管还没有全部完成,价值已达200万元(约合人民币2.88亿),其规模与其财富相匹配。”

到近现代以来,西关大屋、东山洋楼举世闻名,成为千年商都达官贵人彰显身份的居所。

改革开放之后,华侨新村、南湖、滨江东、天河北、珠江新城像接力棒一样陆续登场,成为南中国的高端住宅区。

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可以说,在历史上多个时期,广州都是中国豪宅的引领者。

而今,以珠江新城为代表的豪宅,已经“统治”广州十余年,正面临发展饱和、建筑老化等问题。

然而,豪宅的迭代永不停滞,下一个十年或者更长的时间里,谁又将成为新的引领者?

01

金融城,比珠江新城强在哪里?

从广州发展的整体脉络来看,珠江新城之后,国际金融城是当仁不让新的执牛耳者。

首先看地理位置,金融城是天河CBD最后一个南向望江地块,天生就适合搞CBD。而且,同样是望江,南向望江和北向望江的差别很大,这是对面的琶洲不能比的。

与珠江新城相比,金融城又占据了年龄优势,一切都是新的,而珠江新城绝大部分建筑的楼龄都超过10年,折旧的因素不可忽略。

另外,金融城在产业定位上,直接瞄准高端金融与数字经济两大门类,是广州人工智能与数字经济试验区的重要组成部分,比珠江新城的的产业定位更纯粹,也更具未来感。

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广州国际金融城—金融方城(效果图),金融机构在这里集聚

根据此前规划,一行两局、广发银行、南粤银行、新华人寿、平安不动产、中国人寿广东省分公司、太平人寿保险有限公司等金融机构,以及腾讯音乐、三七互娱、中旭未来等互联网公司都会进驻金融城。

在规划理念上,金融城也更先进。例如,珠江新城的一大缺憾是“交通规划”,尤其是缺乏一条直达机场与高铁站的快轨,这对满世界飞的CBD精英来说,是个痛点。

为了填补珠城这个缺憾,金融城还配置了一个重要枢纽——金融城站,约20分钟便可直达广州南站和白云机场,无需换乘,将在明年通车。

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金融城地下空间规划效果图

当然,只要说到金融城,相信很多人都会关心它的兑现问题。为此,我打探到,目前金融城已经有8栋楼投入使用,另有6栋楼已启动招商,总办公面积(不含商业)达到103万平方米,已经有很多企业实打实在那里办公了。

交通方面,金融城起步区临江大道隧道(西往东方向)已经通车,开往琶洲的车陂南隧道则于去年开通,位于金融城对岸的琶洲港澳客运口岸也于去年4月投入使用,可直达港澳。

为了加速金融城的建设,鹏瑞集团甚至还给临江大道捐赠了800多棵行道树。

正是凭借优越的地理位置以及政府的万千宠爱,金融城正在成为珠江新城之后广州超级豪宅最醒目的新战场,再加上最近出让的面粉厂地块(总价达到117亿),都证明金融城已获得亿万富豪的认可。

没有什么比真金白银的投票,更有说服力。

02

不在世外,却拥有桃源!广州顶豪进入鹏瑞时代

把话题再说回豪宅,谁将是广州豪宅下一个10年的引领者?

前面说了,从广州发展的整体脉络来看,答案要到金融城去找。

要说这两年,广州豪宅市场出镜率最高、话题性最强的是谁?相信很多人都会想到一个名字:广州·鹏瑞1号

广州·鹏瑞1号,正好就位于金融城(东区)一线滨江区域,由打造过深圳湾1号的鹏瑞集团出品,其口号非常响亮:超越深圳湾1号!世界少有、中国仅有!

据报道,该项目南区已经落成,正式掀开略显神秘的面纱,笔者参观之后,印象最深是这个画面:

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如上所示,四栋亮灯的圆柱形建筑,便是广州·鹏瑞1号的南区,屹立在珠江边上熠熠生辉,极具辨识度。

与它一水之隔的便是一座江心岛,它的名字叫做北帝沙·生态公园岛,是继二沙岛、海心沙之后,珠江前航道上的第三座江心岛,由鹏瑞负责改造。

改造之后的江心岛碧草如茵、繁花似锦,宛如镶嵌在“金珠琶”黄金三角区的一颗绿宝石,并与江对岸的广州·鹏瑞1号,交相辉映,构成一幅动静相宜、活力舒展的都市画卷。

不得不说,这个地方确实是天生的豪宅胚子,一方面,它的地段足够好,地处金融城一线望江区域,金珠琶的璀璨与壮阔江景尽收眼底,这种“CBD+江景”的组合,在广州从来都是“王炸”。

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广州·鹏瑞1号实景图

另一方面,它旁边这座遗世独立的绝美江心岛,竟让人产生一种“归隐田园”的冲动,这种“CBD+江心岛”的组合,连珠江新城的豪宅都要羡慕,按照鹏瑞老板的话来说,就是“不在世外,却拥有桃源”。

顶级企业家大多历尽千帆,经历过太多的繁华盛景与觥筹交错,在功成名就之际,如果能在喧嚣的城市中找到一处清幽静谧的桃源之地,觅得片刻安宁,实在是一件无比惬意的事儿。

所谓“大隐隐于世”,讲的就是一种心灵的境界。

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广州·鹏瑞1号实景图

如果说10年前的富豪们,在置业更倾向于站在CBD中心挥洒能量,那么今天的企业领袖们,反而需要一点:疏离感

放眼全球,众多顶豪都与城市中心,保持一个恰当的距离,太近会觉得生活节奏快、人也杂,太远又享受不到城市的顶级资源。

所以,香港的富豪,大多住在半山或者浅水湾,而非中环与尖沙咀;纽约的富豪,大多住在中央公园旁的上东区,而不是争分夺秒的华尔街。

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香港太平山顶

在此意义上,广州·鹏瑞1号所在的金融城东区,就是一个类似纽约曼哈顿上东区的地方,这里与城市中心保持着一个恰当的距离,进退自如。

用一句话来形容就是:离闹市不远,与自然更近

如果说上一个时代的豪宅,蕴含的时代情绪是“显山露水”,要站在宇宙中心享受镁光灯,珠江新城豪宅无疑是那个时代的代表。

而今,这种情绪已经转变为半显半藏、进退有度。我们会许可以说:潮水的方向已经改变,广州顶豪正在进入鹏瑞1号时代。

03

恢弘的排面、极致的细节

感受一下鹏瑞的出品

成功打造过深圳湾1号之后,鹏瑞的品牌知名度如日中天,由它打造的广州·鹏瑞1号,到底长啥样呢?

趁着项目南区落成的契机,笔者参观了一下,目前南区四栋建筑的外立面已经完工,建筑面积达到一万方的会所、临江第一排东侧的艺术中心均已落成,如梦如幻的星空顶、精致典雅的空中花园也从PPT变成现实。

现场有人说,以前是来鹏瑞听故事,现在是来看事实,看到南区落成的样子,对鹏瑞的兑现能力表示称赞:几乎是对此前PPT的完美复刻

尤其是看了二层的圣心花园,还get到一丝市中心罕见的魔幻野趣。设计师说,项目借鉴了英国切尔西花园与东京麻布台之丘的理念,就是在秩序井然的城市中心融入自然的野趣,以及魔幻的空间设计。

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项目一楼园林(实景图)

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项目二楼的圣心花园(没找到实景图,这里用效果图)

这样的设计呈现,让争分夺秒的天河CBD,多了一份随性与舒展。

为了庆祝这个重要节点,鹏瑞还将“广州·鹏瑞1号南区落成”这十个大字,陆续登上广州塔、上海中心大厦、深圳湾1号等三大地标的广告屏。

不得不说,作为广州·鹏瑞1号的业主,真的太有排面了

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除了排面,鹏瑞对细节的控制更是一流。

例如,塔尖人士往往很在意圈层,鹏瑞深知这一点,将项目的门槛定得非常高,起步户型都是320—350平米,主力户型为450-550平米,最大户型是750,另有少量1500—2000超大户型。

这从源头上就保证了广州·鹏瑞1号的业主,几乎全部都是企业领袖,可以说是圈层最为纯粹的广州顶豪之一。

再比如,广州·鹏瑞采用的这种圆弧形外立面,极具辨识度,但个性化的代价必然是工艺复杂度更高、成本更贵。

项目外立面的环形飘檐,使用的就是工艺极为复杂的双曲面铸铝材质,造价是一般外立面的10倍以上。广州·鹏瑞1号用了1500吨,仅这项成本就高达6个亿。

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广州·鹏瑞1号实景图

再比如,现场销售一直强调“鹏瑞的户型不讲面积,我们讲的是体积”。在此之前,广州豪宅的层高最高只能做3.6米左右,而广州·鹏瑞1号做到了3.8-4米的层高。

另外,鹏瑞为了把安静做到极致,将楼板厚度做到30公分,而一般住宅呢?只有10到12公分左右,足见鹏瑞对楼板噪音的零容忍。

04

豪宅如何才能成为传世资产?

鹏瑞给出有力回答

写到这里,如果我是鹏瑞1号的业主,对鹏瑞精益求精的产品力、强大的兑现能力,以及项目超越深圳湾1号的决心,都能一一get到。

但我心中还有一个疑问,那就是项目后续的运营与维护,会怎样安排?

毕竟,豪宅后续的保养和维护,成本是很高的,仅靠物业费是不够的。

众所周知,国内的房地产项目大多“重建设轻维护”,在后续的运营和维护方面缺乏持续投入,导致楼盘折旧较快,IP感越来越低。

这种房子,即使建设标准再高,也很难成为顶级豪宅,因为它们的“生命周期”太短。能够成为顶级豪宅的房子,不仅建设标准要高,生命周期还得长,要不然如何作为“传世资产”来收藏?

带着这个疑问,我和几个规划专家,以及鹏瑞1号的项目总聊了一下,他们的回答,解答了我心中的一些疑惑。

首先,鹏瑞1号所在的金融城,是天河CBD的三大猛将之一(另外两个是天河北与珠江新城),这意味着金融城和珠江新城一样,都是广州的摇钱树与门面所在,政府一定会持续投入。

这是金融城与滨江东、南湖等纯住宅片区的一个本质性区别。

而且,金融城现在仍处在朝气蓬勃的建设期,而不是成熟期,这意味着政府未来多年的投资重点都会聚集在这里,增量空间巨大,区域价值还会继续拉升。

另一方面,鹏瑞集团还会在项目持续投入很多年,不是卖完房子就走。

因为鹏瑞在项目还有很多自持物业,本身就是这里的大业主,比如艺术中心、美术馆、超五星级酒店,这些自持物业都需要长达几十年的投入,其投入额会远超业主交的物业费,极大地保证了项目后续的维护水平。

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广州鹏瑞1号艺术中心的演出

更给力的是,鹏瑞还拿出10个亿,打造了建面约一万平米的超级会所,引进与深圳湾1号同源的顶尖企业家俱乐部——深湾会。

鹏瑞深知,卓越的服务才是维系豪宅生命力的灵魂啊。

另外,鹏瑞还跨出项目红线,改造升级了与项目一河之隔的北帝沙·生态公园岛,目前已投入数亿,这个岛未来20年的维护也是鹏瑞负责。这是一个超长期项目,彰显了鹏瑞扎根金融城、与业主共融共生的决心。

与业主共融共生这一点很重要,例如,深圳湾1号已经交付十多年,为什么能够持续稳居顶流咖位,成为中国豪宅界的常青树?

除了地段好、建设标准高,还有一个关键原因是鹏瑞的持续投入。据悉,深圳湾1号除了居住功能,还配备了百年奢华传奇莱福士酒店、350米高的云颂音乐厅、高奢定位的湾会商业,以及顶尖企业家俱乐部——深湾会。

鹏瑞在运营这些配套方面,是非常舍得花钱的,世界级球星内马尔、姆巴佩曾在这里发布新赛季的球衣,世界杯开幕式演唱女主角Aida、奥斯卡最佳原创音乐奖得主谭盾,都曾在云颂音乐厅演出。

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而在广州·鹏瑞1号,鹏瑞对项目的持续投入只会更多,例如会所就是深圳湾1号的两倍之大,还有一万方的美术馆、持续运营20年的江心岛,这两样配套也是深圳湾1号没有的。

套用股市里的一句话:做鹏瑞1号的业主,无需担心“大庄家会离场”。

05

跨越200年,广州再一次定义中国豪宅

最近,广州多个顶豪的成交价刷新全国纪录,从广州·鹏瑞1号、星河湾半岛5号纷纷出现两亿大平层的成交,再到汇悦台卖出37万/m²的新纪录,反复印证了中国塔尖阶层对广州资产的认可。

不过,建一所漂亮的房子,不难,难的是如何让它历久弥新,具备可持续生长的能力。

换言之,“生命周期”才是顶级豪宅的终极战场。

在此意义上,鹏瑞给予中国豪宅一个新的内涵,那就是在高标准的建设基础之上,引入持续运营的长期主义理念

这时几乎是对中国豪宅进行了一次重新定义,它的志向不止于顺势而为、乘势而上,还在于改变潮水的方向。

有人甚至说,继潘家花园、伍家花园建成200多年之后,中国最好的房子还是广州造。

千年商都的底蕴和生命力,再一次彰显。