文=城记智库马萧萧
坊间有个戏称说是“曲江是陕北第二故乡”，大意就是陕北富裕阶层极为青睐风景秀美的曲江。
如果说前些年的行动，是买房定居；那么这些年则更近一步，已从“资产层面”进行布局。最新的体现就是陕北资金接手央企，拿下大雁塔和大唐芙蓉园之间的“宝藏地块”。
以此为观察切入点可以发现，具有陕北背景资本在西安是一种特别的存在。
最新：陕北资金再出手
作为西安名副其实的“城市会客厅”，发展已二十余载的曲江新区，可开发土地已屈指可数。
尤其是以世界文化遗产——大雁塔为圆心的周边，聚集了大唐不夜城、大唐芙蓉园、慈恩寺遗址公园等众多文旅王牌，以及众多的五星级酒店、博物馆和文化场馆等资源，拥有全国少有“天量”流量。
因此，坐落于大雁塔和大唐芙蓉园之间的太平堡，因为地段弥足珍贵，所以一直成为人们的关注重点。
曲江「太平坊」所处位置◎制图/城记智库
公开信息显示，该地块西安华侨城实业在2021年12月8日摘得：土地款为8.5亿，实际亩单价1379万/亩，楼面价12942元/㎡。按照当时公告，地上建筑面积不大于6.6万平米。
因为地块的特殊性和标志性，该地块在出让时也做了特别约定，要求：建设不低于四星级的高品质酒店，酒店建筑面积不少于1.5万平米。
在2023年初，西安华侨城实业发布相关公告：该地块正式命名为「曲江太平坊」，总投资26.83亿，建设内容为商业及高品质酒店。包含21栋单体建筑，计划开工时间为2023年8月，计划竣工时间2025年8月。
华侨城当时「太平坊」规划示意图◎NEWS
华侨城是中国乃至亚洲文旅“领军企业”，首进西安的第一个项目就位于曲江。华侨城深知这块土地的价值，这从其设计方案就能看出。
大环境急转直下，“央企”华侨城也深陷困境。从全国来看，它集中出售多个重点城市项目以“断臂求生”，西安也不例外。2023年11月17日，北京产权交易网上发布该地块转让信息，底价11.45亿。
一年后，这块土地终于“名花有主”：陕北资金方正式接手——它就是中鼎国盛（陕西）置业有限公司。
特点：企业构成分析
该地块成交金额和总投资金额，呈现“一减一增”。
“一减”是转让正式成交价格为10.31亿，比华侨城挂牌价低了1.14亿；“一增”是中鼎置业发布曲江太平坊招标信息显示，总投资达29.1亿，比当时华侨城公布的投资额增加了2.27亿。
当今环境，如此巨额投资非一般公司所能承担。它既非大家熟知的“央企”系，也非知名的全国房企，它来自陕北资金。
「太平坊」项目卫星图◎NEWS
查询“中鼎国盛（陕西）置业”资料可知：它成立于2024年2月，最初注册地在榆林神木市；今年五月迁往西安曲江，经营范围包括“非居住房地产租赁、房地产咨询、房地产开发经营”。
查询公开信息显示，“中鼎置业”有三大股东方：
第一大股东为神木市凯奥商贸有限公司，持股50%；第二大股东为陕西腾龙煤电集团有限责任公司，持股30%；第三大股东方则由三名自然人持有，比例分别为10%、5%、5%。
这其中，第一大股东成立于2011年9月，注册地位于榆林神木市神木镇东兴街南段，经营范围包括矿山机械、五金交电、兰炭、焦粉等。它还是神木市东源煤化工第一大股东，持股比例33.76%。
榆林神木市实景图◎NEWS
神木市东源煤化工持有陕西煤业化工集团神木能源发展有限公司14.8%的股份，还持有神木市兰炭集团1%的股份。
第二大股东陕西腾龙煤电集团，成立于2002年，同样位于榆林神木，以煤炭开采、销售以及电力生产销售等为主业。对外投资有陕西延长石油安源化工、神木市上榆树峁矿业、陕西神木化学工业等。
从结构上看已很明显，“接手者”是有能源背景的陕北资金方。不止如此，陕北资金在西安的布局是另一种特别的存在。
解读：西安的另一个趋势
黄金地段需要标志型建筑，然而开发成本是天文数字。
就以「曲江太平坊」为例，其成本就按照最简单的“总投资÷总面积（地上+地下）”来计算，这就是“29.1亿÷10.6万平米≈2.7万/㎡”。也就是说，包括地库在内的每平米成本就达2.7万/㎡。
当然，后期可通过销售和抵押方式回笼资金。但不可否认，大面积的重资产酒店持有、政策调整和市场周期变化，都存在诸多开发风险。
这，就回到两个本质：
一是资金必须雄厚：“物质基础决定上层建筑”，无论央资、国资还是民资等任何资本形式。二是考虑长期运营：对于高级酒店、写字楼和大型商业等，只有通过持有才能形成更长期的稳定经营。
细数在西安的有陕北资本背景企业，就有中大、万众、荣民、大夏、泰发祥、德通和欣多升等。
如果用一个公式来形容，那就是“核心地段+超高投入+资产持有”，有条件情况下进行市场规模化运作。在这个模式下，西安很多地标物业都与陕北资金有关（包括自持和收购等）：
具有陕北资金背景项目分布图（部分）◎制图/城记地理
酒店：丽思卡尔顿、W、凯悦、盛美利亚、万丽、大景长安城堡、奥体皇冠假日以及众多在建酒店（华尔道夫、瑰丽、高新四季等）
商业/写字楼：中大国际、万众国际、大夏国际、夏中心、神木大厦、奥体国际以及众多在建项目（杨氏集团、榆林胜利集团、中田集团暨榆林商会大厦等）
可以看到，多以高级酒店、商业和写字楼为主，都堪称西安的明星项目。这个过程中，这些陕北资金企业还开发诸多极具识别度的产品。
当下的西安仍处于快速发展阶段，吸附力还在增强。同时，榆林GDP仍在高歌猛进，已是西北第二、中西部非省会第一。当下大环境下，西安发展仍需大量资金投入。西安的“场”、榆林的“钱”，形成一个良性的闭环。
文= 城记智库马萧萧
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