北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，总预算700，打算在朝阳东部或东城购一套3居室，考虑自住和保值。目前看了不少农展馆、团结湖、朝青、四惠、双井、和平里、龙体等区域的二手房。爱人在通州台湖工作，本人在朝阳门附近，孩子27年上小学，目前小学有单位ZB名额，在东大桥附近，但需要在朝阳有房。初中ZB是东城的学校，但也需要有房，有几个问题想请教一下您：
1、如果在朝阳购房的话，您觉得购买团结湖附近的老破小三居室，还是说朝青、四惠、双井区域大一点的房子比较好？农展馆、团结湖附近管理比较好一点的公房单价都要高一些，大约7万元，面积基本上都是八九十平米。
双井区域目前看只能买华腾园、百环家园，首城国际有点超预算了，但看了您的文章说华腾园和百环家园基本上只能跟上大盘。朝青地区重点关注了青年汇、华纺易城、珠江罗马嘉园和国美第一城。
您觉得买华纺易城或青年汇的2居室，还是说买国美一城2号院140㎡的三居室未来的升值潜力更大一些？对四惠地区的交通感觉有点别扭，所以考虑的少一些，目前看只有都会华庭和东恒时代三期有合适的房子。
2、目前打算去谈国美一城2号院的3层140平米的房子，报价700，您觉得合适吗？自住的话低楼层采光肯定会有一些影响，主要担心未来出手的话是否好卖？
3、如果一步到位，在东城买房的话，只了解了龙体学区和和平里地区，但了解不多。感觉广渠家园实在太破，民旺园的房子小，您有推荐吗？如果在东城，按目前ZB政策不用考虑初中，就是小学问题。
4、在东城一步到位解决孩子学籍户籍问题，还是说小学在朝阳，初中再换到东城，也请您指教一下。
A：
1、这些问题都挺不好回答似的。简单说吧，如果是长期自住的注重性价比，然后注重保值的稳妥性，那就买团结湖的老破小。当然如果能买维护品质相对高的小区就更好了呗，那种公房小区的保值性甚至超过大部分商品房。
我说过华腾园和百环家园只能跟上大盘？这是打我脸啊，啪啪的。我一般说的都是“之前这些年有些落后大盘，以后最好成绩有可能不再落后”，所以咱别编排我行吗？也最好别忽悠自己。
哪个有潜力？理论上自然是现有情况越差的越有潜力呗。相当于考试成绩，80分和不及格的哪个更有潜力？但说实话，在市场中大多数情况下都是强者恒强的，逆天改命的事情只发生在小说里，现实中的北京楼市几乎没有先例。
另外如果是700万买国美140平的，单价5万，这价格像是保值好的吗？相当于某人从毕业进入单位就在升职加薪方面拖后腿，拖到40多岁了，此人逆袭的潜力有多大？
“四惠”名字的含义就是四环与通惠河的交通枢纽，也有惠及四方的意思。但感觉别扭能怎样呢？那就不关注呗。俩小区在居住角度都挺好的，经济实惠，居住的性价比高，只是投资性不太强而已。但房子是用来住的，自己觉得合适就行。
2、国美的具体价格我不清楚，只有当地中介最熟悉行情。这种房源未来出手时是否好卖主要看价格，价格低就都不难卖，但想卖出正常价格的话或许挂牌期长，和现在的情况一样。现在的业主之所以卖的便宜，就是因为不好卖呗。
商品价格是由供需关系决定的，略带硬伤的房子一般都热度不高。而且2号院这种户型的三居又多，所以或是挂牌时间长，或是适当降价。
3、我没推荐的，找房只能问当地中介。不过说实话，如果不考虑初中，那买东城的房子不是太划算。因为溢价率是刚性的，人家业主不会因为买家用不上初中学位而降价。所以无论是否用上学位，都要承担同样的溢价和风险，同时也得接受居住角度的较低性价比，看自己的感受吧。
4、小学在朝阳，初中到东城。这种学区的选择只能家长判断，外人不好建议。不过一般来说，如果在朝阳能进入好小学（包括9年制），那除非是孩子的天分和成绩很明显的相对弱，否则中学去东城的意义不大。
因为到目前为止，朝阳是在教育资源的整体方面不如东城，但高分段基本一致，而且还有赶超的可能。那如果孩子天分高成绩好，为什么要多花钱去东城？就算在朝阳没有中学政保，但你们有房和小学政保啊，那小升初无论凭借房籍户籍还是学籍，进入牛校初中也是正常的，至少不难。如果孩子天分高那还可以参加点招呢，这点在东城是相对少的多的。
所以一般来说，初中选择东城的，多数都是天分和成绩不高，在朝阳感觉不容易考上高中的，所以才去东城，借助于相对均衡的资源。
5、简单就这情况，您这些问题我都不太好回答，要不再考虑一下吧。
仅供参考。
二
Q:
我有个问题请教一下：为什么北京市政府在方庄开发成功后，开发了望京地区；为什么是望京，而不是其他地区。市领导是基于什么做出的决定。
A：
1、方庄其实不太算北京市的项目，或者说是由北京市执行的，但从规划设计和领导关注度来说可以算国家级项目。而且这里早期的公房分配单位也基本都是部级单位，所以至少算是国务院间接领导的。
2、另外城开公司也不是说开发完方庄后就去了望京，中间很多项目呢。之所以到望京，是因为各个边缘集团都有主要的开发商，而当时的望京不算重点，没人爱要，那城开的赵总的眼光好，所以给要来了呗。
早期望京都没被规划入“十大边缘居住集团”。或者说就算是有规划，也是依附于酒仙桥集团的。我印象中望京早期的规划是以绿隔+通风带+仓储物流为主。这从花家地的建设就能看出来，早期只是想开发和酒仙桥离的近的板块。
改变定位要到1993年之后，甚至是1995年之后。也就是说，在亚洲金融危机之前，望京的地位并不高，甚至都没有明确的规划定位，跟酒仙桥亚运村差远了，顶多跟东坝的地位差不多。
3、城开公司开发望京的过程也有些机缘巧合吧，早期A4板块（望京西园三区）不是经适房，而是商品房。但因为1998年朱总理定了战略，6月份就发布了停止福利分房的政策，转而扶持鼓励经济适用房的发展。那当时东部能快速提供房源的没什么项目，于是临时就把A4的商品房转为了经适房，城开也就承接了引领望京开发的责任。
“望京”这个名字就是当年城开的赵总定的，之前有好多备选名字，主要都是跟“花”有关。比如“花庄”的名字就是模仿方庄的，此外还有“花乡”，因为跟丰台的重名而放弃了。
4、之所以后来都说是城开在开发完方庄就开发了望京，主要就是因为望京的定位转变，由没什么太明确的定位，暂定为跟其他边缘集团同样的“承接市区溢出人群”。
虽然经适房的性质和公房不同，但在那个年代，经适房可以看作公房的替代品，主要目标人群仍然是体制内和央国企的职工，只不过是“销售给”没有享受过福利分房的人群。而且销售模式准备和方庄等公房板块一样，以单位团购的形式进行。那这种项目城开很拿手啊，于是就相当于延续了方庄的模式。
但后期望京的定位又变了，这次转为商贸和制造业为主，所以北部出现了摩托罗拉和写字楼等项目。这次定位转变从根本上提升了望京的档次，为再后来的定位再次转变打下了基础。在之后望京就和城开没有直接关系了，有关系也是合并后的“首开”的事儿了。
5、总之，当年领导们怎么想的我不知道，但从我的角度看来，望京的发展属于机缘巧合，几次定位的调整才导致了今天的地位。
这甚至从早期望京的交通都能看出来，那会儿真的不太重视这里，所以才成为“堵城、卧城和睡城”。但就在A4开发成功之后，望京的发展速度和入住人群的档次挺让人吃惊的，所以后来才转变为重点板块，从这点来说城开功不可没。
仅供参考。
三
Q:
接上回说的，我在北京有三套房，刚刚把德胜的一套学区房卖了（小孩上了小学用不到了），价格还可以，一千。不想拿现金在手里，原来计划是回到朝青，在华纺易城再买一个大三居，几个房子挨近一些。但是今天和家人商量了一下，想法又有点改变。
主要是考虑到，两个小孩子到读大学离开家还得九年，这些年肯定是小孩在哪读书我们在哪租住，所以买大房子自己也不可能住，也是出租，所以就觉得这次换房，首要考虑因素或者说唯一考虑因素，就是保值增值。
那么问题来了，朝阳海淀，望京上地，我这个资金体量，您觉得今后十年在哪个位置买什么类型的房，相对保值方面较有优势呢？我手里有一千一百，贷款最多能承受三百左右。就这个想向您请教一下。当然我也知道我的问题比较宽泛，还请您不吝赐教，盈亏都感谢。
A：
1、华纺的地段和小区都很好，但大三居如果能自住的话很合适，住不上的话就不太合适了。首先是面积大，那租金的坪效就偏低，收益率不划算，一般低15%或更多些。然后是大户型未必影响价格走势，但流动性弱，投资角度不如紧凑户型。所以能自住就买，不自住的话不算首选。
2、如果是投资为主，那这资金体量肯定是先看北部啊，这是送分题。否则就相当于在小饭馆儿里卖佛跳墙，在地摊儿上卖黄金，算错配，而商品档次与价格是必须与环境匹配的。
今后十年怎么说呢？我的观点是如果是长期投资，那最好少考虑投资范围内会有什么大变化，而要多考虑会有什么要素长期不变，毕竟这不是三两年的投机。
那首先说北京历来是北边儿钱多，所以高总价的房产相对流动性强，价格走势也肯定不弱。其次是比较海淀和朝阳，这总价两边差的就是个学区溢价率，那如果追求稳妥就以朝阳为主，千万的房子绝大多数没溢价。板块来讲未必是望京，而是以这里和周边为主吧，包括亚运村奥园太阳宫来广营新北苑等地，房子不难找。
什么类型的房子，那当然是宜居的了，房子是用来住的，尤其是这总价的肯定是改善型小区，越宜居的保值越好，至少流动性强。所以就以考察社区环境和物业为主吧，物业费和品质匹配且有可能长期坚持的，包括外立面的维护。然后看房源，房龄和面积都不是最主要的，户型朝向和楼座楼层更重要，这在北部不算难找。
3、问的宽泛我答的也宽泛，先再考虑一下吧，一步一步来。先理清需求并排序，然后是行政区和板块，之后是小区，最后才是具体房源呢。
仅供参考。
四
Q:
问一下，海口我买了个房，发现三五年才去一次，一直空着，太不划算了，想听听您建议，是不是该卖了呢？然后卖了也没啥投资渠道，留着钱呢，还是在北京买个大开间出租呢？还是该咋办好呢？
A：
1、房子是用来住的，既然自己不住也不出租，那就失去意义了。虽然可以当做纯粹的投资品，但海口的投资性真的能超过北京吗？或者说度假地产在某阶段能做到强势，比北京的升值幅度大也正常，但从长期来看很难超过北京，稳定性角度也大概率不如北京。
投资三要素，收益、安全和流动。北京是安全占优，收益和流动性至少不弱。而这种旅游度假地产则是收益性有可能在某阶段更强，但安全性和流动性弱于北京，受到政策影响的可能性也比较大。毕竟海南这些年可是被高层批了无数次了，就是因为过分依赖房地产。而近些年海南是严控房地产业，甚至成了地方政绩的重中之重，我认为以后也会延续，至少不会再恢复以前的状态。
所以我不认为海口房价还能再次强势，历史教训太多了，哪届领导估计也不太敢了。然后这就看自己的判断吧，这只是我的观点而已。
2、北京买个大开间，为什么呢？或者说图什么呢？如果是为了租金的话算合适，收益率相对高。
但也考虑好，开间类属于小众产品，只适合夫妻和孩子小的家庭。而商品价格是由供需关系决定的，客群少就意味着投资性弱。
另外开间也是钱不多的投资客主要关注的，那他们图的是什么？是便宜，是租售比高。那后果是什么？是升值慢呗。所以甭说“大开间”了，连小开间的升值在北京都大多数一般，大开间则更是极少有升值好的。再者大开间的租金收益率也未必划算，大多数的坪效都是低于小开间的。
3、咋办？凉拌呗，甭着急，考虑清楚再说。
仅供参考。
五
Q:
我还是咨询回迁房的问题，现在这套虽然也没本，但是拆迁户夫妻已经离婚，协议中写明这套房归女方，代价是孩子归男方，那这种情况下还有风险吗？
A：
1、这上次我说的挺明白了，只要不是办理正规的房产过户手续，那这种交易就不受法律保护。除非是对方全家都非常讲诚信，否则谁也说不好是否会有风险。但一般来说，如果房价下跌是相对风险小的，房价涨的越多，风险就越大。千万不要拿利益来考验人性。
2、我假定几种情况吧，都是有过先例的。比如现在这协议说产权是女方的，但万一过两年房本还没下来，这女方去世了呢？你觉得这遗产是谁的？
再比如，虽然已经协议离婚，女方以放弃抚养权的代价换取这套房的产权。但是过两年俩人把抚养权交换呢？或者说男方无力抚养了，必须把抚养权交给女方，那是否会影响房子的产权份额？
或者说现在两口子离婚了，那万一过两年又复婚了呢？然后再离婚后孩子归女方了，这房子的产权是否应该变动？你可以不认可，但法院怎么判可就说不好了。
还有，拆迁之前的宅基地是谁的？是这男方的父母的吧，他们小两口只是作为安置人而已。也就是说，这所有的回迁房在理论上都至少有父母的份额，毕竟是用人家老两口的宅基地换的。那如果父母提出“析产”怎么办？或者说老两口有一方去世，之后全家要求继承遗产，那就必须进行析产了，你作为外人有把握拿到产权吗？
3、至于其他的风险还有的是呢，只有咱们想不到的，没有人家做不出的。所以常规来讲，如果买这种房子就做好有麻烦的准备，在房产证没过户之前谁也说不好。常规是建议做个调查，看看这拆迁户是什么人。如果是体制内或央国企员工就最好了，或者是大公司的员工也行，也就是有点儿社会身份的。这样在他们万一不讲诚信的时候，或许还能有些办法。
反正千万别是名声不好的，比如赌博和其他什么的，做生意的也没谱儿，万一欠了债再把这房子卖一次呢，算谁的？至少也是一堆麻烦吧？
4、总之吧，这各种协议其实都是“防君子不防小人”的，甭管是他们两口子的还是跟你签的，都意义不大，或者说只有房子的产权过户是真的，其他的都有各种风险的可能。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。