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作者：余飞
01
止跌，但没有回暖
10月已经结束，在新一轮一系列救市大招加持下，10月行情陡然拉升。
从机构披露的成交量数据来看，楼市止跌了，但没有回暖。
克而瑞披露：
百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，业绩规模达到年内次高。
这里有两个需要关注的点：
一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量的确大涨了，但成交绝对金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不及6月份。
另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比去年略高一些，但也仅仅是高过去年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。
换句话说，10月份成交量虽然止跌，但没有回暖。而且，全国整体热度，并没有出现，成交绝对量仍在底部。
当然，从市场分化的角度看，一线城市10月份的表现，的确可圈可点。二手房集体冲破了荣枯线。
2024年10月，4个一线城市成交同环比齐增，其中环比上升45%，同比上升9%，较三季度月均增长34%，累计同比下降23%。除上海外，北京、广州、深圳三个一线城市环比均有不同程度回升。
上海新房环比是下降的。深圳增长很猛。
10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
一线城市整体表现 不错。 毕竟 9月末的放松， 主要是一线城市的放松。
上海外围区社保三改一，降低了首付。北京降低了首付。深圳取消了外围区的限购。广州全面取消了限购。
借助一线城市的行情，二线城市也有所表现，但整体比一线差了不少。
二线城市中，成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增，但同比回落，虽短期市场热度延续，但与去年同期已经不可同日而语。
02
效果在减弱
以成都来说。根据成都住建局公布的数据：
10月份，成都新房成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比去年同期下降了三分之一。
二手房成交19807套，环比上涨30.2%，同比上涨4.7%
二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数量，低于今年的4月份、7月份，和去年3月份的成交量相比更是差得很远。
以上数据告诉我们：
10月份的确躁动了，但热度也仅局限于止跌，远没到回暖的底部，全国整体成交量依旧在底部。
其次，热度主要集中在一线，二线城市表现并没有超出预期，并没有创造出亮眼的数据。
最最关键的是，这一波救市效果，已经在减弱。
克而瑞披露：
从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%。二手房方面同样如此，10月第四周（10.21-10.27）14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。
在之前的文章中，我就反复强调过，过去三年的救市，作用时间越来越短，现在也就能维持一两个月。
这一次，大概率也不会例外。
以5月末的那一拨以一线城市为引领的放松来看，效果也就维持了一两个月。
深圳5月末降低了首付比例和房贷利率。
首套房首付由30%降至20%，商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率已经降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%，商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP，同样降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率降到了3.9%。
在新政作用下，6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。
可见，效果仅仅维持 了两个月，9月份的二手房网签量只有3986套。
上海也是 5月末下调了首付与贷款利率，6月份二手房成交量直接干拔到2.64万套，创三年多新高。7月与8月效应退去，8月份上海二手房（含商业）共计成交17884套，环比下跌12.25%。
北京方面，在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末，北京跟进。
首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至20%。
二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。
新政作用下，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套，为14363套。
制图：城市财经；数据：北京市住建委
9月份北京二手房成交量只有13274套。
这次行情的促成，是政策给予了市场一定的信心，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近1个月来成交放量的行情。
但观察楼市，不能仅凭借一个月的成交量就可以下定论。
而且，临近年底，开发商有冲业绩需求，11月份和12月份可能会有大量打折促销活动，成交量可能还有一波延续，所以，真正的考验，是三个月之后的数据，能否实现连贯。
克而瑞披露的数据来看，10月份一二线城市的成交已经呈现了递减效应。
当然，单凭这种走弱趋势，我们也不能武断下定论，就说效果没了。
还是那句话，得继续观察。我的观点是得观察至少三个月，市场还有比我更谨慎的观点，说房地产已经下跌了三年多，至少得观察往后6个月的走势。
03
调整趋势不会改变
从10月末效果减弱的趋势来看，11月第一周成交量会继续走弱，但第二周就存在不确定性。因为11月8日，是一个节点。
从9月中旬到10月份，各种托底楼市的大招层出不穷，而且官方重量级会议明确要求，止跌回稳。
这种态度和趋势来看，后面还会有大招，尤其是11月5日美国大选，11月6日美国大选结果公布，而我们会在11月8日，也即十四届全国人大常委会第十二次会议结束的时间点，公布应对措施。
这几天，路透社爆料，下周可能会批准发行超过10万亿人民币的额外债务（包括国债和地方债）。
有专家分析，如果特朗普胜，我们的财政和货币政策力度会加大，以应对特朗普带来的不确定性。
如果贺锦丽胜，其对待中国的政策相对温和，我们的力度可能会略小。
但无论如何，后续如果楼市走弱，针对提振楼市的措施，仍会一个接一个。
然而，即便托底措施不断，本号对于其效果，仍然持谨慎态度，调整趋势不会改变。
我的观点依旧不变：
房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后，后续调整，仍会继续。
逻辑很简单：不用长篇大论分析。
第一，我们的房价还是很高很高。
国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。
泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。
等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。
当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话： 很多城市的房价，德不配位。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
第三，基本面没有改善。
就业、收入没有改善，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场，而不是仅靠情绪。
我还是那句话，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才能走出低谷，上演企稳局面。
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