作者：周军律师.
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在债务纠纷中，当债务人无法清偿债务时，可能会与债权人在法院主持协商下，以调解书的方式确定以房屋抵债。
那么，有法院以房抵债的调解书，能否排除第三人的强制执行？
最高院在《郭荣田、姚长义再审案》中明确：
以物抵债的调解书本质上是对当事人间以物抵债协议的司法确认，其核心在于确认债务人使用以物抵债方式清偿债务的合法性，而非直接引起物权的变动。调解书虽包含给付内容，法院可强制执行，但物权变动的效果仅在标的物交付或权利变更登记完成后才发生。因此，债权人不能仅凭调解书直接取得抵债物的所有权。
若债权人作为案外人依据以物抵债的调解书主张排除强制执行的，法院不予支持。
最高院认为，
关于物权取得和变动问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因物权具有对抗第三人的效力，故我国法律原则上采取登记主义的物权变动模式，也即不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经过登记才可发生效力。人民法院确认当事人达成的以物抵债协议的民事调解书，并不能直接发生物权变动效力。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条规定虽未列举有关引起物权变动的生效法律文书的类型，但并不意味着包括调解书在内的所有法律文书均可导致物权变动，其重点在于强调物权变动的时间以法律文书生效时为准。
应当认为，导致物权变动的人民法院的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁定书、调解书，此类文书具有与登记等公示方法相同的效力，因而无须再进行一般的物权公示即可直接发生物权变动效力。
为明晰该生效法律文书的范围，2016年3月1日实施的《物权法解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。
具体到本案，案涉民事调解书是对鸿运来公司与姚长义达成的以物抵债调解协议的确认，而以物抵债调解协议的本质属于债的范畴，只能表明鸿运来公司与姚长义达成以土地使用权抵偿债务的利益安排，产生的直接后果是姚长义取得要求鸿运来公司转移案涉土地使用权的请求权。此时创设物权仍要按照法律规定的物权变动规则进行，即办理过户登记，方可发生物权变动之效果。在变更登记之前，案涉土地使用权仍属于鸿运来公司，姚长义享有的民事权益并不优于郭荣田，因此不足以排除另案的强制执行，其诉讼请求应予驳回。
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