大家好，我是苏北哥！最近北哥的几篇文章，谈及刚需房库存和新增供应量话题，持续引起后台粉丝的关注！有些粉丝甚至向北哥直言，看了上周六和周一的这两篇文章（真实去化数据曝光！仅剩最后3780套，压力给到刚需购房人）、（根据土拍行情估算，明年南京还将上新多少套刚需新房？），有种“如鲠在喉、不吐不快”的感觉！一些粉丝终于认同了北哥的统计，南京江南片区，尤其是雨花软件谷、雨核、大校场、江宁东山、城北燕子矶等几个热门板块可选择的新房的确不多，后续3780套左右的库存数据，应该是能对的上的！
本周一讨论明年南京刚需房新增上市量的文章，更让一些粉丝一时语塞，他们表示既然南京今年已经拍出了那么多幅地块，只可能有8幅地块用来开发刚需房，明年若真没有刚需房上市，那就买二手房喽，看似潇洒，其实无奈！
01.
11月份，南京公积金房贷利率将降至2.6%？南京将有多少家“刚需平价四代宅”楼盘？现场盘点！
表示惋惜和无奈的大多是年轻的购房粉丝，在北哥近几年接触的购房人群中，总结出一条规律，老年人喜欢买二手房，而年轻人喜欢买新房！
其实这和不同人群的消费观念有关，老年人的消费观念一般比较守旧，而年轻人更喜欢追求潮流，手机、电脑、数码产品，都喜欢最新款的，房子当然也不例外，恰巧近年来，房产产品升级迭代速度还非常快，年轻人当然趋之若鹜。
总结目前国内家庭购房的消费动机，一大半都是为了年轻人结婚，安家落户，所以就算是老年人购房，最终也是按照年轻人的喜好来，所以买新房才是当下买房人群的综合首选，二手房只是退而求其次的选择罢了！
但二手房成交占比仍然远远高于新房，其中原因是复杂多样的，最大的决定性因素就是二手房价格优势，但一旦新房愿意放下身段，打折促销，同样能大举吸引市场购买力，分薄二手房的市场占有率，今年3月份开始的南京新房降价潮就是实例，很多刚需新房正是在那段时间实现了快速去化，如软件谷伟星时代悦峰、万科朗拾雨核、大校场云锦四季等等。
如今南京刚需新房库存告急，明年刚需新房上市量不足，面对这个现状，很多年轻人问题的责任方归结在“第四代住宅”身上，说正是因为第四代住宅在南京楼市出现，才拉高了房价，首开一举网签13亿的河西南中海江南玖序；即将上市，放风均价超6万/㎡的河西北招商金陵序就是最好的明证。
但是，谁说第四代住宅就一定是豪宅呢？实际上第四代住宅只是一个产品概念，它可以用在豪宅产品身上，以提升产品品质，提升价格；也可以用在总价平平的刚需盘身上，增加产品卖点和吸引力。
根据北哥了解的最新情况，南京还真有一批新楼盘，打算做刚需预算的“平价四代宅”，我们就来看下这些楼盘都有哪些？
在分享这些项目之前，北哥要爆料一个重大消息，网传11月份，南京公积金5年以上首套房贷利率就要降至2.6%！注意啊，今天已经是10月30日了，只要再过1天就是11月份，想用公积金贷款买房的粉丝们，又将享受到一波新的福利。
这次的消息应该不是空穴来风，就在10月24日，GM新京报发表社论，标题为“公积金贷款利率调整步伐不妨再快些”，谈及的正是10月21日LPR下调，导致各地商贷利率普遍低于公积金房贷利率的问题！比如近日广州某银行执行首套商贷利率2.6%被叫停了，江苏多地也被要求商贷利率不得低于2.9%。其实这一系列动作就是在等待公积金利率的进一步下调。
目前国内公积金房贷手首套利率统一是2.85%，而公积金房贷利率的进一步下调已经有了10月17日五部门会议的内容背书，已经写入会议纲领的“四个降低”之中，具体ZC出台应该会很快！
接下来，我们还回到南京刚需预算的平价“四代宅”话题，我们现在就以楼盘的房源总价段来进行一次盘点。
首先全市总价最低的第四代住宅应该是城东栖霞山板块的G79项目和江宁青龙山的金茂G34项目，预计未来总价可能在200万起步。
栖霞山G79效果图
今年8月初，栖霞山G79公布了项目规划，并官宣将打造“第四代”住宅，项目未来将打造11栋5F低密洋房和1栋4层商业楼，并承诺将在住宅部分奇偶错层布置阳台。
栖霞山G79项目位置
目前栖霞山G79的户型尚未公布，那为什么判断未来总价将在200万起步？原因首先是，项目的拿地价格！2023年12月14日栖霞山G79被南京经东产业投资发展有限公司底价拿下，成交楼面价10441元/㎡，估算起来项目未来售价应该在2-2.5万/㎡区间，此外第四代住宅户型一般比普通三代刚需盘要大，起码起步户型要在100㎡以上，若是要打造挑空客厅户型，单套面积可能要在120㎡以上，所以依次判断栖霞山G79的四代宅总价将在200万起步！
再来看江宁青龙山新城的金茂G34地块，这幅地块是今年9月12日，被央企金茂+上坊建设底价拿下，成交楼面价仅8020元/㎡。
金茂G34地块位置
金茂G34地块从拿地那天起，就宣布要打造刚需住宅，就连产品系都已经确定下来，就是金茂“金玉满堂”四大系列之中的“棠”系产品，目标人群就是首次置业的年轻人。与此同时，在拿地一个月之后，金茂G34宣布要打造“第四代住宅”。
金茂G34的项目规划比较“怪”，严格来说是“第四代住宅与第三代常规住宅”兼具的混合产品，8栋17-18F住宅当中，只有最中央的8号楼是我们所熟知的自带错层露台的第四代住宅产品，其余7栋从外立面判断应该还是普通的三代住宅。
所以从常识判断，8号楼将与其余楼栋拉开价格差距，按照8020元/㎡的拿地价格，8号楼四代宅的总价预计也要200万起步，而其余楼栋单价则可能只有1.5万/㎡，因为目前青龙山唯一的在售楼盘雅居乐雅郡兰庭的房源折后单价已经达到1.46万/㎡左右。
250-300万起步的第四代住宅，预计将出现在城北兴智科创新城！可能不少粉丝还不知道，兴智居然也有“第四代住宅”！
五矿信托璀璨云著日前透露未来后续的项目开发，大概率将升级为“第四代住宅”。
五矿信托璀璨云著是一个90万方的TOD地标大盘，项目分为A、B、C、D四个组团，最早2021年年初开盘，项目C、D组团相继售罄，并陆续交付，目前已经有大批住户入住。
五矿信托璀璨云著目前在售项目A组团高层房源，89-116㎡个面积段户型目前都有折扣，最低可打到7折，项目销许均价29748元/㎡，89㎡小三房打折力度最大，7折销售后176-185万之间；94平、99平打72折，折后的单价2.1-2.2万/㎡；116平暂时没有优惠。
五矿信托璀璨云著在售楼栋示意图
按照目前五矿信托璀璨云著的销售进度，起码还剩余15栋左后的高层未开盘，且后期该项目有130㎡左右的较大户型推出，未来部分楼栋将被设计为第四代住宅。
按照估算，五矿信托璀璨云著未来“四代宅”单价起码提升至2.5万/㎡，总价也将达到250-300万左右。
300-350万总价段的四代宅，目前主要有两个！第一就是江宁东山的中天美好G13。
8月13日土拍，民企中天美好拿下了江宁东山的G13地块，成交楼面价11498元/㎡，目前项目已经出具规划，GX为江宁区首个第四代住宅产品。
项目拟建6栋小高层住宅，包括2栋17F小高层住宅、3栋18F小高层住宅、1栋16+1F住宅以及配套用房，另有3栋为首层架空设计。目前项目的户型面积段尚未公布。
从效果图上可以看到，外立面以大面积玻璃窗和金属线条组成，南向均有错位布局大露台设计。
根据目前东山板块新房价格体系，普通刚需盘如武夷七里湖山、璀璨璟园折后单价在2.6-3.1万/㎡，顶流豪宅仁恒龙湾销售单价在4万/㎡左右，折算下来，如果中天美好G13并非定位顶级豪宅，取中间值的话，开盘单价应该在3.5万/㎡左右（该定价于拿地价格计算也比较合理），那么未来如果是100㎡户型起步的刚需四代宅，那么中天美好G13的总价区间应该就是350万起步。
第二个该价位段的刚需四代宅就是江北核中核的扬子保利江韵瑧悦。
据说该项目10月中旬首开火爆异常，其中项目南面的2号楼洋房栋首开20分钟，就告售罄；1号楼洋房栋尚未推出，但已经被内部预定；剩余5栋高层，其中3号楼内全部为117㎡三房，目前也所剩无几，已推出的6号楼内还有部分房源在售。其余4、5、7号三栋楼尚未推出，户型与在售的6号楼一致，都是边户115㎡3房，中间户105㎡3房。
6号楼首开销许均价为37800-38699元/㎡，折后为2.8-3.2万/㎡，这么算下来扬子保利江韵瑧悦后续房源的总价区间就在300-368万之间。
02.
今日，江宁区祭出购房补贴XZ，最高补贴房屋总价2.5%+2万元消费券，限时3天！可与4月出台的江宁购房补贴叠加使用
前几天文章，北哥已经预告过，近期建邺、秦淮、江北、江宁、雨花、鼓楼6区将在年底之前祭出新一轮的购房补贴ZC。
就在前天，江北新区已经率先祭出一波XZ。《南京江北新区关于加快建设青年发展型城市行动方案》，其中在“安家落户”板块谈及对首次购买江北新区新建商品房的青年人才，根据人才等级的不同将给予20万元起，最高300万元的购房补贴，一下子将南京购房补贴金额提到了历史性高度。
同时，江北新区在给予高额购房补贴的同时，还在积极探索“租购同权”，根据北哥的判断，这一步动作预计是为未来南京租房市场火爆，打出的提前量。
江北购房补贴XZ才发布两天，江宁今天也发布了相关购房补贴ZC，真有点“你方唱罢、我登场”的味道，生怕别区将有限的购买力抢走！
今天上午，江宁区正式宣布将于11月1日 10:00-11月3日 18:00 ，在百家湖景枫中心外广场举办为期3天的2024年度江宁区商品房联合展销会，配合此次展销会的开办，江宁区发布了全新区属购房补贴ZC。
3天房展会期间，购房补贴最高2%；限时补助0.5%；限时企业补贴：最高2万元家电券/购车券或文旅套餐券，也就是最高房屋总价2.5%的补贴+最高2万元的消费券。简单算一下，按照江宁东山平均300万总价新房来计算，这一次最高可享受9.5万的限时补贴。
江宁此次房展会共有城建集团、招商、奥体建设等43家企业49个商品房项目参展，参展房源6451套，其中，商品住宅项目44个、4375套，公寓商办项目5个、2076套。
江宁不少热门楼盘都在此次房展会的名单之列，如东山的仁恒龙湾、武夷七里湖山、百家湖的象屿华发铂萃云湾、中建源上九里、百家臻园、正方新城奥体建设锦尚紫兰等等。
据说此次江宁房展会还会提供一站式购房服务，ZC服务区设置不动产登记、公积金贷款、税务、测绘、购房补助等一站式政务服务；金融服务区由工商、农业等银行现场提供房贷咨询和金融服务。此外，文旅、家电、农副产品等展区更有精彩非遗表演。
值得一提的是，今天江宁区针对3天房展会推出的限时购房补贴优惠ZC是可以与今年江宁区出台的购房优惠XZ叠加使用的。
今年的江宁区购房优惠XZ于4月12日便已出台，规定执行有效期是2024年4月1日至2024年12月31日，其中针对各类人才及特定企业员工购房，提供多项补助，并可累加使用。
江宁区针对人才购房的补助分为两类人！
第一，本科学历购房人在江宁全区境内购买新建商品住宅的，给予购房款0.5%的购房补助；若购买竞配建住宅的，再给予10万元的购房补助和5万元的购车抵用券。
第二，研究生学历人员在江宁全区境内购买新建商品住宅的给予购房款1%的购房补助；若购买竞配建住宅的，再给予20万元的购房补助和5万元的购车抵用券。
江宁区针对刚性需求买房的补助也分为两类
第一，南京市户籍居民，在江宁区境内购买首套新建商品住宅、竞配建住宅的，给予价值0.5万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券
第二，非南京户籍居民，在江宁区境内购买首套新建商品住宅、竞配建住宅的，给予价值1万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券
江宁区今年针对卖旧买新的支持
2024年4月1日至12月31日期间，出售江宁区内自有住宅购买江宁新建商品房、竞配建住宅的，卖旧换新顺序不分先后，除享受对应补助政策外，再给予价值1万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券。
江宁区今年针对买新房优先入学ZC支持
对于购买江宁新建商品住宅、竞配建住宅但未落户的购房人子女，ZC实施期间，可按新购住房所在地办理义务教育入学。也就是说，4月份开始直到年底只要买了江宁新房，就能办理入学。
江宁区今年针对企业员工购房的支持分为两种
第一：江宁“四上企业”员工，在区内购买新建商品住宅、竞配建住宅的，给予购房款1%的购房补助；
第二：江宁“非四上企业”员工，在区内购买新建商品住宅、竞配建住宅的，给予购房款0.5%的购房补助；
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。