上海的二手房市场最近真是热闹非凡,10月份已经有五天单日成交量突破千套大关。价格方面,一些小区甚至出现了房价反弹的迹象,比如东方曼哈顿、瑞虹新城等。这是不是意味着上海的二手房市场真的开始火热起来了呢?

在929新政的推动下,今年的金九银十不仅如期而至,而且预计这股热潮会持续到年底。再加上国家层面的货币政策和财政政策的双重刺激,这次新政的效果似乎比527新政更加显著。回顾一下,去年的认房不认贷政策热度仅维持了几天,效果并不如预期,反而加速了市场的下行。而今年5月27日之后的两个月,虽然成交量有所上升,但谈价空间并未缩小,房东们依然在寻求快速成交。但自从929新政实施以来,性价比高的房源迅速被抢购一空,谈价空间缩小,不少房东选择撤牌不卖,甚至有房源出现了竞价成交的现象。这是不是意味着上海楼市要止跌回暖了呢?

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这次的楼市新政组合拳,与前两次相比,最大的不同在于利率的大幅下降,LPR的降低和存量房贷加点的调整。之前提到过,房贷利率的下降对房价和楼市是一个真正的利好。现在很多人想要卖房,甚至不惜砸盘,主要是因为房贷压力太大,而且与新增贷款的差距越来越大,心理上难以平衡。2022年以前,房贷利率较高,但大家还能承受,因为收入和房价都在上涨。但现在房价下跌,收入减少,房贷成本高企,谁都难以承受。现在终于降息了,首套房利率从年初的4.1%降低至3.15%,下调了近100个基点。首套房贷利率与租金回报率的差距缩小,贷款购房的现金流压力减轻,无贷款的房子现金流回报接近全款存银行。当首套房贷利率接近租金回报率时,市场就达到了平衡。根据易居研究院和链家的数据,2024年9月,上海住宅的租金回报率仅为1.81%,与首套房贷利率仍有差距。随着LPR的大幅降低,不少地方公积金利率已经开始倒挂,调整步伐应该加快,毕竟公积金本身就是福利性质的。

观察挂牌价,我们发现上海楼市整体趋势仍然不容乐观。截至2024年41周,挂牌价同比增速上涨的板块仅11个,占6%,而同比下跌的板块高达188个,占94%。同比为正的板块多为外环外,小区样本量较小的板块,价格变动不明显。核心区仅有徐汇滨江及南京东路两个板块。根据挂牌价的周同比变化,我们分析了上海二手挂牌的短期变化和中期趋势。建议大家重点关注两类板块:增速修复型板块和下滑型板块。整体来看,上海目前的挂牌量价,也就是房东心态,仍然不容乐观。后续走势,关键看成交量。历史经验表明,成交量要先放大,持续一段时间,至少两个月,消化完笋盘,引发情绪恐慌,价格才会上涨。另外,居民新增贷款也是一个关键指标。

买卖建议方面,当下买房,依然建议选择稀缺、优质、高性价比的笋盘。卖房的话,供需关系失衡,同质化严重的老破小、老破大、远郊无地铁房子等,建议抓住窗口期,迅速出货,不要盲目涨价。换房的话,一定要先卖后买。最后,整体来看,由于政策利好,上海到今年年底房价估计都不会再跌了。然而二手房挂牌量依然巨大,加上租售比低,以及整体经济形势,我们还是应该谨慎看待明年的房价走势。