海珠楼市格局，又有新变化！
去年，楼市君写过海珠正在全面抛弃刚需，全新盘房价直冲9万+/平。
但楼市君最近发现，今年不少新盘入市或加推，直接把价格打到了4字头，而且卖得相当嗨。
数据显示，年内海珠成交房源中，100平以下刚需户型占比达27%，比去年大幅上升。
海珠这是又把刚需，给喊回来了。
｜海珠航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
海珠的楼市画风，“反差感”到底有多大？
去年，海珠市场豪宅盘可谓高歌猛进，频刷成绩单。
像琶洲南TOD，一路火花带闪电，把海珠新房价直接拱上14万/平，后来入场的方圆滨江壹号、琶洲樾、滨江·樾也几乎是清一色千万级豪宅。
400-600万的项目，几乎没啥身影。
但今年的海珠真有点不同，卖得最风声水起的，霸占主场的，就是400-600万这些刚需和改善项目。
就拿最近卖得比较火的几个盘来说，保燕语堂悦一个月时间不到，卖了近150套。
而中海江泰里、中旅天宸府，从10月到现在，也是狂出50多套房源。
｜广州楼市发布 制图
连续几个标杆盘卖爆，在很大程度上说明，刚需正在回流海珠。
事实上，如果把时间线拉长，今年刚需在海珠买房的比例，确实显著增加。
中指院的数据显示，今年以来，海珠卖出的2771套房源中，100平以下的刚需房源，占到了27%。
在去年，这一比例仅有16%。
也就是说，今年冲进海珠买小面积的买家，越来越多了。
｜广州楼市发布 制图
而背后的原因，有两个：
一是，海珠在给刚需买房降成本。
中指院数据表明，2022年海珠100平以下的户型，成交均价是6.6万/平，而到了今年，则是降到了5.7万/平。
而最近，我们也确实能看到不少刚需项目，在集中“撒糖”，蹲下身位给刚需入场敞开机会。
比如中旅天宸府，最近推出的工抵房，单价低至4字头。
还有中海江泰里，11月份准备收楼，目前400万起就能买到海珠准现楼。
直接是用黄埔价，买海珠新房。
｜中旅天宸府工抵房海报
｜图源：中介
二是，海珠在供应上，对刚需敞开了入门机会。
在去年，海珠新房供应几乎以大户型为主，豪宅基本占据了主流大行情。
但今年，海珠明显有“刚需化”现象，甚至已经全面蔓延开来了。
比如今年海珠7个全新盘里，定位刚需和刚改的就有5个。
｜广州楼市发布 制图
而且，楼市君观察到，今年这批新盘，只有中海大境和琶洲·樾|华樾是旗帜鲜明的豪宅盘。
其他入市和将要入市的项目，起步户型基本在70-90平。
就连前段时间刚拍下的越秀广纸314地块，主推的也是80-120平面积。
｜海珠广纸新城航拍
｜广州楼市发布 摄
更为关键的是，像后续尚未中交三滘立交地块、以及康鹭等旧改，估计也会有部分刚需产品。
这意味着，刚需产品在海珠的比例，可能会进一步增加。
对于想要在海珠占据一席之地的普通买家来说，这显然是一件好事。
贰
为什么去年海珠还是“一窝蜂”走豪宅路线，如今时隔一年不到，海珠就开始朝刚需类型偏移了呢？
事情其实很简单。
一方面，海珠的供地格局发生了变化，房企的开发策略自然也会随之地块素质的变化而变化。
这两年，我们其实能清晰地捕捉到这样一条线，海珠的宅地供应，正在由原来琶洲向海珠西迁移。
通俗点来说就是，海珠西正在成为整个区的供地重心。
比如从去年到现在，海珠西总共出让了5宗宅地，是整个区供应最密集的区域。
并且，接下来海珠西很可能还会是供应主阵地。
据楼市君了解，预计年内上架的海珠客运站、大干围地块等，也都位于海珠西。
|广州楼市发布 制图
这些地块，比起琶洲、滨江东等CBD或滨江地段，地价不仅相对便宜，在素质上，也更侧重于居住。
因此，更适合打造成刚需和刚改产品，而不是具有投资属性的豪宅物业。
从目前新盘分布看，这种格局其实已经很明显。
海珠西是刚需盘相对集中的区域，而琶洲和中大板块，主要是千万级豪宅。
|广州楼市发布 制图
也就是说，未来的海珠，在楼市户型的供应上，大概率会全面兼备，不是单纯走豪宅或刚需路线。
另一方面，对于老城区海珠而言，不仅置换改善需求旺盛，小户型同样很有市场。
尤其是随着购房门槛降低，刚需重新杀回主城区逐渐成为一大趋势。
而且，由于主城区拥有更高的确定性，只要产品和价格到位，往往都能直接卖爆。
最鲜明的例子就是保利燕语堂悦。
今年4月，其首推的90-125平入市，上架没多久，大部分小户型房源就被一扫而空。
而网签数据也显示，保利燕语堂悦100平以下房源，是整个项目最为走量的房源类型。
|广州楼市发布 制图
在这样的变化趋势下，开发商打造项目的时候，自然会对小面积产品会有所侧重。
当然，海珠新盘将目光投向小面积产品，还有另外两个好处：
一来开发商可以通过差异化，避免过度内卷，二来购房者有更丰富、多样的选择。
对于市场和买家来说，显然都是积极意义的。