最近北京拟明确居住权登记试行办法，里面重点提到居住权不能继承跟转让，未来如若普及开，关系到中国14亿人的权益，这个问题值得我们重点解读一下。
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什么是居住权？
居住权登记是2021年新加入《民法典》的权益，其核心内容是对于房屋的使用权跟所有权人之间的权责做出了约定，它的核心目的是保护没有房屋产权但是有使用权的这部分人，居住权登记出发点是从保护弱者的角度出发。
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居住权登记的四个重点
第一，同一套房屋只能设定一个居住权，但是居住权可以是多个人，比如子女可以为父母双方设立居住权，尤其是再组的老年家庭，一方老人去世后，如果确立了居住权，该房屋既不影响子女的继承，同时也不影响另一方老人的居住。
第二，居住权不能继承和转让，这一点争议较大。该条款并不是指设置了居住权的房屋不能被继承，而是指居住权本身不能被继承。比如张某的居住权设置了30年，但是到第20年张某去世，那么他的居住权就此消失了，剩余的10年居住权不能由其他人来继承。
第三，居住权和租赁权有两个最大的区别。一是期限不同，居住权除了合同约定的期限之外，它的最长期限是到居住权人死亡为止，但是租赁权最长只有20年。二是从违约责任来讲，一旦确立了居住权，居住权人不能被赶出房屋，租赁可以通过赔偿违约金协商这种方式让租客搬走。
第四，有几种情况不能设立居住权。一是产权人自己在自己的产权住房里设置居住权。二是房屋是以整套为最小设置单元，房屋不能分割，比如不能把某一个房间作为居住权的设置。三是，从目前试点城市来看，集体建设用地不能设置居住权。
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居住权登记对房地产市场的影响
居住权登记尽管它对于弱者形成了一系列的保护，但是对于不动产的流动性会造成一定的影响。一旦设置居住权登记之后，在未来整个的抵押交易过程中都是带着居住权来流转或者处置，所以对于资产的持有者或者是未来的购买者来讲，会有一定的抗性。居住权登记目前在十几个城市做试点推广，未来全国核心城市普及是大趋势。因此，未来资产交易过程中做好产调工作十分重要，产调的内容不仅包括有没有户籍，有没有租赁，同时还多了一项有没有居住权。
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