第 2163期〡2024/10/29
去年被挂上交易平台公开出售的曲江太平坊项目，近期有了新动向。
10月23日，曲江新区官网发布了《曲江太平坊项目（基坑部分）建设工程规划公示》，明确该项目建设单位为中鼎国盛（陕西）置业有限公司（以下简称：中鼎置业）。穿透股权发现，中鼎置业背后所指向的，是陕北资本。
该项目挂牌期间，《每日经济新闻》记者曾去往项目现场了解情况，一位看守项目地块的人员向记者透露，“这块地好像卖给了陕北人，好几方一起买。”
如今，这一说法被证实。
01▶
10.31亿元成交
曲江太平坊项目位置颇为优越，位于西安曲江新区慈恩路以南、慈恩东路以东，紧邻大雁塔景区、大唐不夜城、大唐芙蓉园等一众顶流文旅项目，是曲江的黄金核心位置，也是曲江一期少有的待开发地块。
公开信息显示，该地块由上市公司华侨城A（000069）的并表子公司西安华侨城实业有限公司（简称：西安华侨城实业）在2021年12月8日摘得，土地价款为85415万元，实际亩单价1379万元/亩，楼面价12942元/㎡。
按照当时土地出让公告，该地块地上建筑面积不大于66000平方米，其中酒店10000平方米，商业56000平方米；地下建筑面积不小于39200平方米，其中地下酒店5000平方米，地下商业8000平方米，地下停车26200平方米，地下空间开发利用不少于3层。
图片来源：西安市公共资源交易中心官网
2023年年初，西安华侨城实业发布了该地块的设计招标公告，建设项目名为曲江太平坊项目，建设内容为商业及高品质酒店，总投资26.83亿元，按照地块的特别约定设置了建设内容，共包含21栋单体建筑，计划开工时间为2023年8月，计划竣工时间2025年8月。
同年11月，西安华侨城实业在北京产权交易网上发布了《陕西省西安市慈恩路在建工程项目》资产转让信息，土地面积41282.17平米（折合61.923亩），转让底价11.45亿元。
每经记者此前实地探访发现，该地块尚为净地，拆迁完围挡后一直没动工。自华侨城公开挂牌转让该项目后，尚在等待新的投资方入主。
全国产权行业信息化综合服务平台披露，2024年7月22日，陕西省西安市慈恩路在建工程项目（即曲江太平坊）转让正式成交，受让方为中鼎置业，成交价格为10.31亿元。
另据公开信息，10月11日，中鼎置业发布曲江太平坊项目招标信息，建设项目内容为商业及高品质酒店，项目总投资为29.1亿元。
图片来源：项目招标公告
10月23日，曲江新区官网发布了《曲江太平坊项目（基坑部分）建设工程规划公示》。
02▶
陕北资本进场
再来看接手方中鼎置业。
中鼎置业成立于2024年2月，最初的注册地址在榆林市神木市，经营范围为科技中介服务、企业管理、项目策划与公关服务等。今年5月，中鼎置业将公司地址迁往西安，经营范围也加上了非居住房地产租赁、房地产开发经营等。
股权结构上，中鼎置业第一大股东为神木市凯奥商贸有限公司（简称：凯奥商贸），持股50%。其成立于2011年，是一家身处神木市的零售企业，经营范围为矿山机械、五金交电、兰炭、焦粉、建筑材料销售等，实控人为崔凯。
要知道，神木自然资源富集，尤以煤炭为最，目前全市探明煤炭储量高达560亿吨，是中国重要的煤炭开采基地之一。
图片来源：VCG41N1157444009
凯奥商贸的对外投资及企业族群中，与煤炭销售、运输业务高度相关。
此外，凯奥商贸还是神木市东源煤化工有限责任公司的第一大股东，持股33.76%。神木市东源煤化工有限责任公司则持有陕西煤业化工集团神木能源发展有限公司14.81%股权，持有神木市兰炭集团有限责任公司1%股权。
中鼎置业的第二大股东为陕西腾龙煤电集团有限责任公司（简称：腾龙煤电），持股比例为30%，是一家以煤炭开采、销售以及电力生产销售等为主业的能源企业，其成立于2002年，同样来自榆林市神木市。
腾龙煤电的6位股东中，有5家企业均属于煤炭产业，业务涵盖矿井开发管理，煤炭、煤制品销售，煤炭洗选等。
两大企业股东外，中鼎置业剩余20%的股份由3名自然人李成平、高增强、李学虎持有，分别持股10%、5%、5%。除了李成平商业履历相对低调，名下几乎没有其他对外投资外，其他两名股东均投资了多家神木市企业，基本可以断定其同样来自陕北。
关于曲江太平坊项目，每经记者联系凯奥商贸进一步了解情况，对方向记者透露“项目明年开工”。
03▶
接手背后？
虽然接手方成立的时间并不长，股东方也颇为低调和神秘。但整体来看，选择“陕北资本”，华侨城还是相当审慎的。
一方面，此前数年，全国煤炭消耗量连续攀升，为涉煤企业，尤其是民营企业积累了可观的资本。能源产业背景的投资方加入，既有实力拿下这块优质标的，并且能够承担后续建设所需的大量资金。
要知道，曲江太平坊地块设置了特别约定，受让方要承诺在该宗地按照不低于四星级标准建设运营高品质特色酒店，酒店建筑面积不少于15000平方米，自动工之日起，3年内完成建设，5年内完成星级酒店评定工作，且自酒店建成之日起3年内不得变更用途或自降等级。
另一方面，虽然榆林的矿产资源储量丰富，每年的产量也处于全国前列。但近年来，煤炭行业一直在“去产能”，大型煤炭企业通过收购、合并等方式，提升了行业的集中度，部分小型煤炭企业或成为股东退居幕后，或转手离场，逐步开始探索多元化投资。
高端酒店作为实业资产，具有稳定性和传承性，一旦全面建成投用，以曲江太平坊地段的稀缺优势，能够为股东提供多元的收益和较为稳定的现金流，这也符合一些“煤老板”们的投资喜好。
例如前不久，内蒙古乌兰发展集团有限公司以2.2亿元收购峨眉山蓝光己庄酒店并更名为峨眉山乌兰度假酒店，计划投资3000万元进行装修和重启运营；西安君乐城堡大酒店在此前悄然“易主”，接手的也是来自陕北的一家能源公司。
而对于华侨城来讲，选择有资金实力的“买家”接手，也是尽力排除更多的不确定因素，既保证了项目的正常建设，自身也能快速回笼资金。
毕竟，近年来华侨城的经营状况确实算不上好。
2021年至2023年，华侨城A营业收入分别为1025.84亿元、767.67亿元、557.44亿元，同期归母净利润分别为37.99亿元、-109.05亿元、-64.92亿元。
2024年上半年，华侨城A营业收入为230.11亿元，归母净利润为-10.56亿元，较去年同期亏损略有收窄。
为了扭转持续亏损的现状和缓解业绩承压，华侨城也在持续出售位于上海、江苏等多地的重点项目。曲江太平坊项目的成功出售，无疑暂缓了华侨城的资金压力。
值得注意的是，“易主”后的曲江太平坊目前已有启动趋势。未来该项目亮相后，有望在曲江再添一座地标建筑。