10月上海楼市，在929沪七条“降低社保限购年限、非沪籍增加限购套数、首付比例降低、降低增值税"等、加之随后而来的公积金新政、央妈降低贷款利率等多项利好的推动下，部分存量房和一些新房楼盘迎来了"铜十"。
为什么说是部分和一些呢？
因929政策更侧重于释放次级刚性需求，让之前“首付不那么够”、“工作时间不那么长”的年轻人具备了在沪购房的条件。
于是，首付仅15%的增量来了，
那么这个增量有多少呢？
01 “的确在变好”
首先明确一下结论
929新政后，上海市场真的在变好。
新房住宅成交量，在10月第三周网签了1147套，环比前两周600多套，效果几乎翻倍；
二手房10月每天成交量在749套，预计全月将突破2.2万套，仅次于2024年6月。
这还是截至10月20日的周度数据，在趋势的推动下，整个10月上海楼市的成绩会更加靓丽，如果不出意外也将延续到11月，至少大家都是这么希望的。
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02 “新政对外环内几乎没有影响”
政策有效果，但并不是哪里都有效的；
越贵的房子，在这次政策刺激下效果越小。
本轮政策，十分侧重于刚性的次新购房者，即相比之前入市买房的人们而言，或存在社保年限不足，或首付自己稍弱的情况，简言之“综合购买实力稍弱”。
上述火箭哥团队的分析，在同策研究院公布的最新报告里，得到了数据层面的印证——
1、促外环外新房来访量大增，外环内受影响极小。
外环外项目来访客户中，约40%为受新政影响驱动看房，其中“首付比例下降”、“社保3年改1年”两相政策影响最大，影响力分别为22%和15%。外环内新房来访，受新政影响只有5%。
数据来源：同策研究院
2、在成交方面，新政在外环外影响力约31%，外环内16%
外环外新房，约31%客户受新政影响而购买，其中“首付比例下降”、“其次为社保3年改1年”，影响力分别为19%和8%。外环内新房，仅16%客户受新政影响，而且只受到“首付比例下降”单因素的影响。
数据来源：同策研究院
如果要做个总结的话，我们会发现：
（1）首付比例下降，普遍作用于全市范围，外环内外几乎无差别，在购买方面的作用大概是16-20%；
（2）社保3年改1年，只对外环外新房有作用，且在看房层面作用15%，在成交层面约8%。
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03 “真相”
除了线下调研，火箭哥还在线上找到了来自购房者的回答：
小红书有一个笔记提问：
“在上海谁敢用15%的首付去买房”？
数据来源：小红书
在670多条评论中，大概有15条回复表明自己或身边人在近期用15-20%首付在买房，占比3%不到；
仔细观察，发现他们置业总价基本不超过700W，400万以下的占比最大。
火箭哥认为，这些回复是很真实，2024年上海新房接近70%的成交量，来源于800万以内的房源。
若按环线来看，上海中环以内的新房套均价已接近2000万/套，这个总价段真是极少有15%贷款买房的。
贷款1700万，对应的月供大概9.5W+, 那么家庭月收入要有20W了，百万年薪家庭即使在上海也是凤毛菱角。
火箭哥无法准确的说，具体有多少人用15%首付买房；
答案是肯定有，只是目前数量不是很多，且集中在低总价房源市场。毕竟房子只是生活的一部分，没必要满杠杆去冒险。
但随着房贷利率的逐步下降，月供的压力在降低，租售比也在上升，也是使得越来越多的人在考虑“是不是可以看房了”？
积极的信号，正在逐渐变亮！
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