农村宅基地是农民的“命根子”
为切实规范和加强农村
宅基地用地建房审批管理工作
保护农民权益
浏阳市政府出台了
《浏阳市规范农村宅基地用地建房审批管理办法》
（以下简称《管理办法》）
进一步明确了农村村民建房
“谁有资格建、建哪里、怎么建”等事项
农村建房谁有资格建？
《管理办法》明确，农村宅基地用地建房申请人应为农村集体经济组织成员。村民出卖、出租、赠与利用农村宅基地建设的住宅后，不得再申请宅基地。
一户村民只能拥有一处宅基地，按照省定标准，每一户用地面积，使用荒山荒地不超过210平方米，使用耕地不超过130平方米，使用村内空闲地和其他土地不超过180平方米。
农村建房建哪里？
《管理办法》指出，农村住房建设应符合土地利用总体规划、城乡规划或国土空间规划，位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应符合相关保护规划，且不得占用永久基本农田，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
农村建房怎么建？
《管理办法》给出了一套详尽的审批流程。“与过去不同的是，各乡镇（街道）建立起了宅基地建房审批管理的联审联办制度，通过一个窗口对外受理业务，让部门多跑路、村民少跑腿。”市农业农村局经管站相关负责人表示。
《管理办法》还对各乡镇（街道）、各部门的职责进行了明确，并对农村住房建设中的违法行为责任追究等进行了规定。该负责人表示，农村建房要严格遵守农村乱占耕地建房“八不准”，该局将联合自然资源局等部门和乡镇（街道）加强违法建房查处，对新增违法违规行为以“零容忍”的态度依法严肃处理。
农村建房怎么建？
01
农村村民在什么情况下可以申请宅基地？
依据土地管理法，结合各省（自治区、直辖市）宅基地管理的有关规定，农村村民有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地：
（1）无宅基地的；
（2）因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；
（3）现住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；
（4）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（5）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。
各省（自治区、直辖市）对农户申请宅基地条件有其他规定的，应同时满足其他条件要求。
02
农村宅基地审批主体是谁？
土地管理法第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
为完善农村宅基地审核批准机制，《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）明确，乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。根据农业农村、自然资源等部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。
03
农村宅基地申请审批程序是什么？
农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，报送乡镇政府批准。
04
农村宅基地使用权及房屋首次办理“房地一体”不动产权证需要提交哪些材料？
申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。
建房审批流程
仔细看
1、 证件：家庭户口本、户主身份证、原有建房证。
2、 乡镇国土所领表：《农村村民建房用地申请审批表》、《农村宅基地使用承诺书》或一户一宅承诺书；如果一个户口本上多个子女，想要分开建房的话，先要办理分户手续；表格样式每个地方可能有细微差别，所以必须用他们提供的表格，免得后续你辛苦几天签好字弄好的表格他们不认。
3、 小组邻居签字：一般需要村小组2/3以上邻居签字同意，四邻签字最关键；一般邻居没有纠纷，国土所才肯给你批，否则后续邻居向上级部门投诉会给他们带来麻烦。
4、 村委会审批与公示：一般第2~4步一起办了。
5、 国土所踏勘：主要确认是否有老宅、周边情况；现场对老宅进行打点，与周边耕地线的距离远不远；询问建房方案，看是否会占耕地或林地。
6、 部门联审：国土所牵头农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室、林业、水利、电力和公路等部门联审签字；审批通过后发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。
7、 定位放线：国土所的人现场对建筑的角点进行打点，以确认建筑的地理信息是否落入林地或耕地范围。
8、 竣工验收：房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知村民委员会，并提出用地和规划核实申请。村民委员会汇总上报镇人民政府，镇政府在收到核实申请后5个工作日内，及时安排乡镇农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室工作人员到场检查核实。核实符合农村宅基地和建房（规划许可）要求的，出具核实证明。
9、 确权发证：办理不动产登记。
建房面积
有话说
1、 一般经验：除少数管理严格地方，一般农村建房面积比规定大很多也没问题。拆屋建屋的占地面积可达210平米（按政策是180平米）。
2、 占地面积怎么算：三边围合的檐廊需要算占地面积，一边围合的不算占地面积，悬挑体量也不算占地面积。
3、 政府规定：宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建房申请使用宅基地用地，其面积不得超过以下标准：使用耕地不得超过130平方米；使用荒山、荒地不得超过210平方米；使用其他土地不得超过180平方米；使用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。
建房的一些事
有心得
1、 关于国土所长：中国自古以来皇权不下乡，县城及以下的办事效率不比大城市；虽然现在法制社会讲究合法合规，但地方人员以这个为借口利用他唯一解释权阻挠合法审批，上级都没办法直接干预。办证的主管单位是乡镇国土所，所长的配合热度及执法尺度对办证影响很大。所谓县官不如现管，即使领导可以打招呼，但最终签字还需要国土所长签字。所以跟国土所长搞好关系非常重要，该花的钱一定要花到位。
2、 手续问题：农村大部分人拆屋建屋都不办证，只要不触及耕地线，国土所都不管。
3、 关于办证：目前政府只可办《乡村规划许可证》和《农村宅基地使用审批书》，不动产证要隔几年才能办理。