出品 |凤凰网风财讯fengcaixun
作者 |王婷婷 陈文莉
10月29日，佳源国际控股(02768.HK)、大发地产(06111.HK)、大唐集团控股(02117.HK，下称大唐地产)三家上市房企集体在这一天正式退市。
据凤凰网风财讯统计，2023年以来约40家A股公司因各种原因被终止上市；2023年至今退市的上市房企已超过16家：除佳源国际、大发地产和大唐地产外，还有新力控股、蓝光发展、宋都股份、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、三盛控股、中天金融、美好置业、粤泰股份、深圳天地、南海控股、嘉年华国际等房企。
与此同时，凤凰网风财讯根据人民法院公告网信息粗统发现，2024年内全国申请破产房企数量已超过152家，累计2019年至今全国范围内发布了破产文书的房企数量则突破1663家。
自今年4月12日证监会颁布《关于严格执行退市制度的意见》，A股“出清”明显加速。资深专家柏文喜表示，“常态化退市”的格局正加速形成，今年至今摘牌退市的股数已逼近2023年全年水平，这有助于肃清市场中的劣质公司，促进市场的新陈代谢。
不过放诸房地产开发行业，似乎已经难以“上新”，只有“代谢”，曾经辉煌的“地产百强”一个个消失，曾经喧嚣的“上市房企”一步步衰退。
回顾它们的故事，我们或许能够更好理解房地产的浪潮更迭：每当潮头成了前浪，总会有新的潮汐前仆后继，无论黄金还是青铜，时代从不缺浪尖，缺的是周期轮转中继续逐浪的勇气。
缘起：下海与淘金，一个群雄并起的年代
1992年初，“南方讲话”将改革开放再度推向新的高度，争议多年的“住房私有化”也自此迈出了势不可挡的前进步伐。
当年，全国房地产公司从5月的不到4000家跃升至年底的1.2万家。自此势如破竹，到2019年的时候，国内的房地产开发商已经突破“9万家”的大关。
当时台湾商人余英仪已经在房地产的道路上走了8年，开创了“大唐地产”，并在台湾拿下一个鲁班奖。但奈何90年代台湾地产泡沫破灭，余英仪釜底抽薪在1994年迈入厦门，以京脸谱窦尔敦作为logo开始了二次创业。虽然他2008年筹备公司香港上市时猝死并且资金链断裂，最终在2010年被福信集团并购，但大唐的故事还在继续，只不过主角变成了厦门女首富黄晞，以及她的忠实伙伴吴迪。
那时候的浙江嘉兴，一位颇有想法的政府部门领导沈天晴（曾任嘉兴市乡镇企业局副局长、嘉兴市人民政府深圳办事处主任）坚信自己在商业场也能如鱼得水。1995年，沈天晴正式转战房地产，创建了足佳房产公司（后改名佳源创盛），这是佳源集团的起源。
一年后，1996年温州商人葛和凯创立了大发集团。但直到2017年大发地产的销售额才做到几十亿元的规模。而其子葛一旸却是另一种风格，自他接班后2018年就提出“未来5年冲3000亿元”并开始推动在港上市。留学归来、管培生入职、接任总裁，到最后坐到董事会主席的位子，葛一旸等了很多年，他的时代终于来了。
比他们虚长几年，四川青年杨铿搭上这趟改革班车的时间是1992年，一家名为“成都兰光房屋开发公司”诞生，并在两年后于人来人往的春熙路上，亮相了题着“蓝光大厦”四字的首个项目，“兰光”也由此改名“蓝光”。其后十年，杨铿以“蓝光”之名从商办走向住宅，开始了“高周转”的圈地征伐之路。
在杨铿的房地产事业站稳脚跟之际，闽清“神童”黄其森也毅然辞去了建行的“铁饭碗”投身房地产的发展洪流之中，在1996年创立了泰禾集团。虽然直到2002年，黄其森倾力打造北京“运河岸上的宅院”项目，才让其在地产圈崭露头角，并在之后数年间被冠以“豪宅教父”之名。
与此同时，“地产教父”杨树坪辞去了铁道副总工程师的高薪岗位，创立城启（粤泰）集团；从新加坡留学归来的林腾蛟创立了阳光控股有限公司，拿下了厦门“阳鸿新城”的旧城改造；“退伍老兵”刘道明一早瞄准了海南岛，成为最初的“淘金者”之一，在泡沫破裂之后安然脱身，美好置业转头就在北京城立了足。
时间来到世纪之交，各地国企改制如荼推进。杭州“老十八家”房企江干区开发公司完成了改制工作，在千禧之年正式更名为宋都集团。“退伍老兵”俞建午的身份也从江干区开发公司董事长兼总经理，转为民营企业创始人。
那是一个群雄并起的年代。此后二十年，这些在“商品房”改革初期成立的房地产企业，逐渐成为国内开发建设的主要力量，随着时代洪流起落沉浮。
高光：竞逐黄金年华，谁都想上市敲钟
2008年，美国次贷危机引发的全球性金融危机波及到国内。时年11月，中央出台一揽子救市政策，预计到2010年底约投资4万亿元，房地产行业迎来了以“三高”为核心模式的黄金发展期。
在一张张快速扩容的版图和迅猛增长的报表之外，股市那一串代码，也成了房企高光发展的代名词。要么组建上市、要么借壳上市，房地产圈子的“敲锣击钟”此起彼伏。
1990年-2003年是房企大规模A股上市的第一个周期，以万科为开局，中海、越秀地产、华润置地、金地等资本市场最活跃的主流地产股几乎都上市于这一时期。据统计该阶段共有104家房企上市（A股92家、H股12家）。
2004年-2020年是房企大规模上市的第二个周期，主战场在香港联交所。从较早的碧桂园、龙湖、金茂、雅居乐、富力等，到后来的旭辉、正荣、金科、中骏等，彼时共有超过140家房企争相上市。
其中，以上海为根据地的房企，上市更为踊跃且持续。直到2020年之后，还有一批房地产开发企业上市，如弘阳、大发、祥生、港龙、新力、上坤等。
彼时还交融着另一类企业的上市——物业管理企业。据统计截至2022年已经有约57家物企上市。
“新人”也开始参与这场名为“三高”的规模游戏。成立于2010年的新力控股，仅用了九年时间，便破千亿并成为第一家成功上市的赣系房企，43岁的张园林也成了最年轻的上市房企实控人，一时风头无两，被称为“江西地产一哥”。
而“四川地产一哥”蓝光在2015年就完成了借壳迪康药业上市，并在2019年提前迈进了千亿俱乐部，也是那年杨铿做了另一个重要的决定——在上海设立总部。
这也是很多老板共同的想法，那个阶段蓝光、新力、祥生、弘阳、东原、港龙、中奥、大唐、中南等房企纷纷在上海新设总部，或总部迁入上海。
同时，万科、碧桂园、龙湖、龙光等房企也在上海设立了区域总部；与较早入沪的旭辉、大发、中骏、正荣、融信等房企一起，仅仅上海虹桥片区就树着数十家房企的总部牌匾。
上海虹桥也一度被冠以“房企大本营”的称呼，号称地产人到楼下逛一逛、喝杯咖啡就能找到下一家房企跳槽。
一定程度上，虹桥就像是一个“万花筒”，从这个浓缩的微观视角，能窥见更多区域地产圈的活跃与喧嚣，能感受到全国房地产行业的野心与雄心。
落幕：一夜回到“温饱”前，老板开始“玩消失”
2020年8月多部门联合针对房地产企业提出了“三道红线”指标。次年“三道红线”政策实施之初，很多地产人根本没意识到，这个政策会如此火力全开。不到半年的缓冲期，未反应过来的房企们，纷纷尝到了苦果。
万科2018年就开始提过“要努力活下去”，当时行业普遍视之为表演。直到2021年郁亮再喊话“活下去”并开始号召节衣缩食的时候，很多人已经活不下去了。
那时候房企似乎流行着喊话和内部信。2021年春节，林腾蛟在阳光城内部发出一封名为《严冬过尽绽春蕾》的员工信，希望大家保持定力，勇往直前；林中发布了《致旭辉全体干部的一封信》，鼓励大家“要过苦日子、紧日子”；许家印发了一封《致全体恒大人的一封家书》，进行最后的PUA......
然而，寒冬比想象中要长要冷。许家印在2021年6月终于压不住，承认了存在商票逾期等问题，恒大暴雷首次曝出，此后万雷齐发、陆续爆炸，房地产行业陷入了空前的危机。
同年，泰康保险亏损16亿元离场，阳光城股债双杀并在2022年官宣债券正式违约；更早一些，泰禾早在2020年便陷入债务危机的泰禾引战未果，黄其森本人更是被牵扯进建行反腐，在公众视野中消失了8个月。
张园林直接玩起了“失踪”。2021年7月，一封名为《新力地产老板张园林求救信》的截图引爆了新力控股的债务危机。彼时，张园林曾在群里澄清后退群，此后两年行踪成谜。新力控股债务解决停滞，各地项目多处于停工状态，香港高等法院对其颁发了清盘令。
和它们的剧情很相似，在暴雷后出险房企很多都经历了漫长的兑付谈判、寻找战投纾困、被法院颁布清盘令和各种执行令；拟定重整协议并旷日持久地沟通......
至今，正式敲定重组协议的暴雷房企也寥寥无几，找到战投和新东家的也属少数，一切都隐藏在“专注保交楼”的说辞之下，极其缓慢而焦灼地寻找着前行的可能。
在此过程中，有限公司的老板们，承担着有限的责任。大多数民营房企的法定代表人和董事局主席职位，已找到了老员工“顶替”；一代有的退居、有的退休，二代纷纷转战其他领域寻求发展。
但转型，谈何容易。例如蓝光“二代”杨武正的重心，早转移到了人工智能领域，但至今似乎并无建树；破产重整中的粤泰控股交到了杨树坪的儿子手上，但在5月25日粤泰股份最后一场业绩说明会上作为总裁出席的杨硕，似乎并无喜色，也未曾分享公司新的想法，一切都举步维艰。
早前全仓装配式建筑和现代农业的美好置业，业务未展现出支撑力，老板却被刑事拘留了；转战金融的中天城投早已失败收场......跨界步伐太大，也很难成功。
如今除了退出房地产开发业务的企业，房企似乎还是“向内开刀”更靠谱，垂直到房地产更深更细的领域（如代建、不动产运营等）更能找到真正的活路。这也是当前大多数房企的发展策略。
跨界又收缩，起起又浮浮，房地产的生意似乎不是没有了，只是做生意的人和方式都变了。