存量房贷下调开始了，按照此前计划，今天就是存量房贷下调开始的日子。
10月10日，多家银行表示对高于LPR-30BP的，统一调整为LPR-30BP，部分银行将于10月25日统一调整，其他银行在10月31日前完成调整。
也就是说，今天是第一批次的存量房贷调整，今天没有调整的，月底也会完成存量房贷的调整。
目前财联社的消息，现在能够查到存量房贷调整的银行有工行、农行、中行、建行、交通银行、邮储银行、浙商银行等多家银行。
我在小红书也看到不少网友开始晒了。
农行存量用户，利率从4.2下调到3.9，一个月能少150块的贷款。
工行存量用户，利率从3.85下调到3.55，虽然调得不多，但一个月可以多吃顿大餐也很开心。
湖南农行存量用户，利率从3.95下调到3.65，原以为能降到3.3，实际比想象中低。
存量房贷调整是一个比较复杂的问题，从上面我列举的例子大家也能看出来，很多人的存量房贷调整是不一致的，调整完也有高有低，至于是什么原因，以及怎么调整的，今天就跟大家说透这个问题。
个人房贷利率基本上都采用浮动利率的形式，也就是LPR+/-基点。
这就决定了，要判断我们的存量房贷怎么调整，调整多少，要看两点，一是LPR，二是加点。
先说加点，这个比较好理解，加点是各个城市自己决定的，是锁定的，一般合同签订之后就不变了，除非是全国层面的调整，加点才有可能变化。
这一次的存量房贷调整，包括去年，都是通过降“加点”的形式实现的。
今年是在LPR基础上减30个基点，这一点大家都是一样的。
不管你以前是加点，还是减点，只要你的房贷高于LPR-30BP的，现在都统一调整为LPR-30BP。
现在不一样的是LPR，有人LPR是4.2%，有人是3.95%，还有人是3.85%，所以减30个基点后，对应的房贷利率也不一样，3.9%、3.65%、3.55%。
为啥会这样？这就要提到大家的贷款重定价日了。
存量房贷的合同约定，LPR是按年调整，以每年的1月1日或者贷款重定价日为调整。贷款重定价日就是你和银行约定的其他日期。
这里的区别就是，贷款重定价日相较于1月1日可能更灵活一点。
以最近一次LPR调整来说，10月21日，央妈宣布下调5年期LPR到3.6%，这时候假如你的贷款重定价日是11月1日，那你11月就能享受到这波利好，并且今年前两次的LPR下调也能同时享受到，一共是60个基点，都能一次性下调。
但假如你合同上写的是每年1月1日调整LPR，那这60个基点，就要等到明年1月1日才能享受到了。
同样的，如果你的贷款重定价日是7月1日，你能享受到今年2月的那次降息，但你享受不到今年7月和10月的降息了，要等明年7月才可以。
这就是你跟人家LPR不一样的原因。
现在很多人都在吐槽这一点，说银行的算盘打得精，LPR调了也不能立马享受到利好，预估是央妈看到大家的吐槽了。
9月底的时候，央妈在答记者问的时候，透露说要取消房贷利率重定价周期最短一年的限制，意思就是之后LPR调整大家不用再等一年了，要缩短这个周期，就是让大家尽快享受到LPR下调带来的利好。
今天工行、招行的客服也回应了这件事，说是正在准备房贷利率“重定价周期”的相关工作，具体安排后续就会公布。
会短到什么时候，央妈还没说，不过能调就是好事，政策也确实是对大家越来越利好了。
这一轮调整后，到明年，所有存量业主的房贷利率都会调降到3.3%。
目前除部分一线城市，很多二三线城市的新增房贷利率已经进入“2”字头了，比如杭州首套房贷利率2.9%，南京首套房贷利率2.95%，青岛首套房贷利率2.9%……
也就是说，调降之后，存量房贷和首套房贷之间的倒挂大概是0.4%，相比于降存量房贷以前1.3-1.5%的倒挂，差额明显小了很多。
跟去年一样，接下来提前还贷的规模，肯定会有所好转。
这句话放在昨天之前，我都不会说的那么肯定，因为降息的趋势一直都在，持续降息，就意味着新增房贷利率就会持续走低，那存量房贷和新增房贷之间的差额又会被拉开，大家自然还是会想提前还房贷。
但现在不一样了。
昨天我的稿子如果大家看了，就会知道现在上面想保“减点”，也就是房贷利率=LPR-银行基点（减点）这一公式里“减点”。
通过保“减点”、调低“减点”，从而为降息LPR留下空间。
大家应该知道，LPR不仅影响新增房贷利率，也影响存量房贷利率，之后央妈再出政策缩短房贷利率重定价周期，那其实存量房贷和新增房贷利率之间就不会出现类似之前那么大的差额矛盾了。
大家想要提前还贷的动力也没那么足了。
当然，也要看央妈的行动力。
包括最近的股市也渐渐好起来了，市场的资金开始流动了，回报率也上升了，大家也不会纠结于只能把钱拿去提前还房贷了。
但说到底，股市会不会继续好，以及提前还贷这个行为会不会继续，无论落到哪个环节，都要看之后的政策怎么走，现在说白了，预期、信心没有回来之前，政策决定一切。
而现在的政策，就是让大家觉得，子弹是无限的。
最后，还有一点要强调，不管之后央妈是缩短房贷利率重定价周期也好，还是保“减点”也好，房贷利率下调依然是趋势。
不会大跨步，只会小步慢跑，因为银行吃不消。
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