本文首发：拾榴询财公众号（2024年10月24日）
不知道大家有没有发现，这两周关于楼市的消息越来越少，主要原因是政策刺激有效期越来越短。
结合这段时间的数据看，有四个现象值得关注：
一是各地都在炒地价，动不动就是地王；二是新房和二手房市场背离的厉害；三是二手房平均成交价越来越低，低价房源大受欢迎；四是很多中小城市关于楼市的消息越来越少。
如果把这四点连在一起看，或许你能看懂一些东西。
最近一直都有人咨询石榴叔房子，为什么今天要把这个案例拿出来单独说，看完你们就知道了。
01
不得不说，老友的单位是真的好，公积金封顶，房贴也很高。
公积金账户躺着一笔钱，他就琢磨着如何用起来，总不能就这样躺着吧。
看了一些自媒体的文章，觉得钱拿在手上会贬值，持有现金随时会被收割，必须投资出去，这才有了买房收租的想法。
预算500万，首付200万，贷款300万，准备买南京河西的二手。
石榴叔看了一下，他给我圈定的几个小区房龄都在10年左右，说是有几套都去看过了，中介说挺好租的，租金也不低。
然后......
说实话，我当时很无语，经济账不会自己算吗？就这么相信中介说的话？
02
之所以把这个案例拿出来分析，主要是因为最近有很多人，看到老房子租售比上来了，加上银行利率越来越低，就动了买房收租的念头，想作为现金奶牛，传给下一代。
上表的数据我做了核对，绝大部分真实有效，可以作为参考。
单纯看租售比，的确比在银行买大额存单收益高，但是房产投资，尤其是以收租作为目的，在现阶段的中国必须考虑另外两个因素。
第一，没有稀缺属性的房子，房价根本没有到底。
尤其是房龄在十年左右，暂时定价不上不下的，没有支撑点，没有新卖点，会进入到下一个阴跌阶段。
很多人不理解，因为现在新房子太多了，好房子也不少，未来好位置的新房子更不缺。
二手房我一般看两个数据，一个是成交周期均值，二是成交比例，也就是成交量/挂牌数，用于判断交易活跃性。
第二，未来几年租金是往下走的，不能满打满算来计算租售比。
空置期算不算？出租中介费算不算？维修养护成本算不算？未来可能的房产税算不算？
而且不少卖不出去的空置房，为了现金流，只会竞争降租金。
03
在南京，别说五百万的房子，就是六七百万的房子，也没有什么投资属性，就是一个消费品，观念一定要扭转过来。
当然，你要买来自住，比如看中的一楼的大花园，又比如顶楼有露台，白送阁楼什么的，那就是居住价值，另当别论了。
肯定有人会问，所有房子都没有投资属性了？
新一线城市很少，门槛越来越高，因为稀缺属性本身就是一个少数派，加上很多城市为了搞地王，不停释放好地块，推动第四代住宅。
这实际上是在不断更替投资品，节奏没有跟上，就要站岗。
当然，这个结论并不包括一线城市，因为案例更个性化，有核心地段的老房子租售比居然到5%，我研究过几个，都是属于捡漏。
对于绝大部分中产家庭来说，最好的理财是心安。
看一两篇自媒体的文章，引发莫名的焦虑，就会瞎操作。
最近有很多卖公寓也是通过所谓投资回报率，对比银行利率，换着法的包装宣传。
我们一直在提醒，通缩周期的理财逻辑，和通胀周期完全不一样。
在大量资产不断缩水的背景下，不乱投资，不亏钱，就能跑赢了很多人，如果年化安安稳稳的有个3%-4%，等多年后安全穿越这个冬天，就会意识到稳健乃至保守的重要性。
所以，还是那句话，不懂不碰。不要相信文字，多看公开数据。