“置换带”——
就凭这三个字，华夏幸福再次成为舆论焦点。
“置换带”
2024年10月19日，华夏幸福发布多条公告。
其中，涉及“200亿元”的“债务重组计划之置换带方案”令人眼前一亮。
所谓“置换带”，简单理解，就是以置换带走债务。
按照“置换带”计划，华夏幸福拿出价值200亿元的资产（园区），交给廊坊某国企，国企拿到资产，同时接下华夏幸福200亿元债务。对于债权人而言，这一过程，让债务人变成了国企。但是，这一债务、债权变更，附带一个条件，债权人还要拿出与债务对等的融资，即最终200亿元贷款来支持国企。
“置换带”的精彩之处，首先在于资产的价值兑现。
就华夏幸福而言，在今天的市场中，兑现200亿元的资产是不容易实现的。以200亿元资产，带走200亿元债务，这笔置换，换得很值。而且，虽然资产、债务兑出，相关资产的运营，华夏幸福仍能参与。华夏通过置换，实现了轻资产运营。
从国企角度讲，国企发展需要具体项目支撑，拿到一个优质项目，同样也不容易，包括200亿元配套资金，所以，“置换带”等于直接一步铺垫妥了国企的未来项目。
对于债权人而言，债务被由华夏幸福换成了国企承担，风险度直接降低，而且，新增贷款又在孵化国企（政府支持）新项目，实现了新的贷款出口。
所以，一个“置换带”，带出了三方的现实需求，且都提供了解决方案。
按照华夏幸福的计划，“置换带”将于2024年年底前完成，以此推知，事先应已做好了相当的铺垫。
转型
华夏幸福推出的“置换带”新化债模式，是对自身优势资源的利用。
华夏幸福有两个突出的优势，第一个是产业园区。
与其他房地产商不同，华夏幸福的开发重点在产业园区。面对市场调整，握在手里的最重要资产，也是产业园区（全国50个产业新城）。以产业园区谋出路，是优势突围。
第二个优势，是华夏幸福与政府的关系一直良好。
这也与华夏幸福的产业园区出口有关。华夏幸福的出口，也是政府产业开发落地的出口。华夏幸福的“不逃废债”“坚决保交楼”（10月官方报告显示2024年已完成90%保交楼任务），既是企业掌舵人的态度、理念，也是基于这种关系与信心。
很多人对华夏幸福将信将疑，主要还是因为华夏幸福的财务报表。
华夏幸福2022年上半年至2024年上半年归属净利润情况，显示目前公司亏损情况严峻，2024年上半年归属净利润为-48.49亿元（东方财富网截 图）
2024年华夏幸福财报的亏损有加剧的趋势。仅就财报而言，华夏幸福仍陷于债务与亏损的泥潭中，未见有所改观。
但是，华夏幸福却于此种财务状况中，表现出了相当的信心。
在10月19日的2024年上半年业绩说明会上，华夏幸福方面并不谈及亏损，而是公开强调在转型方面取得的成功。
例如，运营业务方面，2024年上半年，产业园新增签约项目88个，签约面积约8.64 万平方米，同比提升69%。
服务业务方面，幸福招商聚焦9大新质生产力方向，成功签约35个项目，总签约固定投资额172.66亿元，同比增长93%；产业招租服务中招商落地118个项目，同比提升82%，总签约面积13.2 万平方米，同比提升 90%。幸福物业位列中指院“2024 中国物业服务百强企业”第 12 位，市场化拓展签约46个项目，签约额6.43亿元，同比增长35.7%，城市服务新增签约36个项目、签约额占新增项目的77%。
华夏幸福想告诉公众的是，尽管财报显示经营亏损，企业化债处于进行时，但是，华夏幸福的战略转型，即“全面转型产业新城服务商”正在落地，企业的造血能力在日渐增强。有了这种进展，不管投资者有没有信心，华夏幸福自己信心满满。
大谋略
华夏幸福之所以信心满满，除了自身的造血能力提升之外，还与它的下一轮大谋略有关。
这一大谋略，简单的概括是：“低空经济”。
华夏幸福宣布，与行业龙头企业科比特、亿鹏航空、中科低空、星网宇达等合作。华夏幸福实控人王文学还将其持有的，低空经济领域高科技企业酷黑科技全部19.9967%股权无偿赠与公司。
发展“低空经济”？啥意思？是无人机吗？
来看一个例子。
2024年8月19日，华夏幸福与点点科创城（中山市）签署了战略合作框架协议，致力于“共建大湾区低空经济产业园”。
这件事是什么背景？
时光倒退至2016年。
其时，中山市在发展过程中遇到了问题，提出了“四个难以为继”——土地、资源、人口、环境。这“四个难以为继”，在10年前的深圳就被提出来过。
解决方案是什么？
产业集中、创新发展。
具体实施的核心是：产业园。
2024年6月，《南方都市报》在报道广东板芙经济开发区时使用了这样一个标题：《10年前不开发房地产而建连片产业园，如今一期产值预超300亿》。
文章介绍说，在2014年至2016年，在发展方向的选择上，中山当地选择了产业园。如今产业园模式，正在中山市开花结果。
《南方都市报》报道截图
实际上，产业园虽不同于单纯的住宅开发，但本身也是房地产开发的一部分。
它既承接着国家产业政策，也支撑着当地经济发展，还担负着城乡融合、产城融合、城市更新等多种功能。
所以，面对广东省当前提出的“百县千镇万村高质量发展工程”，中山市的解决方案也依然是：产业园。
中山市已拥有十大万亩级主题产业园，以此引导高端装备制造产业智能化、规模化、集约化、绿色化发展，并力图抓住深中通道开启（连接深圳市、中山市、广州市的跨海通道，2024年6月通车，深圳至中山车程缩短至半小时），中深一体化的机遇，开创面向大湾区的新局面。
2024年2月，中山举行了一季度制造业项目集中动工仪式，10个镇街69个制造业项目集中动工，总投资额564.4亿元。而全年，中山全市共安排重点建设项目380个，总投资5320亿元，年度计划投资700亿元。
2024年，中山市还新增了4个省级产业平台，广东板芙经济开发区是其中之一。板芙经开区的重点工作，是推进七大“工改”产业园，也就是将低效产业园提质，同时，布局低空经济。（《南方都市报》的报道淡化了一个问题，中山市搞产业园，并非一帆风顺，也出现了一批低效产业园，只不过，这些低效产业园正在迎来新机会）
与华夏幸福合作的点点科创城正是七大“工改”产业园之一。
华夏幸福将为点点科创城提供招商的咨询、统筹、推介及产业发展为核心的全流程综合解决方案。
点点科创城的目标，不仅是建成产、学、研、供、销、住一体化的现代化产业园区，其背后的投资方卓航控股集团，还有一个“百城万亿”计划，即在大湾区建成5个产业园的基础上，未来10年在全国打造150个特色产业园，年产值不低于1万亿元人民币（感觉像当年的华夏幸福重生了）。
绕了这么一大圈，想说明的问题只有一个：华夏幸福的“低空经济”并不是简简单单的无人机，而是将自己嵌入到产业园经济再次发展的大机遇中。
点点科创城发展战略示意图（据官网图片）
中山只是华夏幸福布局的一个点。
华夏幸福已经展开合作的对象包括：廊坊临空、南京溧水经济开发区、沈阳雪松经济开发区、香河招商中心、珠海高新建设、孝感孝南商务局、河北昌黎经开区、天津市宁河区（天津未来科技城）等。
这些区域的地理位置、交通状况、发展机遇等，与中山异曲同工。
此时，再回头看“置换带”，可知，它是以化债为机会，与政府的新一轮发展机遇相融合。
未来某一天华夏幸福真的起飞了，可能还会回头再品味这次“置换带”。
值班编委：马琳
编辑：韩涧明
审读：戴士潮