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作者:笔下长青 转载自公众号“书单SHUDAN”(ID:SHUDAN20150423)

今年,楼市似乎没有等来“小阳春”。

4月16日,国家统计局发布了今年第一季度全国房地产市场基本情况:房地产投资、销售、融资各项指标全部下滑。

开年以来,许多人一度对楼市很乐观。毕竟,仅仅3个多月,就有超过160座城市,共出台了楼市支持政策276次,房贷利率一降再降甚至到了阶段性取消的地步,各种住房“以旧换新”的策略更是层出不穷·····

但很遗憾,楼市依旧没有起色,房价依然不断下跌。

前段时间,一张“高盛预测中国房价见底时间图” 在网上疯传。

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根据高盛预测,我国房价将在2027年停止下跌。也就是说,现在的房价才跌了一半。

预测是真是假还不确定,但引起的恐慌已然不小。

再加上去年11月,万科创始人王石在《财富》全球论坛上说:“日本30年前发生过的事情,中国正在发生。”

30年前,日本经济泡沫破裂,房价从此一蹶不振,走进“失去的30年”,日本年轻人谈“房”色变,有人被房贷所困一辈子也还不完,轻则抑郁躺平,重则自杀。

而如今的我们,从2021年房价见顶至今已经连续下降3年,下降幅度甚至超过了当时同期的日本。

由于我们当下的人口结构、出生率、老龄化等情况跟90年代的日本非常相似,所以有关“中国是否会走30年前日本老路”的问题,一直被频繁讨论。

然而,让人意想不到的是,一向被当做楼市反面教材的日本,房价却悄悄地连续涨了10年。

日本,发生了什么?

日本房价,涨疯了

以下是日本从1955年到2023年住宅价格走势图,来自美联储的经济数据库。

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从图中可以看到,日本房价从1990年最高点开始持续下跌,2012年左右开始慢慢回升,一直涨到今天。

尽管如今房价并没有回到1990年的高点,但别忘了,这是全日本的总体房价走势。事实上,像东京等大型城市早已走出衰退,部分城市地段的价格甚至超过了1990年的时候。

今年1月,据日本不动产经济研究所发布的数据显示,2023年,包括东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县在内的日本首都圈,房价均价比2022年上涨28.8%,达到8101万日元(约合人民币392万元)。其中,东京23区的新建公寓更是每套均价达1.15亿日元(约合人民币557万元),比2022年上涨39.4%。这是东京新建公寓均价首次超过1亿日元(约合人民币485万元)。

这是什么概念?

早在2021年,日本首都东京及周边地区新公寓的平均价格就达到了每套6260万日元(折合人民币约为348万元),超过了1990年日本经济泡沫时期最高点的6120万日元(折合人民币约为340万元)。

而2023年的房价,是在当年日本经济泡沫最高房价之上的再次攀升。

去年,日本亚洲通讯社社长徐静波分享了朋友去日本看房的经历。

他朋友看的,是日本东京港区六本木的高级住宅区。疫情之前,这里一套实用面积90平米(按中国方式计算约130平米)的二手高层公寓,售价1.8亿日元(约900万元人民币),但仅仅过了一个疫情价格就涨了一倍多,达到4亿日元(约2000万元人民币)。

即使如此,当被问到“东京的房价有没有碰到天花板?”,他另一位来自三井不动产的朋友回答:“谁也说不好,现实的情况是,现在给你看的房子资料,如果你犹豫半天,说不定,这套房子过一会儿就没了。”

这似乎并不夸张。

2023年11月24日,日本第一高楼麻布台HILLS,楼高330米,刚开业,里面最贵的一套200亿日元(约10亿人民币)的超豪华房子,就被一位70多岁的实业家买下,而这位买家连房子看都没看,直接现金全款拿下。

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外资也在疯狂进入日本楼市。

美国投资巨鳄黑石集团2021年3月25日宣布,将收购近铁集团控股公司旗下的8家酒店,这8家酒店分别位于京都市和大阪市等地,价格大约423亿日元(约25亿人民币)。

尽管这是黑石集团首次在日本投资酒店,但该集团亚洲房地产主管Christopher Heady表示:“这是一次非常难得且独特的机会,让黑石集团有机会可以进入日本顶级酒店地产市场。”

此外,香港PAG集团2020年决定未来4年在日本不动产房产最多投入8000亿日元(约人民币375亿),加拿大房产投资平台BGO又以643亿人民币,刷新了PAG集团的投资金额纪录。

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这些投资机构的举动,似乎都是日本楼市向好的证明。

说到这里,很多人可能很奇怪,不是说“日本失去的30年”吗?怎么现在全世界的房地产都在低迷,反倒日本的房价不断回升?

从造梦到幻灭

众所周知,日本的楼市是经过大风大浪的。上世纪90年代,楼市从繁荣跌到谷底,并持续下跌20年。

其实,在泡沫破裂之前,日本有过一段高速发展的时期。

战后的50年代到70年代,日本大力发展制造业,工业增长率超过90%,在1968年一举超越西德,成为资本主义世界的第二大经济体。

1964年的东京奥运会,日本向全世界展示了它的实力:花30亿美元巨资建设的体育场馆及配套设施,比埃菲尔铁塔还高出30多米的电视发射塔,以及时速200公里的世界第一条高铁。

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● 1964年日本建设的世界第一条高速铁路“新干线”(shinkansen)

而1973年石油危机的爆发,进一步加速了日本的崛起。由于石油价格飞升,大量美国人开始购买省油、廉价的日本汽车,这导致美国汽车制造业受到严重影响,失业人数达到22万人。当时,美国工人为了表达自己的愤怒,甚至开始当街砸烂日产汽车。

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从任何层面看,那都是日本的黄金时代。

转折点发生在1985年。

1985年9月22日,美国和日本、英国、法国及西德在美国纽约的广场饭店签署了一项协议,这就是著名的“广场协议”。

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“广场协议”的目的只有一个——让美元贬值。

这些年,关于这项协议有很多阴谋论,说这是美国为了搞垮日本经济,逼迫日本签署的协议。但事实上当时的各种迹象都证明,“广场协议”是日本自愿签署的。日本前财长竹下登就曾公开承认,是他主动提议召开了这次会议。

竹下登的话也许是对的。因为对当时正在准备国际化战略的日本而言,日元升值是有利的。对于日本民众而言,他们可以换更多的美元去全世界消费,而日本的企业和资本,则趁着日元升值,在美国购买了大量的优质资产。

当然,日元升值对日本的伤害也肉眼可见——商品丧失价格竞争力导致出口受阻,直接受到打击的就是与出口贸易相关的制造业。

利弊都很明显,但“鱼和熊掌不可兼得”,日本会怎么选?

答案偏偏是:两个都要。

后来的事实证明,正是这份贪心,让日本政府做出一个了超级错误的货币决策,从而让日本经济走上无法挽回的泡沫之巅。

这一决策,就是降息。

在《广场协议》后的1986到1987年间,日本央行把基准利率从5%大幅降低到2.5%。

也许日本政府初衷是好的,降息一方面可以支持制造业,让制造业的资金更加充裕,另一方面可以给日本企业更多的钱去购买国际资产。

但结果很不幸,由于缺乏相应监管,市场上大量的钱都流向了房地产和股票市场,并快速形成了巨大的泡沫。

可以说,日本央行的降息,成了日本经济由实向虚的转折点。

当时的日本景象,是银行大量放款,消费欲望空前强烈。据说当时的日本大学生替银行发传单找人放贷,几天的收入就能赶上日本工薪族一个月的工资。

美国经济学家保罗·克鲁格曼说:“日本的银行放贷多,但对借款人品质的考虑比其他任何人都少。在这样做的过程中,他们帮助将泡沫经济膨胀到离谱的程度。”

更何况,当时日本市场的钱,除了日本央行放出来的,还有许多海外热钱。只不过享受着繁荣的日本监管机构丝毫没有警惕。

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● 1988年日本东京股票交易中心

日本当时的房价上涨有多可怕呢?

单是1986到1989年3年间,日本的平均房价就可以翻一倍,也就是说一个日本普通人躺在家里什么都不用干,三年后就能挣到一套房子。

在日本房价的巅峰时期,东京23个区的地价总和可以买下整个美国!可想而知这是一个多么恐怖的价格。

巨大的泡沫,改变了整个日本社会的价值观,没有人再愿意踏踏实实工作,因为辛辛苦苦打工几十年,远不如炒房一夜暴富来得快。而与此同时,高昂的房价也让日本的工薪阶层拥有一套房子的愿望,变得遥不可及。

终于,在1989年泡沫走向了终点。

那一年,日本央行新行长三重野康上台,这个日后被称为“平成之鬼”的人,上台后的第一句话是:“打工族一辈子都买不起房的社会是有问题的。”

他一上台就把央行基准利率从1%调到6%,紧接着日本政府又出台地价税,同时强化了特别土地保有税,目的就是提高土地持有成本,控制地价上涨过快。

楼市开始崩溃,短短三个月,日本国内的房价就暴跌了65%,许多手握大量房产的富翁一夜之间面临破产。

由于特别土地保有税的征税对象主要集中在泡沫严重的中心城市,因此对中心城市地价下跌影响更大。

一张日本全国及日本六大都市住宅用地价格走势对比图显示:1990年之后,六大城市地价的下跌幅度远远大于全国平均地价的跌幅。

从此,日本经济迅速衰退,走入“失落的30年”。

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日本楼市是怎么走出泥潭的?

其实,当时日本政府主动戳破泡沫的举动,无疑充满了勇气,但却忽视了一件事,那便是——信心。

对国家来说,经济可以调整,政策可以拿来当工具,但对于一个个具体的人来说,人生却并没有那么多的试错机会。

90年代的泡沫破裂,让很多日本人的资产一夜变负,余生都在还债,还有许多人因遭受不住打击选择自杀。

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日本离婚率也暴涨起来,数据显示,1991年的离婚率是达到了往年的2.5倍,许多人为了保全财产而选择离婚,不惜流浪街头。

当时日本有一片森林被人称为“自杀森林”,90年代初超过2000人在这里结束生命,累累白骨随处可见。

泡沫破裂后的十几年里,日本政府先是制定各种刺激经济的政策,后又推出育儿补贴、看病免费、大学免费、老人看病政府报销9成等政府补贴,但结果都收效甚微。

这时候政府才猛然醒悟:日本早已进入低欲望社会,年轻人早就不再对未来抱有期望了。

随之而来的就是年轻人不结婚、生育率下降、老龄化加重等问题,加上1998年和2008年两次经济危机,让本就低迷的日本经济雪上加霜。

《朝日新闻》的记者曾根据调查走访,写了一本书叫《负动产时代》,书中记录了这样一个真实的事情:

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1991年,在房价巅峰期,一位78岁的日本老人花了1300万日元买下了静冈县伊豆半岛一块300平米的别墅用地。因为这里可以直接看见富士山,他想着等退休后在这里盖一栋房子安度晚年。

谁知房地产泡沫破裂后,他成了名副其实的“接盘侠”,别墅没有盖成,这块地也变得不值钱。

26年后,他以10万日元转手了这块地,价格是买时的1/130。同时,他还向中介缴纳了21万日元的手续费和广告费,等于卖掉这块地的所得是:-11万日元。

可即使如此,老人还是觉得松了一口气:“总算不用带到那个世界了。土地卖不出去的话,孩子们还得继续交管理费和固定资产税,那我就太对不起她们了。这也算一种断舍离吧。当时信奉‘土地神话’,以为只要持有土地就能升值,现在我已经再三反省了。”

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日本楼市就是在这样的一起起悲剧中,慢慢在泥潭中爬行,终于到2012年迎来了转机。

这一年日本新首相安倍晋三上台,出台了一揽子经济刺激政策。后世给他的政策起了个名字,叫“安倍经济学”。

按照普遍的说法,“安倍经济学”可以概括为“三支箭”,分别是:宽松的金融政策、灵活的财政政策、经济结构改革。

对房地产推动作用最大的是货币政策,从开始的利率下降到2016年负利率时代的来临,大大降低了购房者和开发商的成本。在日本政府的预期中,老百姓的钱存在银行已无意义,没有利息,还要交手续费,所以钱必定从金融体系中内流出,涌向消费。

此外,“安倍经济学”对房地产的推动,还体现在两个方面:

【1】对外资进行产业开放

更多外资进入日本房地产市场,成为推动日本房地产市场复苏的主导力量;地产公司世邦魏理仕统计发现,2021年,海外投资者的购买额占到整体交易额的3成,成为主要买家。投资房产基金J-REIT的资金更是有7成来自海外。

【2】通过日元贬值增加入境游客数量,大力开发旅游业

数据显示,安倍执政期间,外国游客明显增多。2015年日本共接待1974万名外国游客,同比增长47%,而到2019年,外国游客已经高达3188万名,创历史新高。旅游业的发展带动了房地产的开发,比如“滑雪圣地”北海道就吸引了国内外众多投资,土地和住宅价格出现了明显上涨。

用当下主流的论调来说,安倍救市的措施已算很晚,日后也逐渐失效,并且还加大了日本社会贫富差距,就像2014年至2019年期间,虽然带动股市和房地产市场大幅回升,但财富增加只集中在资产排名前10%的富裕家庭,普通家庭资产却缩水了3.5%。但不可否认的是,正是从安倍的改革开始,已经深陷泥潭20年的日本楼市开始恢复一丝生机,并最终开启了10年的上涨之路。

中国会走日本的老路吗?

我们会走30年前日本的老路吗?

网络上一直有两种声音。

认为中国会走日本老路的人,从人口结构、出生率、老龄化情况、工薪族的躺平心态等方面给出理由。

综合国家卫生健康委员会及《中国人口预测报告2023版》的预测,对两国房价在下跌拐点时的人口结构作对比:

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2020年的中国,14-65岁劳动力人口占比为68.6%,65岁以上人口占比为13.5%,14岁以下人口占比为17.9%;未来30年,中国65岁以上老年人占总人口比重将攀升至30%左右,而劳动力人口占比将下行至60%左右;

1991年的日本,14-65岁劳动力人口占比为69.8%,65岁以上人口占比为12.9%,14岁以下人口占比为17.3%;未来30年,日本65岁以上老年人占总人口比为29.5%,劳动人口占比为59%。

人口结构以及未来的水平变化,可以说高度一致。

90年代的日本,人口结构变化对楼市最直接的影响,就是适龄劳动力人口占比下滑,导致了买房的刚需下滑。这不难理解,没有足够需要购房的适龄人口,购房需求自然也就不复存在。

而认为中国不会走日本老路的人,则从城市化率、体制的政策影响力、债务等方面来说明。

1990年的日本,城市化率接近80%,未来城市新增人口有限;

而2020年的中国,城市化率不到64%,未来城市仍有可预期的新增人口;

此外,中国的体制优势让政策有着更大的影响力,比如近期北京“认房不认贷”的楼市新政一出,多个新房楼盘售楼处便连夜涨价,出现客户连夜排队买房的现象。

两种声音各有争议,但始终没有一个确切的结论。

但如果说中日两国楼市唯一一个没有争议的相同之处就是:自始至终,对于这场楼市的狂欢与衰退,底层的普通人都是被动和无力的。

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就像一位网友的留言:“如果房价就此停滞,对于没房年轻人来说,未尝不是好事,一边慢慢攒钱一边等房价慢慢跌就好了。”

听上去很有道理,但这个想法真的没有问题吗?

真实的情况,可能是一个令人绝望的困境——房地产行业繁荣时,高昂的房价让普通人买不起房子;而房地产不景气,房价下跌的时候,普通人可能依然没钱买房。

因为对一个现代化的国家而言,房地产行业低迷,经济几乎必然低迷。房价虽然低了,但经济的低迷也让工作更不稳定,失业的人更多了,收入也会更少了。说到底,如果整体环境都在下行,身处其中的普通人,境遇又能好到哪里去呢?

* 部分参考资料:

[1] 朝日新闻《负动产时代》

[2] 澎湃新闻《解读|全球“负利率时代”彻底落幕,日本央行这一决定有何影响》

[3] 金融界《日本旅游业复苏如火如荼 黑石斥资5400万美元将京都一酒店纳入麾下》

[4] 观察者网《新公寓均价达348万/套,东京都市圈房价超泡沫时代历史高点》

[5] 中国侨网《日本首都圈房价连续5年上涨 东京新建公寓均价首超1亿日元》

[6] 太平洋时区《日本房价是怎么跌下来的?》

[7] 正解局《全世界房价都在跌,日本东京为什么却涨破30年新高?》

[8] 中国房地产报《指标下行!楼市“小阳春”未到》

[9] 酷玩实验室《房价大涨,一套动辄上亿,日本年轻人又支棱起来了?》

[10] 东京老萧《90年代高位接盘的日本人,在房价崩溃后都怎么样了?》

[11] 越女事务所《房价,最惨崩几年》

[12] 徐静波《东京的房价涨疯了》

[11] 越女事务所《房价,最惨崩几年》

[12] B站 @朱芝士Neo《衰退三十年,日本当年做错了什么?》

[13] B站 @黑化的巫师《一个视频,带你了解,日本消失的30年前夕最后的狂欢,从日本第一到平成废宅》

*图片来源:

《欢迎回来 百音》《线》《最终幻想女孩》《昨日的美食》部分来自网络

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