南都讯 记者刘贤沛 10月22日，中山市自然资源局发布公开征求《城中村改造项目购买商品住房用作安置房的操作指引（征求意见稿）》（下称“指引征求意见稿”）意见的公告，对城中村改造项目中村（居）民购买商品房用作安置房的适用范围、补偿计算规则和购房操作规则作出详细指引。当前“指引征求意见稿”公开征求社会公众意见，时效为2024年10月31日前。
每宗被征收住宅房屋一次性补偿搬迁费1万元
“指引征求意见稿”指出，该指引适用于申请使用国家城中村改造专项借款的城中村改造项目。其中住宅房屋（独立占地的含土地使用权，下同）价值补偿方面，按市场评估价，以具备资质评估机构出具的评估结果确定。住宅房屋的补偿额，按照住宅房屋的价值补偿、室内装修装饰补偿（如涉及）、选择物业（房屋）补偿奖励、安置房市场价差额补助额之和确定。
房源须在中山市域范围内，原则上是已建成，所在楼盘立项、用地、建设等相关手续齐备，可以办理不动产权证书的商品住房；村（居）民购买的商品房户型、面积、套数、区位等不受限制。具体在尊重村（居）民意愿的基础上因地制宜考虑：可组织购买市、镇属企事业单位提供的商品住房；由村（居）民自行购买各类房地产开发企业（包括市、镇属企业在内不同所有制企业）已建成未出售的商品住房。
购房主体原则为村（居）民本人（被征收人），经其本人申请并提供亲属证明材料的，允许其直系亲属（配偶、父母、子女）作为购房主体。如遇被征收人因特殊情况不能亲自申请的，可按照公证方式处理。
购房用作安置房的基本流程为签订补偿协议、自主选房购房和兑付购房款项。购房人在选房购房后，可凭商品住房买卖（或转让）合同、补偿协议或补充协议、收款账户信息等材料，申请将补偿款作为购房款直接拨付给商品住房的转让方。镇街应当在受理申请之日起3个月内组织完成拨付手续，同步完善补偿款兑付签收票据等档案材料。
此外，“指引征求意见稿”对搬迁（家）费、临时安置费、不考虑“安置房不可分割因素”补助、物业管理费补助、车位购置补助、困难家庭补助等进行明确。其中搬迁（家）费方面，包含水电气、电信等迁移在内的搬迁（家）费，每宗（间）被征收住宅房屋一次性补偿1万元；临时安置费每宗（间）住宅房屋不低于1800元/月，临时安置期限不超过18个月。
中山共25个城中村纳入广东省城中村改造名录
城中村改造是中国城市化进程中的一项重要工作，旨在改善城市形象、提升居住环境等，近年来，从国家到地方出台了诸多政策，积极稳步推进城中村改造，梳理明确有关税费支持政策，支持符合条件的项目加快落地实施。
2023年7月，国务院办公厅出台在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的政策，要求各地积极稳步推进城中村改造；2024年1月，住房城乡建设部等3部委印发申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知，将中山市纳入国家政策扩容城市范围。
南都记者了解到，结合国家城中村改造政策以及广东省“三旧”改造税收政策，中山市自然资源局联合国家税务总局中山市税务局、中山市财政局编写了《中山市城中村改造税费优惠政策指引》。2024年9月30日起，《中山市城中村改造征收补偿实施意见》正式实施。
目前，中山已有25个城中村纳入广东省城中村改造名录。今年6月，火炬高新区上下陂头片区城中村改造项目被正式纳入全国第二批城中村改造项目清单，并同步获得国家开发银行27.61亿元授信支持，成为中山首个获得城中村改造专项借款支持的项目。
观点
促成“刚性需求”入市 平衡楼市供需关系
中山资深楼市观察者谢仲娟表示，这一政策的落地，是对房地产市场供需关系一个比较大改变。目前是属于买方市场。简单来说，就是库存大、需求少，供过于求，所以导致的很多开发商的去货压力很大，所以开发商会采取降价等促销，但依旧不能从根本上去扭转目前的供需关系。
“现在国家从供需端解决这一问题，积极推进旧城改造，肯定会有一部分人需要置换房子，让供需关系趋于平衡，对于房地产市场的健康有序发展会起到正向、积极的作用”。谢仲娟认为，城中村改造征收补偿，利用各种利好模式促使这部分居民进入房地产市场进行交易，首先对于房地产市场、尤其是开发商而言，会诞生一大批“刚性需求”来买房，对于旧改项目周边的房地产项目是直接的利好，购房需求一下子就有了。
此外旧城改造腾出来了一些土地，位置都是相对比较好的，只是说建筑比较旧一点、差一点，但周边的配套、生活环境相对来说还是比较便利。在这种情况下，对腾出的土地进行集约化管理，提升土地的价值，对于提升城市形象、改善居民的居住生活环境，都有着积极的作用。
“这个政策也不是中山特有的，之于中山而言，更重要的意义是中山其实是房地产发展比较早的一个城市，符合旧城改造的小区还是挺多的，对于中山来说是一个非常利好的一个措施”。谢仲娟表示，如石岐街道，符合旧城改造的小区在数量上相当可观，政策对于焕发旧城活力、拉动经济发展也是非常重要的。
“对于旧城的一些居民来说也是非常好的，本来房子就比较老旧，不适合居住了。现在有一个新的政策，可以让他们改善居住环境”。谢仲娟认为，政策对于楼市的促进作用有多大，归根结底还是要看补贴数额的多少、评估价格等，能不能引起旧改居民的一个兴奋度。“如果补偿符合他们的预期的，政策可以让他们受惠，那他们肯定是支持的，最终形成政府、居民、开发商三赢的局面”。