太原楼评☞| 业内视角
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导读
根据太原公示的城改类土地、工业用地相关成交数据，推测地价的区别！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
2024年10月份，太原规划和自然资源局发布两宗用地的出让结果信息：
（一）杏花岭太原酒厂用地
提到山西，总会想到汾酒系列。提到太原的白酒，必然会想到太原酒厂的晋泉系列，太原酒厂始建于1950年，是太原唯一中华老字号白酒酿造国有企业。
楼评君因经济学课题的相关，曾有幸参观过太原酒厂，对其有一些特殊的感情，也是希望这家酒厂能够逐步发展成为一个具有潜力的全国品牌！
“晋泉”、“晋酒”系列产品在继承传统酿造技艺的基础上，采用地缸固态边糖化边发酵，各种微生物转化具有极其的丰富性，是生态型、健康型纯粮酿造白酒。同山西大学联合开发的“多级雾化白酒陈酿技术”使酒体的品质和口感发生革命性改变。
2024年太原规划和自然资源局关于SG-2431地块的出让，其受让人为太原酒厂，用地为工业性质，亩价仅有33万，但产业用地对城市就业和税收是持续性红利！
长期看，杏花岭区产业扶持较好，打造酿造小镇，丈子头物流园等相关产业园区，其较大的支持者为杏花岭国有资本投资有限公司，并伴随产业发展配售配租型保障房！
（二）尖草坪碧桂园住宅用地
旭辉，楼评君对其产品塑造能力是极为认可的，最初三给新城蓝图，也是给太原大规模整村拆迁建设提供了很好的思路和样板，只是时也命也，最后引入碧桂园和平安！
如今，在三给片区，碧桂园和旭辉的项目已经成为太原刚需入门级最友好的区域，单价低上车压力较小，从长期看，这个区域的生活氛围功能提升，还是比较宜居的！
我们看一下关于SWP-2428地块出让的结果公示：碧桂园此次的拿地亩价约为452万，这个单价算起来并不算太低，在环线土地出让价并未降低多少！
根据太原楼评君的数据统计，该地块于9月12日挂牌，楼面价达到1613元每平米，加上建设和香瓜税收费用，碧桂园在这个片区的项目目前售价是极难盈利平衡的！
楼评君的观点！
观点一：产业地价和住宅地价差大
以两宗用地比较看，住宅用地比工业用地高十余倍，即便是去掉区域的差异，普通工业用地和住宅用地的差价也在5-10倍之间。
以产业招商营商环境的角度看，山西的工业地价优势放在全国也并不是十分具有优势，所以，工业地价不应该以短期取利为目标，关注长期创造的社会价值！
另一方面，住宅配套型的商住用地，原则上也应该参考工业用地的“低价”策略，住宅用地应该通过释放量减少，提升地价的方式，减少千亩等大规模用地供应。
观点二：楼市艰难降容调降地价
目前太原环线外四百多万的亩价，其实稍显过高。较高容积率的方式看，楼面价尚属较低，但区域内高容产品的同质化严重。
楼评君认为：三给区域，建议考虑降容降低亩价的方式，提供住宅产品差异化发展道路的可能性。
咨询顾问，专注趋势！
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