文/乐居新媒体 严明会
上海楼市新政发布后，还没拿到预售证的南山璞缦突发计划于10月1日开放售楼处和样板房。
前一天下午，南山璞缦售楼处的绿色围挡还没拆除，施工人员正加班加点赶工。售楼处门外，花盆花篮等物料杂乱无章。
10月1号上午，南山璞缦营销中心首开大赏正式拉开帷幕，前来参观的人把现场围了个水泄不通。活动开始，南山地产上海公司副总经理杨笑康发言，表达了南山地产深耕嘉定的抱负与以缦奢品位赋能主城的决心。
两个月前，南山地产在上海保利大剧院水景剧场来了一场以“缦奢归璞 为嘉高定”为主题的造势活动，核心内容是2024南山地产品牌战略暨嘉定南门项目案名发布。
南山璞缦的认购期是10月16日上午九点至10月20日中午十二点，首开推出建面约105-123-143㎡的3-4房，共136套房源，均价44787元/㎡，最低单价34091元/㎡，总价361万起，认购金额30万元整。
一般而言，第一天的认筹最为集中。项目官方给出的数据是：首日认购125组，认购率达到了92%。10月1日当天到访量1000+，十一期间到访量5000+。
但实际上，据内部数据，南山璞缦第一天认筹实际不到50组，远低于销售预期。于是，项目紧急开启了分销。有渠道商在社交平台发布信息称，每套佣金9.6万元。
去年10月，苏州南山新吴房地产开发有限公司（简称“南山新吴”）以18亿的总价拿到项目所在地块，溢价率2.5%，房地联动价4.6万元/㎡。
南山新吴由深圳市南山房地产开发有限公司100%持有，后者由南山控股（SZ.002314）100%持有。南山地产上海公司的认证主体为“上海南茂实业发展有限公司”，法定代表人为李昆，由南山新吴100%持有。李昆也是南山地产副总经理、上海区域总经理。
南山璞缦从拿地到开盘用了一年时间，有知情人士透露，这是因为南山在等待上海放开“7090”政策，项目可打造高端置换型产品。高端项目加持和市场回暖之下，南山璞缦并未开启分销渠道。
从项目本身来看，南山璞缦的定位是纯改善平层大宅，号称嘉定新房界“劳斯莱斯”，嘉定主城首个海派泳池会所大宅。户型为建面105-198m²三房四房，容积率2.3，规划有587套房源。地处嘉定老城较为核心的位置，原为嘉定汽车客运中心，紧贴繁忙的沪宜公路，最大缺点就是没有地铁，11号线嘉定西站直线距离2.6公里，更适合本地改善客户群体。
近期，上海发布了新一轮楼市放宽政策，放松限购、优化信贷、买房降税，叠加央行降首付、降利率等各项利好，外环外多个项目流速显著提升。想借助这波利好的南山璞缦，首开却不尽人意。
在这背后，与上海客户对南山品牌和产品的不认可有一定联系。南山在上海的多个项目，都遭遇了维权。
2022年11月，位于嘉定南翔板块的南山虹桥领峯（备案名：南山馨苑）在房子交付后，多被名业主投诉“货不对板”，出现交付大门与宣传不一致，外立面施工凹凸不平，楼梯间漏水等问题。2023年7月，虹桥领峯再次出现车库违规销售，多处积水等问题。该项目曾在2021年4月29日因违规认购被上海房地产交易中心官方通告要求整改。
去年11月，招商南山虹桥璀璨领峯（备案名：南翔秀城虹云名庭）在预看房阶段，有业主投诉称前期宣传星空顶车库，结果只有车库入口是星空顶、外立面施工凹凸不平、沥青大路面一路铺到底等问题。
位于嘉定江桥板块的虹桥天玺领峯（备案名：悦虹名邸），业主在预看房时发现交付室内窗与样板间不符，采用残次廉价硬装材料，且阳台窗户未按规定采用三玻两腔玻璃，涉嫌降标交付等多项问题，另外还存在外墙渗水、全屋漏水、墙体歪斜、连廊栏杆过低等质量问题和安全隐患。
南山馨苑最早于2021年7月13日开盘，房源总套数1344，目前可售总套数281。有1套房源合同撤销。
虹桥璀璨领峯于2022年8月底首次开盘，总可售房源1273套，目前可售总套数为316。有6套房源合同撤销。
悦虹名邸于2022年7月30日首次开盘，总可售房源916套，目前可售总套数为262。有1套房源合同撤销。
今年5月，南山前湾拾缦项目因使用不合格保温阻燃材料被闵行区建管委对建设单位、监理单位、施工总包单位等多方的约谈处罚。
2024上半年，南山控股累计实现全口径销售金额28.6亿元，同比下降71.2%，权益销售金额16.8亿元，同比下降74.4%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额11.4亿元，同比下降77.2%。报告期内，实现营业收入27.23亿元，比上年同期减少65.54%；归属于上市公司股东的净亏损1.18亿元，同比由盈转亏。
销售和业绩下滑的同时，南山控股的财务总监及副总等多名高管离任。
今年3月，沈启盟因个人原因辞任南山控股董事兼财务总监。沈启盟是南山的老将，曾任中国南山集团财务部助理总经理、财务部副总经理。此后，南山控股副总经理朱涛、董事陈波、董事李鸿卫、独立董事张金隆、独立董事袁宇辉都相继离任。
为了适应上述变动，南山控股的董事会成员人数从12人调整为9人。