- ◎本文作者 | 大米姐
大家好，我是大米姐。
虽然身在美国，但这段时间我带孩子出去，却感觉和在国内没什么区别，原因就是最近来加州，特别是硅谷的中国人，实在是太多了。我住的地方离苹果总部开车20分钟，每天一出门，都能看到熟悉的中国面孔。
观察下来，来的人分为两部分群体，一是家长带着孩子；一是由企业家们组成的考察团，像国内比较知名的企业家刘润、秦朔等人，也都来硅谷了。
前者，是让孩子来感受美国的科技发展，后者则是来找赚钱机会的。
有人的地方就有商机，我甚至听说，谷歌、斯坦福这类必参观之地，只要花点钱，就有专职导游带你进去参观学习，都快成为成熟的产业链了。
我来美国生活有一个月了，也拜访了几位早期移民美国，现在长期在美定居的华人朋友，跟他们聊了不少在美国赚钱的方法，今天就来说说这个很多人非常关心的话题：在美国，如何赚钱？
华人来美，怎么赚钱？
除了成为打工人，我们还能怎么在美国赚钱？
直接的方法：创业，开公司。企业出海最近很火热，但对个人来说，操作难度太大，不适合大部分人。
更多的华人，会选择投资的模式，主要的投资对象，就是股票和房产。
在和客户交流的过程中，我发现了一个很有趣的现象：没钱投股，有钱投房。
这里的“没钱”，只是一个玩笑，因为股票的参与门槛不高，几百块也能买，很多人因为担心风险，会先用小资金试水。而相对来说，买房子需要的资金就高出不少。
不过说实话，虽然我是学金融出身的，但要让我买美股，我还真是不敢，这么多年我也没弄懂美股的逻辑，对于不懂东西，我不会轻易去碰。
所以这段时间我就一直在研究美国的房产，以及美国人是如何通过房产赚钱的。
美国人投房产主要有两种模式：直接投资，和间接投资——投资地产信托基金（REITs）。
直接投资是购买地产项目，拿到地产的拥有权，然后通过租赁或出售的方式，来获得利润。
优点是对项目有绝对把控权，而且享受全部收益，缺点是需要投入很多时间和精力去研究，以及维护房子，对资金的要求也高。
然而，这种方式不适合没有美国身份的投资人：美国各州从去年开始，就相继提出要禁止中国国籍的人买当地的房产。
而相比之下，REITs就灵活很多，没有绿卡的人也可以购买。
对于没有精力亲自经营和管理房地产的投资者，以及那些没有足够启动资金的人来说，是很方便的投资方式。但是它也有缺点，就是要交的税比较高，而且受大环境市场风险影响较大。
那对于我们这些，没有美国身份，但又想参与到美国市场中的个人来说，还想把可控风险降到最低，有没有其他赚钱的方式呢？
还真有，最近，我就发现了一种新的赚钱方式：美元股权投资——直接持有某个不动产或地产开发项目的权益（股权），而不是直接拥有物业。
一种新兴的投资方式
说它新，是因为这种方式目前还不为国内的投资人所熟悉，不过在美国却不算什么新鲜事情。
它是一种股+房的投资组合，原理跟REITs相似，但结合了两种资产的优势。
首先，它虽然是房产，却不需要花一套房的大价钱就可以投入；
其次，它虽然是股权，却不会有股票那样跌宕起伏的盈亏，投资人可以稳稳地赚。
综合来看，不仅降低了投入的机会成本，也能让投资者参与到接下来可能有的美国房产上升周期中。
其投资流程是：选择专业的第三方资管团队挑选的房产对象，以一定价格购买地产的项目股权。
最简单的情况是，投资者只要选对团队，之后不用操心房产管理的事务，也不用理会租客、房屋维修等一系列麻烦事，每年就能稳赚收益。
听起来似乎很简单，但这其中的弯弯绕绕却有很多，重中之重就是：挑选一个靠谱的第三方资管团队。
两件必须要做的事
找到一个适合投资的对象，和靠谱的合作伙伴，不是一件随随便便就能做到的事，必须要提前做大量功课。
这里面的内容很多，但因为篇幅有限，今天我只能说最重要的两点，如果大家感兴趣的话，可以后台给我留言，我再单独给大家系统地介绍一下。
第一点，找到一个靠谱的开发商。
不论是投资新手，还是资深投资人，一个靠谱的开发商做背书的项目，能让投资者吃下一颗定心丸。
开发商能做到很多个人没办法做的事，比如经济环境分析、房产周期研究、项目尽职调查等等。这些事情市面上每个开发商都会做，但能做到哪个程度，就看开发商的实力了。
一般来说，关于开发商的经验，可以从这几个方面体现：在行业内的声誉、运营时间、旗下完成的项目数量、对当地市场的熟悉程度，以及开发特定不动产类型的过往记录等。
以智谷旗下的项目《梧桐花园系列》为例，其开发商世玮国际，是一家总部位于费城的综合房地产公司，专业从事房地产投资、开发和管理。
公司负责人有超过50年的商业地产和住宅地产的开发和物业管理经验，迄今为止，公司已经开发、拥有、管理超过10亿美元的物业，包括公寓楼、写字楼、停车场和购物中心。
第二点，弄清楚项目的借贷比例。
房地产项目的开发，如果使用杠杆借贷，回报和损失都会被放大，所以，在评估某个房地产项目时，要了解清楚开发商使用了多高的杠杆。如果借债比例太高，会增加财务风险。
在房地产市场波动较大的情况下，高负债更容易受到市场变化的影响，一旦市场出现不利因素，比如房价下跌、项目销售不好等，可能导致企业资金链断裂，甚至引发破产风险。
这当中还有一个很重要的细节需要关注：开发商的贷款对象。
这里就涉及到在美国投资时会接触到的一个很重要的概念——HUD贷款。
HUD是美国住房和城市发展部，类似于我们的住建部，是一个美国政府实体。HUD的职责是，通过给开发商提供抵押贷款，保证项目顺利完工，从而为居民提供住房保障。
优势是：固定利率，成本低，而且设立的还款时间长，相对于普通银行的商业贷款而言，资金更安全、有更强稳定性。
但是，要拿到HUD贷款可绝对不容易。
这些贷款都是以资产为基础的，这就意味着，HUD会仔细审核项目的位置、项目团队、项目完工后的出租情况等等，以确保项目安全运行。
HUD申请程序需要独立的第三方报告，如财产估价、市场调研和环境评估等等，手续非常复杂。
所以，拿到HUD的项目，相当于得到了政府背书，安全程度非常高。
除了以上两点，还有很多内容，大家都要提前了解，但篇幅有限，没办法展开讲太多，如果有朋友感兴趣，直接留言，下期我继续解释。
总而言之，没有任何一种投资方式和任何一款投资产品，是适合所有投资者的，作为投资人，功课是一定要做的，自己要为自己的钱袋子负责。