入夜后的江门，灯火璀璨。夜色之下的江侨路车水马龙，成为市区最为亮眼的灯带之一。
说起江侨路，许多市民不会陌生。这里被称为“明星路”，一提到它就会联想到繁华、高端等字眼，是许多江门购房者心中的“白月光”。从空中俯瞰，江侨路周边连片的住宅区星罗棋布，商业配套完善，居住氛围浓厚。
十多年来，江侨路板块沐浴江门城市发展春风实现蝶变，从曾经的农田，到现在的满眼繁华，成为蓬江区最热门的楼市板块之一。
随着时间的推移，江侨路板块也面临着新的考验，土地及部分配套有待升级困扰着其进一步发展。今年国庆期间，江发·翡翠观澜的推新，让广大市民再次把目光聚集到江侨路。本文聚焦江侨路板块，为你解密它的“前世今生”，看看繁城之下，江侨路城板块该如何突破瓶颈。
美丽的江侨路板块，将越来越宜居。效果图
发展
城郊变身人居高地
时针拨回20年前。那时的江侨路，只是城郊北环路的延长线，是一条双向四车道、沙尘滚滚的马路。“北环”，按字面意思就是城市北面的环城路。顾名思义，当时的江侨路，还是城郊的“偏远地”。
不久后，蓬江旧城区土地开发日渐饱和，政府开启城市北拓进程。2005年左右，滨江新区建设全面开展，江侨路身处老城北新区与滨江新区交界，迎来发展的新机遇。高尔夫壹号、嘉悦名都等一众新盘开始陆续入驻江侨路。
2009年，越秀地产以9.68亿元竞得江侨路“巨无霸”地块，这宗地块一举成为当时江门商住用地总价最高的地块，折合楼面地价2240元/平方米，这让寂寂无闻的江侨路“一战成名”。当时北新区绝大多数楼盘受其影响都进行了幅度不等的提价。
2011年，越秀星汇名庭开盘，均价7300元/平方米，在当时来看已经是“高价楼盘”。自此至2019年，绿茵高尔夫、华茵桂语、海逸城邦、越秀天悦星院等项目相继面市，加上区域的商业配套乐盈里、海逸新天地的逐渐完善，江侨路开始热闹起来。
随着区域内商业配套全方位补齐，江侨路板块价值提升很大。
2019年至2020年底，江侨路板块新房基本处于“断供”状态，这使得板块内的二手房变得炙手可热，如海逸城邦、星汇名庭等，价格一直维持在1.5万—1.7万元/平方米之间，成为当时全市二手住房的“天花板”。随后，博富、万科、建发、江发等知名房企纷纷入驻，江侨路再度迎来开盘热。
截至目前，进驻江侨路的楼盘已接近20个，其中不乏星汇名庭、博学名苑、江发·翡翠观澜、蒲葵之梦·天心等高端“明星”小区，成为江门的人居高地。
滨江新区。郭永乐 摄
摊开地图，江侨路不但是连接滨江新区启动区和北新区核心商圈的关键路段，同时西通蓬江老城区，东往潮连人才岛，可谓是市区黄金路段，江侨路南侧更是直面稀缺的江景资源，对面就是可以休闲放松的国际马拉松公园以及滨江绿道。路边的海逸新天地、乐盈里、蒲葵世界商街、高尔夫商街，加上即将建成的华茵广场综合体，商业氛围浓厚，还拥有紫茶博学幼儿园、紫茶小学、紫茶中学、新华侨中学等优质教育资源……不难看出，江侨路完善的教育、商业、交通等配套让其受到购房者的追捧。
“感觉在这里生活很方便。”家住江侨路的李小姐告诉记者，“想出去吃个饭，从小区南门走路去乐盈里才5分钟，家门口就能逛街吃饭；送孩子上小学，出门不远就有学校，平时还可以去附近的公园散步休闲。”
美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，江侨路板块地理位置优越，目前已发展成为江门市中心区域，交通便利，周边配套设施完善，教育资源优越。目前，板块内已有多个成熟小区，居住氛围浓厚。未来，随着周边区域的不断发展，江侨路板块有望进一步提升其核心区位价值。
江侨路板块拥有优质的教育资源。
问题
潜力有待进一步挖掘
然而，炙手可热的江侨路，也面临着发展的困境。
张镇兰坦言，随着城市化的推进，江侨路板块的土地资源日益紧张，目前可谓是寸土寸金。该板块的在售项目不多，购房者的可选择性相对较少，板块潜力还有待进一步激发。
张镇兰所言非虚。记者在江侨路两边观察，道路两侧土地已经高度开发，可供选择的新房已屈指可数。
2020年12月，位于江侨路南侧的博学名苑项目开盘，吸引了许多市民的目光。自开盘以来，该项目凭借着优越的地段、配套以及独特的江景资源，受到不少消费者的青睐，但该项目相关负责人告诉记者，项目周边土地资源稀缺，闲置土地低效利用的问题制约着这一片区的继续发展升级。
记者走访的时候留意到，博学名苑与国际马拉松公园仅一路之隔，进入项目后抬头即可望到西江，但附近工厂林立且较为陈旧，还有一些白石村民宅位于项目前面。而按照规划，这里属于商住区域。
江门市规划勘察设计研究院副总经理周亮棠告诉记者，国际马拉松公园西侧的村庄、厂房等建设年代较早，功能布局存在时代局限性，公共服务设施不完善、局部环境较差、城市支撑体系与规划功能不匹配，需要通过“三旧”改造实现城市功能完善，提升宜居水平。按照《江门市市区“三旧”改造专项规划（2021—2035年）》，国际马拉松公园西侧的村庄、厂房等已纳入“三旧”改造范围，是蓬江区的重点改造片区之一，目前正在建设的博学名苑是该区域实施“三旧”改造的示范项目。
“江侨路现在最大的问题是可开发土地不足，同时两侧深度不足，不能形成聚集性的居住群，如何盘活好‘三旧’改造土地，是个值得思考的问题。”长期关注江门楼市的邓先生说。
海逸城邦附近超市。陈敏锐 摄
除了土地问题，也有业主表示，大型肉菜市场的缺乏，也是江侨路板块略显不足的地方。
星汇名庭业主刘先生表示，虽然现时江侨路板块的商业配套已经较全，但还是希望有更多的选择。“如能配置一个大型肉菜市场，就更适合像我们这样的老人家。”刘先生说。
嘉毅地产总经理邓桐燊则提到，现阶段江侨路已经成为一个成熟的高端住宅区，住在江侨路两边的基本上都是以高端人士为主，工作之余，他们需要一些休闲运动的综合场所或者演艺中心进行放松。“虽然江侨路板块周边已经拥有国际马拉松公园、篁庄公园、元宝山公园、高端健身中心等休闲、运动场所，但如果可以再引入一些更大型、高端的运动场所，无疑可以满足更多人的需求。”邓桐燊说。
思考
如何取长补短？
如何取长补短，是当下江侨路板块需要思考的问题。
周亮棠告诉记者，2024年8月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出遵循规律、分类施策、集约高效等原则，实现5年后常住人口城镇化率提升至接近70%，部署4项重大行动、19项重大任务。江门市中心城区属于人口密度大的区域，其城市发展进入更新的重要时期，应以城市更新和安全韧性提升打造宜居、韧性、智慧城市。
周亮棠说，江门正抢抓“三通道”历史机遇，纵深推进新阶段粤港澳大湾区建设，全力打造宜居宜业宜游的现代活力新城，国际马拉松公园区域涉及江门城市形象，下一步，该公园西侧区域继续实施“三旧”改造，需充分利用周围的环境条件，通过部分拆除重建，改善基础设施条件及空间环境禀赋，释放滨江优质空间，注入适宜城市发展的功能，完善居住及生活服务设施，提升滨水地区活力和环境品质。
滨江新区。郭永乐 摄
张镇兰表示，江侨路板块可以进一步提升该区域的公共服务设施和绿色生态建设，打造宜居宜业的综合性区域。同时，政府应加强对该区域的规划和管理，积极推动该区域的整改和开发工作，确保规划有效实施。
博学名苑相关负责人表示，如能通过合理规划和利用江侨路一带的土地资源，对闲置地块进行盘活，一方面有助于吸引更多优质企业和项目，建设高品质居住区、商业区和公共服务设施，从而提升周边居民的生活质量和幸福感。另一方面，通过这样的资源盘活和城市微改造，将有效优化城市的空间结构，对提升整个城市的形象、品牌价值及竞争力至关重要。
江门市房地产中介行业协会会长杨东卉提到，在最近调研当中，她发现在旧城区或江侨路周边居住的一些上了年纪的市民，都有再置换需求。随着“银发经济”的逐步来临，未来的楼盘可以考虑适老化设计，以满足上了年纪的居民需求。如江侨路新推出的江发·悦桂府引入适老化设计理念，进一步保障长者居家安全，提升居家生活品质，产品颇受市场认可与欢迎，希望接下来其他开发商可以参考并加以推广。
“随着市场的逐步回暖，居住产品的不断迭代，以及该区域优质的地段、配套加持，相信江侨路板块的居住体验感会进一步提高，未来可期。”杨东卉说。
编辑 | 蓬江发布编辑部
来源 | 江门日报（文/图 记者陆沿任）