10月12日的财政部新闻发布会与10月17日的住建部新闻发布会上，几乎同时提到了一系列有关房地产领域的财政发力与税收改革课题。
这个事儿既关乎财政端的真金白银，又关乎老百姓的钱袋子，因而格外受到关注。
两次会议在钞票上直接见真章的利好，主要有以下这么四项：
允许地方专项债用于回收存量土地或新增储备，以及收购商品房；
优化完善税收政策，抓紧研究与取消普通住宅和非普通住宅相衔接的土地增值税政策；
通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；
今年年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。
内容货真价实且招招直击要害，下面咱们一项项来盘…
这些年来，全国各地的闲置待开发土地都比较多，动用地方专项债回收这部分土地，本质上是财政加杠杆主动缩减一二级市场上的新增供给。
最直接产生的就是三大结果：减轻房企的债务和现金流压力、优化供应规模与库存规模、推高土地价格拉预期。
优化住宅交易增值税与土地增值税，虽然没有明说减税，但大概率是要降低二、三级市场的交易成本，利好需求端的消费释放。
2023年，全国共成功出让涉宅地块15732宗，合计规划建面93396万㎡，分别同比下滑18%和24%； 2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，涉宅地供求规模同比降幅均超30%，土地出让金降幅超40%。
就这个局儿，你怎么篡它都得财政过紧日子，那就不如地方债趁这个节骨眼再发一把力，刚好缩减这段苦行军的时间跨度。
废止普宅与非普宅认定，优化住宅交易增值税和土地增值税就更厉害了！
目前，我们的交易增值税基本上是以普宅与非普宅为依据区别征收的。
按照2015年的文件解释：普通住房主要指的是住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
而这个标准以外的都是非普通住宅，四舍五入你可以简化理解为“豪宅”。
普宅满2年免增值税，而非普通住宅无论是否满2年，都要缴纳全额增值税，税率5.6%。
买卖一套总价1000万的房子，光增值税就得缴纳56万！
还别扯什么“买1000万房子的人不在乎这50-60万”，想想看，你买100万的房子节约5-6万的税费，高兴不？
更何况，非普宅的概念主要集中在一线城市，让这部分购买群体节省税费开支边际效益和溢价效应很可能要好于之前的“卖旧买新”契税补贴。
10月17日住建部明确了，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
而且，这次提出的100万套新增拆迁指标，主要是条件较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，如果前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大力度。
更重要的是，这次主要采取货币化安置的方式，一手拆迁，一手塞钱，相当于增加需求、强化购买力，这个力度却对不是复建安置或者发房票能比得了的！
货币化安置，这个配方咱们可太熟悉了，尤其是三四线城市，2015年那场轰轰烈烈的大棚改真是立竿见影！
这次会不会是一毛一样的剧本？我看很难…
有外国记者甚至问到“如何理解看待大小城市间的虹吸”，倪老板没有打太极，直截了当地讲：“人口、产业向大城市集中，是非常正常的现象，全世界都是如此。”
这回复，到底利好哪里的基本面和楼市，你们看着办吧。
此外，高层在17日的新闻发布会上还明确了：今年年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
而且，高层还专门提到：优化贷款资金拨付方式，要做到“应早尽早”。
当前的“白名单”融资制度，已经是地方掌握了具体项目的贷款决定权，金融监管部门拿到地方审核开出的白名单后，再协调贷款发放。
各地为了避免大面积出现烂尾、避免一二级市场塌方，一定能发挥出最大的主观能动性，这意味着通过这条管道能尽快实现款项到位。
在这种情况下，高层发力将兜底额度提高到4万亿，相当可以！
2008年一揽子救市额度就这些，如今光是保交楼一项就拿出这么多，到底是啥概念，大伙儿自行想象。
综上所述，拉升预期+消费释放，这就是当前财政端发力定向救市的根本性出路。
你说它是人工牛也好，你说它是化债牛也罢，反正这回就王八吃秤砣——铁了心要牛给所有人看！
这回财政端的发力可以说是妥妥的超预期，说一个细节大伙儿就明白了——
长久以来，专项债一直广泛适用于城市基建与教育、医疗、养老等方面的公共服务支出。
用它定向发力拉动房地产？洗洗睡吧，这事儿就别想了！
5月份高层关于这个问题的发声关键词还是“酌情以合理价格收购部分商品房…”；
到了10月份，直接就给你交个超纲的作业，不仅允许专项债收购闲置土地，还允许拿来直接回购商品房。
关于为房地产交易端减免税负这方面，诚意也是相当到位：
以前很长一段时间以来，为了抑制投机型需求，以普宅和非普宅为区分征收增值税一直都是涉及房地产税收的重要组成部分；
站在财政的视角来看，它甚至是存量房市场最核心的财税收益所在，但这次偏偏就憋着给你来个“优惠大酬宾”，估计好些人都没想到。
100万套城中村改造指标与4万亿支持各地“白名单”项目，一个为需求端注入源头活水，一个为供给和需求两端吃定心丸，且具体数字一出就知非同小可。
理性来说，高层这一系列围绕促成牛市展开的大动作，恰恰印证了当前稳住房地产市场的迫切性。
我们之所以如此执着于大牛市，那纯粹是因为不这么干不当家了！
看看9月份的经济金融数据以及房地产数据吧，给解释个明明白白——
出口增速按美元计算同比增长2.4%，较8月份出现了6.3个百分点的大幅回落。
M2增速回升至6.8%，前值为6.3%，M1增速下降到-7.4%，M2与M1剪刀差扩大至14.2%。
9月份社融增量3.76万亿，同比少增3722亿，提示有效融资需求不足。
其中，人民币贷款1.59万亿，同比少增7200亿，已明显处于近5年的低位。
而居民中长期贷款只增长2300亿，同比少增3170亿。
不难看出，人民币贷款依旧是主要拖累项，再具体点说是居民房贷增长不给力。
另一方面，PPI同比下降2.8%，CPI同比增长0.4%，分别代表上下游的两项数据表现均低于预期；
7月-9月的PMI分别为49.4%、49.1%和49.8%，咱们之前在稿子里解释过，低于50荣枯线意味着什么，何况你这还连续仨月…
克而瑞最新披露的楼市数据显示：
9月份，全国30座重点城市商品住宅总成交规模为859万㎡，环比下滑6%，前三季度累计销售量同比下滑34%。
9月份，一线城市商品房成交规模下滑15%，同比下滑35%，二三线城市成交环比降幅虽好于一线城市，但同比降得比一线城市高了一截。
可能有小伙伴得说：你这只算了30城，统计范围太小了！
要是把统计范围扩大情况能更好，这话说出来你自己能信呐？
再说了，重点30城所关联的财税、社融、就业，比30名开外的城市权重意义大太多了！
这些重点城市起不来，后面的城市哪怕放卫星起来了，那又有啥用？
这种情况若继续持续下去，那结果只能有一个：就是咱们在前文中说过的土拍市场持续萎缩！
你要不借着内外因素释压的节骨眼把牛叫回来，那还社毛线融，化锤子债？
回归到财政部的视角来看，眼下更大的课题无疑是——
“如何在财政发力与减免税收的前提下，确保财政平衡”。
其核心思考很可能是——
与其放任，看着房地产的一二三级市场按年萎缩，最终伤及财政基本盘；
还不如先行一步发力，配合金融部门、住建部门一起，利用政策的延续性把势头扭转过来，交易端的回暖局势能够维持住。
这样一来，税收来源也就更加稳固与可持续了。
此外，房地产市场信心与交易回暖，还有助于带动上下游产业的需求回暖，譬如建筑、建材、家装、家电等等行业大概率都会被带动。
这也就是咱们经常说的，通过支柱产业关联上下游，放大经济乘数效应。
毕竟，消费赛道贡献了我国经济增长80%的份额，这就牛逼了！
财政部与住建部释放的利好货真价实——
其影响力甚至绝不亚于之前呼声很高的调降存量房贷利率。
这一点，相信处于供应端的开发商以及处于需求端的改善客群都有切身体会。
在手握存量土地或存量商品房的开发商看来，此轮财政发力有利于加速去化、回稳预期。
对想要置换中高端改善房源的主力客群来说，减税力度着实不小，就看落地的效率和力度。
在这儿多说一句，对于那些蹦老高才能够到当下“非普宅”门槛的普通中产家庭来说，负债这个事儿还是要量体裁衣的。
绝对不能干那种“为了一口醋包顿饺子”的买卖，很容易得不偿失。
如果你觉得买高端改善住宅负债吃力，那只能说明这次的利好就不是给你量身定制了，错过也没啥可惜的。
跳出这次财政发力救市本身，通盘来看九月下旬至今的一系列高层动作，其实不难发觉国家队已经向我们释放了极为关键的信号：
房地产依旧是国民经济的支柱性行业，从未被放弃；
国家层面有意愿也有能力通过多维度手段支持其平稳发展。
回顾国家最近出台的一揽子增量政策，核心点聚焦于五个方面：
加大宏观逆周期调节； 扩大国内有效需求； 加强助企帮扶力度； 推动房地产市场止跌回稳； 全面提振资本市场。
以上方面唇齿相依，缺一不可，国家队判断得也十分精准。
“房地产市场止跌回稳”的目标赫然在列，这也足以见得房地产在当前以及今后很长一段时间里的价值所在。
从这一点也不难看出：政策的持续发力是毋庸置疑的，如果市场没起来，那就继续救到起来为止，如果你还没信心，那就救到你有信心为止。
为了这个目标，我们的方式方法明显已经加码了不止一个强度：
之前是利用地方债务结存限额，现在是较大规模地扩大债务上限，以更低地利率、更长周期的债券置换成本高、周期短的显性和隐性债务，将“以时间换空间”的思路具体化。
关于这一点，本月12日的新闻发布会上，高层曾做出过十分明确的表态，原话是——
“其他政策工具正在研究中，比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。”
毫无疑问，我们正处在一个稳增长、防风险的双向目标关键期；
接下来，财政端加大力度与货币端持续宽松大概率会成为一种常态。
而这，必将成为今后很长一段时间内，我们做出投资决策的基本锚点。
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