为什么总是“奖励”不信的人？让再信一次的人屡次失望？
很多人都在抱怨，如果新闻发布会没有猛料，还不如不开。
其实，棚改货币化、100万套、4万亿等等，都不太重要，重要的是看清政策背后的两层信号：
第一层信号：这是楼市政策刺激；但是第二层信号就有些不同了。
10月17日，财政部、央行、住建部的会议出来了，内容有点儿不及市场预期，地产板块大跌就是证据。
这个会议，专门针对楼市，预告的也比较早，大家的预期也比较高。很多人想着，前面财政部的会议没给具体结果，这次会不会有什么大招？
结果出来了，楼市政策，还是像在挤牙膏。
我们关注的内容有三个：
1、将通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。
这句话的意思是，先增100万套，效果好可以继续加，但是加多少，没说。
很明显，这是在玩儿预期管理。但是，市场明显不买账，地产板块大跌。
如何理解这个政策呢？
棚改货币化安置，就是拆迁给钱，然后老百姓拿着钱去买房。
这是2016年那波房价大涨的核心推动力量。
2018年以后，全国就叫停了棚改货币化，转为实物安置，也就是拆迁不再给钱了，而是直接给房子或房票。
2020年楼市不行之后，以郑州为首的各大城市又试图重拾这个政策，但是这是地方政策，全靠地方财力去搞，而地方又没钱，所以这政策也是雷声大雨点小，丝毫没挡住房价下跌。
现在又重启棚改货币化，而且是全国层面，规模是100万套。
先看货币化安置拆迁100万套的能力。
发布会没说这次棚改的100万套谁出钱，如果地方出钱，那么这100万套棚改货币化不太可能完成。地方都没钱了嘛，咋可能有钱给老百姓拆迁？
当然，后续中央政府加杠杆，置换地方债后，地方就又腾出了发债空间，可以融到钱，然后完成100万套拆迁计划。
如果用PSL，央行拨款给政策性银行，政策性银行把钱拨给地方，地方拿着“央行”的钱，这样就能完成100万套货币化安置。
我们再看看这100万套的刺激作用。
假设能够完成100万套棚改货币化安置，就能刺激楼市了吗？看看历史：
2014年货币化安置比例仅9%（目标470万套），2015年升至29.9%（完成601万套），2016年大幅升至48.5%（完成606万套）；2017年600万套。
2024年啥情况呢？仅在35个大中城市需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。
现在即便再增加100万套，也顶多270万套，这跟2016年的数量根本没法比，甚至还不如2019年的规模（285万套）。
这个规模的刺激，对2019年的楼市都没作用，那么对2014年的楼市作用也有限。
2、年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。要将所有合格项目都纳入“白名单”。
“白名单”项目信贷，这什么意思呢？
楼市下跌趋势以来，开发商项目融资就很难了，毕竟银行也不想搞那么多坏账。
但是为了稳楼市，以及保交楼，住建部和金融监管总局联合搞了一个“白名单”项目。所以，项目进入这个白名单，开发商就可以方便的拿到银行的信贷资金，确保项目完工。
当然，关键还在规模，数字是增加到4万亿。
截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。如果增加到4万亿的话，那么增量就是1.77万亿。
动辄几万亿，这个数据老百姓看起来很大，很可怕，但是我们需要跟总体对比一下。
截止到二季度，房地产开发贷款余额已经飙升到了14万亿左右，所以这额外增加的1.77万亿，占比只有10%左右。
这个规模也只能说中规中矩，不算太小，但是也并没有让人眼前一亮。
3、上面对楼市的判断，以及当前刺激政策节奏的含义。
住建部对当前楼市的判断是：中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果。
意识是楼市正在回暖，对近期楼市政策虽然不能说“满意”，但至少是“肯定”的。
但是我们知道，最近几年我们的楼市刺激政策和市场什么特征？
我们在《各种王炸政策后，楼市依然没有太大起色》文章里介绍了：从2023年小阳春，到2024年5月份等实际情况看，政策大刺激来了，市场就会好转，但是保质期也就2个月，数据从第3个月就开始扑街。
意思是，这场大规模的楼市刺激政策出台后，可能也会有两个月的数据靓丽期，但是真正的考验是，几个月后的数据会是啥情况。
我们认为，用最近一两个月的数据来说楼市筑底，还为时过早。
对于近期楼市政策，我们总有一个感觉：挤牙膏。
在刺激规模上，中规中矩，甚至不及预期，搞得地产板块大跌逾5%。
在其他政策方面，也有点儿“畏首畏尾”的感觉，典型的就是一线城市的政策。
比如，上面对楼市的政策口径是，调降存量房贷利率，统调降房贷首付比例至15%，取消限购等等。
但是到一线城市执行层面就自动减弱了：二套房首付比例没有降低至15%而是定在20%；限购没有取消，而是缩小限购区域，以及降低购房门槛等等。
一句话总结，当下一线城市出台的刺激楼市的具体细节，都非常保守，尺度不仅没超过大口径，甚至远不及大口径。
还有就是对房地产的定调：“止跌企稳”，而不是“止跌回升”。
“房住不炒”的理念仍然没被废除。
也就是说，剔除各种冗余信息，从政策执行上看，房价上涨根本就不是上面的真正意图。
楼市政策挤牙膏，说明什么？还是对楼市过热有所警惕呗。
因此可以预测，如果房价又像之前那样大涨了，那么一定还会出台强硬的抑制性政策，按住房价上涨的势头。
总结一下：之前一系列楼市刺激政策释放两层信号：第一层信号是，要刺激楼市；第二层信号是，不要抱有太高且不切实际的预期。
一句话，不是政策太低，而是预期太高，市场就不该抱太高预期。
如果市场预期太高，那么市场就是错的，怎么来的就一定怎么回去。