4万亿救楼市，力度很大

接下来，市场会在短期内加速两个趋势，中长期的效果还需要观察，经济结构还需要优化。

作者：今纶

今天（10月17日）上午10时，重要会议召开，住建部、金融系统发大招来救楼市，我认为是超预期的。

先讲政策，再讲趋势。

住建部表示将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，也就说地腾出来了，可以更利于城市规划、城市经济发展，同时也确实带来了房地产的新增量。

虽然相比以往，这个数据并不算高，但是在目前的财政形势下，有这样的计划并且最后如果真能执行的话，对市场是偏利好的。

钱在拆迁户手中，有利于消化新房和二手房，尤其是新房，因为有的地方会给房票，指定一些可交易的楼盘。

这对于土地市场也是利好，对于开发商而言，如果手里的新房库存、土地库存没有了，只有三条路：关门歇业；转型；少量增持土地。

关门歇业往往是形势所迫，转型未必能成功，反而失败居多。

只要有一定的市场需求，少量增持土地，试探性增持土地的房企还是会有的，这对于备受土地市场窘境煎熬的各方来说当然是如降甘霖。

100万套的量上去，制造了新的需求，而且很多是刚需，因为拆迁了必须买房自住，等于重新拓宽了两大链条：

第一，房地产产业链，比如钢筋水泥装修陶瓷（佛山等几大有陶瓷产业链的城市笑了），大家有活干了，有收入了，消费也就有望反弹，农民工也有活干了，这个很重要。

尤其现在是四季度了，很快要迎接年底的消费旺季，把项目尽快铺下去，把钱尽快发下去，对普通劳动者是利好，毕竟前三季度情况实在是太复杂了，大家都需要钱花。

当然是路径依赖，这个路径确实存在，那也只能先用起来。尤其是一些一线城市、省会城市的全面取消限购，带来了一波跨城、跨省置换风潮。

至于由此带来的城市趋势变化，以及“强者恒强”已经是后话了，只能等待后人用智慧去解决问题。

我们能看到的是：

富裕人群比例少，但绝对数量大，当他们集中到一些重要城市，确实会推升成交量，即使是阶段性的成交量上涨也是上涨。

第二，地产企业本身也有望走出危机，有些企业有望实现软着陆。如果情绪真的起来了，金融行业的困境也能得到一些缓解，有些胆子大的买家其实在慢慢加杠杆。

政策超预期，也会有助于项目投资的落地，类似佛山这样有比较庞大的家居产业链的城市会受益。

而且住建部还提了一个“4万亿”，即年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应干尽干。

房地产项目白名单是指以在建房地产项目为融资支持对象的名单，名单里的对象，是项目而非企业。等于说，能救的楼盘项目都要救，哪怕你这个企业可能本身不太行，只要项目还行，那么项目继续要救，这还是很鼓舞人心的。

住房城乡建设部部长倪虹表示，今年1～9月，已经建设筹集保障性住房148万套（间），未来目标是努力实现全体人民的住有所居。

今时今日来看这句话，还是和以往不同。建设筹集保障房的过程是一个减少存量房的过程，减少了地方政府和企业的风险，因为有些保障房是从开发商手上买的。对于买不起商品房的普通人来说，因为房地产减速带来的居然是能尽快住上保障房，有点魔幻，但也是好事。

其实也正常，有些事情、情绪到了临界点，比如就业问题，比如出生率问题，在一些具体的领域更关注民生、维持稳定其实符合大多数人的利益。

仔细剖析下去，我们会发现房地产的定位其实是在快速且真实地切换中，毕竟，时代早就不同了，数据倒逼变化。

如果说住建部是“排兵布阵”的，那么，金融系统就是来提供“精准武器”和修复“战壕”、“掩体”的。

金融监管总局表态，今年以来，城市房地产融资协调机制将合规房地产项目纳入“白名单”，下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。

这是什么意思？就是说通过协调机制，几乎要把涉及贷款的商品房项目全部做一个兜底，鼓舞市场信心，大家该买就买，理论上，以后不会有因为资金短缺而出现的“烂尾楼”。

对比以前的政策，当然可以说是天壤之别，在特殊情况下，积极做点事很有必要。

4万亿救楼市，力度很大，可以预期的效果是会拉动一些消费、就业，包括房地产链条上的一些企业会得到喘息的机会，市场购买者的信心肯定会往上走。

当然，中长期的效果还需要观察，经济结构还需要优化。（这句话是重点，请读三遍！）

回顾一下近段时间给房地产助力的政策，我们看到，基本上把能出的政策都出了，已经形成了一个政策“矩阵”：

概括起来，就是四个取消、四个降低，加上前面的“两个增加”。

四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

有没有继续优化的空间？依然有，比如某些一线城市还没有完全放开限购，比如海南很多地方没有放开限购。

接下来，市场会在短期内加速两个趋势：

人口、资金继续向优势城市集中，由北向南的大趋势不会改变，珠三角、长三角核心区的优势还在。

随着老龄化的演进，改善型需求会得到一定的释放，部分城市的空置率短期会有所降低。

后续会如何？我们认为信心的持续增长依然来自于真实的就业，来自于民营企业的蓬勃向上，来自于大环境的持续优化，来自于更大面积更大范围的“和气生财”理念的共识与执行。

此时此刻，我们看到的这些措施都是积极正面的，而且是市场所期盼的，加油干吧，我们希望看到更多的超预期政策和积极信号。

2024年第四季度，是一个需要超级努力，超级冲刺，满血复活的时段！