行业阵痛这三年多时间，企业面临的挑战是前所未有的，很多我们认为比较稳健的企业最终也无力应对，陷入暴雷困境，现金流的压力是可想而知的。
根据我们的分析，企业的现金流情况实在是不容乐观：
（一）有息负债在往下降，这是极力降杠杆的必然结果，其中被动的因素可能更多，因为借不到钱，不敢拿地，也拿不起地，销售也困难，所以选择了收缩；
（二）账面上的现金正在快速消耗，原因有二，一是外部融资难度大，多数企业已经很难再从外面借到钱；二是，行情也很差，企业的业绩不行，回款自然也就受到了影响，很多企业的业绩已经打破了盈亏平衡点。很显然，企业也不得不消耗账面上的现金。
（三）短期的偿债压力实在过大，这个很容易理解，资金容易获取，企业很难有钱来偿还到期的债务，所以可想而知的结果是，眼见着债务到期，短债占比提高，不少企业的债务已绝大多数都是短债了，短债已经到了现金的数十倍，百亿的现金能对应到千亿的短债。必然的出路就是两个，一是等着违约，二是再展期或重组。
眼下的困难是清晰的，深刻的，求生的道路是模糊的，艰难的，煎熬的日子是长远的。
企业还在降杠杆，不少企业已经降不动
根据企业2024年半年度财报数据看，降杠杆依旧是延续下来的趋势。我们选择了142家企业作为研究样本，至2024年6月末，有息负债总额是6.6万亿，较2022年同期减少4.4%。新城控股、旭辉控股集团、中梁控股、首开股份、美的置业等上市房企有息负债规模降幅超过20%。
企业有息负债的降低很大的程度上是一种被动的收缩，因为行情比较差，居民消费信心萎缩，房子不好卖，企业一方面不愿意借钱投资，另一方面，也确实是很难再从外部借到钱，所以也没有能力和条件再去投资，有一些钱也是赶紧用来偿还到期的债务（主要是一些还未出险的企业，还在坚守着最终的底线），自然而然的结果就是报表收缩，有息负债往下降。
企业降杠杆是符合政策导向和行业形势的，但过多被动的降债却未必是一件好事，因为很多企业牺牲的是未来的可持续发展，很多企业已经很久没再拿地，绝大多数企业的投资萎缩的也极其严重，这显然不是什么好的信号，市场是缺乏生机和活力的。
净负债率方面，5成企业净负债率在下降，部分经营稳健的企业由于持续的投资，净负债率出现了上升，但仍在安全红线之内。当然，众多房企中，也不乏如世茂集团、远洋集团这样净负债率“爆表”的企业，其中，世茂集团净负债率超过900%、远洋集团净负债率超过400%。
图表：142家上市房地产企业有息负债走势（亿元）
资料来源：WIND，企业（半）年报、亿翰智库
现金流还在恶化，货币资金接近腰斩，短债占比近四成
虽然有息负债率有所下降，但是企业现金流仍在恶化，短期偿债压力有增无减。2024年上半年，142家上市房企货币资金总量15395.5亿元，相较2021年同期下降了46%，达到了近乎腰斩的程度，复合增长率为-18.5%。
为何现金流恶化速度这么快？答案也是显而易见的，一是信心缺失，企业从外面很难再借到钱；二是市场行情太差了，房子也卖不掉，没有业绩就没有回款，不少企业的销售额已经打破了盈亏平衡点，所以就只能消耗账面上的钱，货币资金只能被快速消耗殆尽。
图表：142家上市房地产企业货币资金走势（亿元）
资料来源：WIND，企业（半）年报、亿翰智库
注：货币资金中包含受限制资金。
短债占比上升明显，2024年上半年，142家上市房企的短债占比已达到38%，而2021年同期为28%，有超过3成的上市房企短债占比超过了50%，单从港股来看，就有近半数的上市房企的短债占比超过50%。
这种情况也很容易理解，因为没有足够的钱去偿还债务，特别是已经债务违约过的房企，只能眼看着债务到期日的来临，又没有新增的债务来置换，所以短债只会增加，占比提升很快。
图表：142家上市房地产企业短期负债走势（亿元）
资料来源：WIND，企业（半）年报、亿翰智库
图表：142家上市房地产企业短债占比走势
资料来源：WIND，企业（半）年报、亿翰智库
现金已很难覆盖短债，多家企业现金短债比不足0.1倍
现金短债比快速下滑，2024年上半年142家上市房企的现金短债比（这里并未扣除受限制资金和受监管的预售资金，倘若扣除的话，现金短债比会更低）仅有0.61倍，而2021年同期为1.51倍，现金规模缩水过快，已经不能完全覆盖当前的短期负债，短期偿债压力持续加大，越来越多的房企需要面对债务违约或者债务继续展期的困境。那些还在稳健经营的企业，现金短债比也降低的比较明显，现在能到2倍已经是很理想的状态。当前，现金还能覆盖短债的也就剩下少数的企业，国央企为主，还有部分稳健的民营房企，比如保利，中海、华润，招商，龙湖、绿城、建发、美的等。
现实远比想象的还要严峻，看看出险的企业就更清楚了。建业地产资不抵债的情况加剧，净资产由年初的-6.73亿元降至2024年中期的-44.12亿元。随着建业的所有优先票据都触发了交叉违约而被分类为流动负债，企业的短期有息负债大幅增加，现金短债比降至仅0.08倍；雅居乐集团由于销售端“以价换量”，叠加日益上升到超过7%的融资成本，短债占比高达80%，现金对债务的保障能力明显下降，2024年5月14日，雅居乐就首次宣布出现债务违约；截至2024年上半年，富力地产的逾期债务已超过276亿元，逾期原因为本息均逾期，到期未还；佳兆业集团的短债占比87%，现金短债比仅0.02倍，不仅如此，佳兆业集团在境外还面临清盘呈请和法律诉讼。
图表：142家上市房地产企业现金短债比走势（倍）
资料来源：WIND，企业（半）年报、亿翰智库
2/3的企业经营性现金流净额转负，多家企业首次转负
我们选取了92家A股企业作为研究对象，分析企业现金流变动情况。2024年上半年，92家A股房企的经营活动现金流量净额为-537.3亿元，首次转负，相较2021年同期下降了202%，较2023年同期下降了142%。这意味着越来越多的房企经营性现金不足以支撑自身的运营成本，经营获利能力弱化，将加剧企业负债风险。投资性现金流量净额同比下降了56%，说明房企在房地产行业的投资也在萎缩。筹资性现金流量净额常年为负，房企降低筹资规模，减少财务杠杆，已是大势所趋。
图表：92家A股房企现金流量变化情况（亿元）
资料来源：WIND，企业（半）年报、亿翰智库
92家A股房企的期末现金及现金等价物余额持续下降，截至2024年上半年末为7213.5亿元，相较2021年同期减少了37%，较2023年同期下降了23%，企业资金流动性日益趋紧，加大了企业的经营和偿债压力。
图表：92家A股房企的期末现金及现金等价物余额（亿元）
资料来源：WIND，企业（半）年报、亿翰智库
具体来看，2024年上半年在我们关注的92家A股企业中，有62家经营性现金流净额为负，占比超过2/3。其中，万科A的经营性现金流净额首次转负；招商蛇口虽然经营性现金流常年为正，但2024年上半年经营性现金净额仅12.9亿元，上年同期为265.2亿元，同比下降了95.1%；华发股份的经营性现金流净额虽然保持正值，但同比下降了98.0%。房企销售端回款的下降，但在此前购地借的债务必须偿还，对企业现金流造成了影响。
根据各家房企中期业绩报告披露的财务管理策略来看，房企依旧把现金流安全作为重要的一环。大致选择在三方面下功夫，一是紧抓回款，做到应回尽回、应收尽收；二是以销定产，以收定支，量入为出；三是做好财务规划，降低财务杠杆，保证债务安全。我们预计，房企这种求稳的财务态度将长期持续。
企业端来看，策略也比较清晰。万科A表示继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，创造更多自由可用的现金流。新城控股将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。龙湖集团将继续围绕高质量发展的核心战略，坚持稳健的财务管理策略，有序压降债务规模，持续调整存货结构，优化利润结构，以实现稳健、可持续的发展。
国庆前夕，政治局会议召开，罕见研究经济问题，定调房地产，其后一系列支持政策接踵而至，试图促进房地产市场止跌回稳，而国庆小长假期间，市场确有正向反馈，企业业绩也是迎来了四季度的开门红，不少企业均是超额完成了假期销售目标，现在就看持续性了，但目前谁都很难笃定这一波流量能吃多久，企业的压力短期内很难缓解，这个问题单靠企业实在也无解，还得靠市场有起色，靠宏观经济向好。
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