四川大决策投顾 摘要：近期，政府为了稳定房地产市场，积极推出了一系列托底政策，目标在于推动房地产市场实现止跌回稳。当前地产行业基本面或已接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。
1.托底政策密集出台，地产止跌回稳可期
房地产行业一直是公众关注的焦点，其稳定性对经济和民生具有重要影响。房地产市场的稳定不仅涉及房价，还包括交易活跃度。房价作为影响行业流动性和循环的关键因素，其稳定对整个房地产市场至关重要。
自2023年以来，房地产市场受到多重因素的影响，包括居民购房意愿的减弱、房企风险的持续释放，以及“烂尾楼”等负面事件的冲击，导致房价持续下跌。截至2024年8月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数已连续29个月下降，且降幅还在扩大。这种下跌趋势使得房地产市场陷入了一个负面循环：价格下降导致市场信心不足，进而影响销售，限制了资金流动性，最终导致投资减少，这反过来又影响了政策的实施效果。
为了打破这一循环，政府在供需两端持续发力，以稳定房价并恢复市场信心。例如，“517”新政的出台在北上广深等一线城市短期内提升了市场活跃度，但由于房价下跌趋势未得到根本扭转，新房销售依然低迷，二手房市场则继续以降价换取成交量。商品房销售面积和销售额同比降幅仍然显著。
2024年7月SZ全会对地产中长期发展方向给予明确指示。政策随事态发展而调整力度和具体政策工具，逐步实现房地产软着陆和转向高质量发展。
9月24日，国新办在新闻发布会上介绍了金融支持经济高质量发展的相关情况，特别提出了降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等五项政策措施。紧接着，9月26日，ZZJ会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为行业发展设定了新的方向。随后，一线城市和全国多个地区纷纷出台了优化房地产市场的政策措施，这些措施有助于提振市场预期，助力市场止跌回稳。
到了10月12日，国务院新闻办公室再次举行新闻发布会，介绍了加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展的相关情况。会上提出了利用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，以支持房地产市场的稳定和健康发展。这些政策的实施，预计将对房地产市场产生积极影响，促进其逐步回归稳定状态。
2.住房需求总量基础仍在，下半年新房市场有望筑底
房价上涨预期变化、居民收入增长预期不足等因素仍是当前抑制购房需求释放的核心原因。居民资产或更多流向偿债与理财，但随着房贷利率持续下行或吸引资金流入楼市。居民对于高品质住房需求总量基础是存在的，同时随着市场深度调整后住房租金收益率持续提升，已经趋近十年期国债收益率，此外政策端持续宽松，对住房消费给予较大的支持力度，房贷利率持续下行等利好政策持续刺激需求释放，展望2024 年全年我们认为购房需求总量预计保持相对平稳，新房市场有望筑底，进一步下降的空间有限。
3.9 月末新政落地后，国庆假期重点城市楼市表现火热
今年9 月下旬，楼市宽松政策密集加码，居民购房信心有所修复。由于当前房管局备案数据或有延迟，根据克而瑞调研数据，重点城市来访、认购量均有不同程度回升，显著好于 9 月和五一假期，总体有止跌回稳趋势。其中①以北上广深为典型代表的核心一线城市，在 9 月末均出台楼市新政，受益于政策利好，新房和二手房成交均大幅增长，整体市场热度稳步回升；②前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象；③合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡，整体认购和前期变动不大，项目分化持续加剧。
4.财政增量政策发力，加速地产供需平衡
财政增量政策发力，加速地产供需平衡。从大方向上看：一是财政积极扩张，通过加大财政政策逆周期调节力度，有利于托底经济，带动投资，增加居民收入，扩大内需；二是大力支持地方化债，若地方获得资金支持，债务压力得以缓解，则有望腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生，均能对当前地产困局有所缓解。从地产角度看，过往政策已在调供给、促需求、化风险三方面发力；而新一轮增量政策箭在弦上，通过扩大专项债使用范围，回收土储及存量商品房，既能助力地产去库，又能缓解流动性压力，加速地产供需平衡。
5.房地产行业投资逻辑与个股梳理
近期，政府为了稳定房地产市场，积极推出了一系列托底政策，目标在于推动房地产市场实现止跌回稳。当前地产行业基本面或已接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。
相关个股：万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团等。
参考资料：
1.2024-10-10浙商证券——结合内外因素寻找确定性
2.2024-10-13国金证券——国庆楼市热度较高，财政接力稳地产
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