前言
2018年，家住北京顺义区柳各庄的何大海，被一个男人堵在了自家门口。
这个男人姓于，何大海所住的房子是从他手里买回来的。
这已经不是于先生第一次上门找麻烦了，多日来，何大海和妻子王女士都深受其扰。
他们也不知道，为什么17年前一手交钱一手交货拿回来的房子，还会牵扯出这么多问题。
于先生从包里拿出了一份买卖协议，这是两人进行房屋交易时签署的协议。
于先生口口声声地表示，这份买卖协议是不合法的，何大海也不具备享受房屋优惠政策的条件。
他想用当初卖给对方的价格，从何大海手中再把房子拿回来。之所以要这么做，当然是因为这套房子正在不断升值。
这一片土地拆迁重建，房子连带着宅基地的价值已经飙升到了1135万，当初用3万块钱卖出，于先生自然后悔不已。
为什么他们二人的买卖协议是不符合法律规定的？这笔赔偿款最终的归属权，又会落在谁的手中？
我们一起来看看这段离奇的房屋纠纷案。低价贱卖，逐渐后悔
于先生一家来自北京顺义区，世世代代都住在柳各庄村。
这一片区曾经大搞集体经济，于先生一家也是集体经济的受益者。
家里的土地从祖祖辈辈传到他这一代，包含房屋在内，已经多达530平方米。
对于一个农民来说，自家享有这么大一片宅基地，其实是一件前途可观的事情。
但对于于先生来说，土地只不过是鸡肋罢了，食之无味，弃之可惜。
多年来在北京城区打拼生活的于先生，他想拖家带口地前往北京城区生活，不想再一片土地上过一辈子。
而要想彻底成为一个城市居民，他必须要在城区买房。这也就意味着，他得先把手中的农村房屋转卖出去。
2001年，来自四川的何大海和王女士一家，正好给了于先生这样一个机会。
这对夫妻从四川来到北京，背井离乡，最大的目的是为儿子看病。
他们的儿子先天失聪，在老家一直无法得到效果良好的医治，所以夫妻二人才为了儿子来到首都求医。
离开家乡之前，何大海一家做了破釜沉舟的准备。
何大海一狠心，将家中的老屋转手卖给了别人，又东拼西凑地凑到了3万块钱。带着全部的家当，一家三口向着北京进发。
当他们得知于先生要卖房子时，便赶紧主动联系了于先生，定下了看房子的时间。
这个片区虽然并不十分繁荣，房屋的质量和结构也并不十分理想，但好在土地面积够大，房屋也能遮风挡雨。
对于迫切想要在北京安身立命的何大海一家来说，这套房子简直就是救命良药。
但在价格上，双方一开始并没有谈拢。
何大海身上只有3万块钱，而于先生却并不能接受这个价格。
这套房子虽然鸡肋，但毕竟土地面积摆在这里，一大片宅基地更是非常可观。如果用3万块钱卖出去，只怕有些吃亏。
然而何大海也实在有心无力,即使于先生还想跟他讨价还价，他也实在没有办法再拿出更多的钱。
所以，双方一时之间陷入了僵持。
过了几天，何大海接到于先生的消息，他愿意做出让步，就以3万块钱的价格成交。
其实何大海走后，于先生也想了很多。
一方面，他实在很难在短时间之内找到像何大海这么让他满意的买主，他也不想再花时间等待。
另一方面，听说这两口子来北京是为了给儿子看病，他就当做善事，帮对方一把。
所以，在于先生主动联系了何大海之后，双方在最短的时间内签署了一份买卖协议。至此这套房子正式归属于何大海一家。
其实王女士有些担心，她总觉得这买卖过程是不是太简单了一点。
难道仅仅签署一份协议，就能实现房屋的归属转让吗？明明他们在老家卖房子时，还跟着买家一起去公证处做了产权转让公证。
不过，她也实在不好对此多说什么。
毕竟夫妻二人都心知肚明，3万块钱的低价对于这套房屋和土地来说，确实属于贱卖。既然他们是既得利益者，那他们也就不好意思再给卖家添麻烦。
他们也没想到，就是这侥幸的心理，害得自己一家在之后吃了一个大亏。
于先生成功将房屋转手之后，兴高采烈地拿着这笔钱做着自己下一步的规划。
他在北京城区买了新的房子，又将户口从农村转移到城市。
城区的生活果然令于先生更加满意，他能够享受便捷的交通，能够去种类繁多的市场购物，还能给儿子提供更好的教育资源，为老人找到更丰富的医疗资源。
不过，随着年月增长，于先生心中却渐渐有些后悔。
身处北京城区，他对房价有着非常敏锐的感知。
这些年来，随着城市经济建设，北京的房价也是水涨船高。短短两三年的时间，房价就实现了翻倍涨价。
如此想来，他在2001年以3万块的价格卖出农村的房屋，实在属于贱卖。
于是在2011年，这套房子交易10年之后，他给远在农村的何大海一家找了个大麻烦。放弃拿回，再生事端
2011年，于先生和何大海对簿公堂，针对房屋的归属权问题展开了一次纠纷。
法庭上，王女士说：
“我们在十年前已经签了协议，白纸黑字，清清楚楚。”
“可是不知道为什么，十年之后，他却几次上门来要求我们把房屋还给他。”
“我们从来没有从他手中租过房子，那何谈还这一说？他的行为，已经严重影响到了我们的生活。”
于先生在此事上确实有些无理取闹，当他想要拿回房屋时，并没有选择通过法律咨询确定房屋的归属权，而是直接上门闹事。
对于何大海和王女士一家来说，他们好不容易在北京安了家，过上了安安稳稳的日子，怎么可能会轻易放弃得来的一切？
再者说，十年前那场交易，双方乃是你情我愿，为何买卖协议会不奏效？
于先生的这个说法，实在无法获得他们的理解，所以这才有了对簿公堂一事。
至于为何声称买卖协议不合规定，于先生也拿出了自己的理由：
“我们当时只签了一份协议，并没有去做什么归属权转让的手续。现在这套房屋包括土地，户主那个地方依旧是我的名字。”
“也就是说，我只是把房子免费给他们住了十年而已，现在我想拿回来，当然就得拿回来。”
其实，于先生这是钻了法律的漏洞。
在关于农村集体所有经济下的房屋和土地归属权问题上，法律确实有明文规定，享有房屋和土地政策的主体应当是与农村集体身份相关的主体。
也就是说，于先生凭借他的农村集体经济一份子的主体身份，享受到了房屋和土地的所有优惠政策。
而何大海和王女士一家，从户口归属来说，并不属于柳各庄村，所以他们自然也无法享受到宅基地的一切政策。
那么这样一来，10年前的那份买卖协议，其实根本不符合法律规定。
如果合同与法律规定有违背，那自然应当以法律规定为准。
双方所阐述的情况，法官都纳入到考量当中。协议确实不符合规定，但双方交易也确实自觉自愿。
也就是说，在交易过程当中，双方其实都应当负担一定程度上的责任。
法官根据法律规定综合判决，于先生可以从河大海一家手中拿回房屋，但他需要支付70—80万人民币的赔偿款。
他所说的3万元赔偿，法官自然不予理会。
对于这个判决结果，于先生并不满意。
他在短时间之内拿不出这么多钱，索性也就听之任之，没有考虑再拿回房屋。如此一来，他便自愿放弃了房屋转让的一次机会。
可在2018年，于先生又坐不住了。
这一年，柳各庄村大搞经济建设，房屋拆迁和土地征用让不少村民获得了巨额的赔偿款，何大海一家人自然也能享受到这笔赔偿。
他们粗略算了一下，房屋加上宅基地总共有530平方米，折算下来之后，他们便能够获得1135万的赔偿款。
与此同时，作为原房主的于先生自然也知道了拆迁赔偿的消息。
如果说几年前他只是有些后悔的话，那么现在，他简直连肠子都悔青了。
3万元换1100多万，这在谁看来不是一笔划算的买卖？他没有想到，一时的转让，竟然让出了这么多的利益。
而何大海和王女士，还不知道于先生会怎样算计他们，还在家中欢欢喜喜等着拆迁的动作和拆迁款到账。
结果过了许久，周围的房屋都拆遍了，自家还是没有丝毫动静。
按理来说，他们始终支持政府政策，为什么事情会演变成这个样子呢？协商解决，双方划分
何大海托人多方打听，终于知道是于先生在从中作梗，于先生认为既然自己不能拿回房屋，那也绝不会让这笔钱落到何大海的手中。
不久后于先生再一次找上门来，他的手中拿着那份被判定为不合法的买卖协议，态度仍然十分嚣张。
这一次，他的目的不是拿回房屋，而是从这笔巨额拆迁款中分一杯羹。
双方几次私下碰面，各执一词，谁都不肯做出退让，于是他们又再一次对簿公堂。
于先生口中的说辞与7年前一样，声称买卖协议不合法，所以他才是房屋和宅基地的主人，这笔拆迁款于情于理都应该落到他的账户之中。
而何大海，也同样将买卖双方自觉自愿的交易过程摆到了明面上，他说：
“17年前，我们是协商一致才买下了这个房子的。7年前，你也是因为不愿意付钱，自己放弃了房屋转让机会的，如今你又要来胡搅蛮缠，真是见钱眼开。”
此时，北京房屋拆建单位的工作人员杜建春先生也站了出来，一条一条地反驳于先生所谓的证据。
于先生认为买卖不符合条例，这倒是没错。
但根据北京房屋管理相关法律法规来说，当买卖协议不符合法律规定的情况下，如果交易发生经济损失，由卖方承担主要责任，买方承担次要责任。
也就是说，于先生既然已经意识到集体经济下的房屋所有权不可转让，那么他就应当为自己私下转让的行为承担主要责任。
杜建春
至于何大海，他对于北京的房屋管理条例并不知情，并且也是在双方自愿的情况下完成的房屋购买行为，那么对于不合规定的协议，他就只需要承担次要责任。
再者说，于先生已不是柳各庄村的一份子了。早在17年前，他就做了户口转变，已是城市居民。
而不管今后的拆迁还是赔偿，其对象都是集体经济下的农民，所以本质上已经跟于先生没有任何关系。
杜建春拿出的证据和所有说辞，都是符合法律规定的。
听完专业人士的意见后，于先生也明确感知到，自己在这场交易合同的法律纠纷当中绝对占不到便宜。
他也不再像之前一样强硬，而是选择接受法官的调解。
最后，这场纠纷的判决如下：所有房屋赔偿和前款赔偿都按照三七比例划分，于先生占三成，何大海一家占七成。
如此一来，何大海便拿到了259.7平方米的安置房，以及215万的拆迁赔偿。
而于先生，则拿到了111.3平方米的住房面积和38.22万元赔偿款。结语
房屋交易和土地转让，并非个人为所欲为之事，所有权的归属也并不按照个人的意志为转移。
于先生作为房屋的原本拥有者，在不符合法律规定的情况下，擅自将房屋和宅基地进行了转让，那么他就应当负起主要责任。
买卖过程实际发生后，他是绝不可能再以17年前的成交价，拿回房屋的所有权益。