合肥近段时间楼市真的热闹非凡，新政频出+国庆假期+国央企楼盘开盘，新房成交量也是攀升，假期后一周热度依旧不减。
昨天也是被经开区的皖投项目看房热度刷屏，总价220万起，部分96折，再减5万，并且学区还是168玫瑰园东校区；还有千万级豪宅伟星天元开盘不久，目前1栋已经签约近半...
9月底新政出台刺激市场，成交量高，最能看出目前市场情况，让我们一起往下看！
NO. 1｜壹
合肥市区1-10月新房市场
我们先来看下合肥1-10月整体新房市场，新房成交量2-7月一直处于成交量上涨趋势，6-7月是供不应求，但成交均价下降明显，主要是因为合肥这段时期“人才房转商品房销售”，价格低又是现房，毓德雅苑、擢秀园等人才公寓转商品房集中备案，成交量猛增，但同时也拉低了整体市场成交均价。
8-9月成交量就有所下滑，8月成交量环比下滑50%，由于7月份人才公寓转商品房集中备案，7月份新房市场持续保持上涨，而8月份没有了集中备案后，新房成交量大幅下跌，直接腰斩，而成交均价方面，由于7月份人才公寓转商品房备案拉低了整体备案均价，叠加8月份招商玺等高端楼盘开盘，导致整个8月份新房价格大幅上涨。
9月底国家利好政策频出，根据第一房研究院AI楼市指数系统显示，今年国庆假期合肥市区新房成交面积13008.73㎡，成交套数99套，成交均价22833元/㎡，成交总额为29704万元。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
由于新房备案有一定的延迟性，因此项目案场成交需要一段时间体现在网签备案上，与去年同期相比，整体市场量跌价涨。相较于去年同期，成交面积、成交套数、成交总额均有所回调。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
NO.2丨贰
合肥购房需求分析
目前假期已经过一周了，很多项目都已经备案，这次的新政+假期双重因素，市场成交量猛增，各家楼盘也是纷纷“卖爆了”，这个时候最能看出目前合肥当前的需求类型。以下数据统计时间为9.29-10.13日。
首先分区来看，很明显包河区“一枝独秀”，占比市区总成交的52%，包河区中淝河板块可谓是新房大战激烈，有不少项目都在“打折”卖房，9.29-10.13期间包河区备案326套。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从面积段能看出，90-120m²占比31%，120-140m²占比41%，140-200m²占比22%，刚需120m²以下占比33%，首改120-140m²占比41%，改善140以上的占比26%。可以看出来首改占比最大，其次是刚需，最后是改善。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
总价段方面，300-600万占比最大，其次是200-300万，排名第三的是150-200万的，从总价段也能看出，600万以上的改善占比不高，主力军是刚需和首改。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
综合来看：
1、首改需求主导市场
在面积段方面，120 - 140m² 的首改户型占比高达 41%，成为市场中占比最大的部分。购房者在满足基本居住需求后，对居住空间的舒适度和功能性有了更高的追求。随着家庭结构的变化和生活品质的提升，更多人倾向于选择更大面积的住房来改善居住条件。总价段中，300 - 600 万的房产占比最大，这与首改户型的面积段相呼应。这部分购房者具备一定的经济实力，能够承受相对较高的房价，但又不像高端改善型购房者那样追求超大面积和顶级配置。他们更注重房屋的性价比和综合品质，希望在价格和居住体验之间找到平衡。
期间较为亮眼的项目就是中海悦府，其中9月28日首开的中海悦府，首开卖了282套，总价约9.06亿。9.29-10.13期间备案197套，占比包河区60%，直接成为包河区的“扛把子”。目前项目备案均价2.3万/m²，户型136-166m²，总价300万起。成交备案197套，140m²以下的有143套，166m²左右的54套，说明还是首改占比分量最高。
2、刚需市场依然重要
90 - 120m² 的刚需户型占比 31%，刚需 120m² 以下户型总体占比 33%，这说明合肥房地产市场中刚需群体仍然占有相当大的份额。对于刚需购房者来说，价格是最为关注的因素，因此更倾向于选择面积较小、总价相对较低的户型。200 - 300 万以及 150 - 200 万的总价段排名靠前，也反映了刚需购房者的购买力和市场需求。
3、改善型需求的分化
140 - 200m² 的改善户型占比 22%，600 万以上的高端改善型房产占比不高。这说明合肥房地产市场中的高端改善需求相对较少，高端改善型购房者对房屋的品质、地段、配套等方面都有极高的要求，市场供应和需求之间的匹配度相对较低。但140 - 200m² 的改善户型以及 300 - 600 万的总价段也表明中高端改善型需求的存在。这部分购房者在追求更大居住空间的同时，也注重房屋的品质和配套设施，愿意为更好的居住体验支付更高的价格。
NO.3丨叁
结语
合肥楼市在新政、假期等多重因素的影响下，呈现出复杂而又清晰的市场格局。首改需求主导市场，刚需市场依然占据重要地位，改善型需求则出现分化。
为什么首改类型的房子卖的最好？
首改一般是指本来已经有房子了，他们在经历了首次购房后，随着家庭结构的变化（如生育子女、接老人同住等）、收入的增加以及对生活品质要求的提高，迫切需要改善居住条件。这些购房者数量众多，形成了较大的市场需求。根据第一房研究院ai楼市指数系统显示，2024年合肥二手房的成交中，110m²以下的占据了75%，说明很多业主想卖掉自己手中的小户型，有更高的需求和追求换稍微大点的房子，与高端豪宅相比，首改房子价格相对较为亲民，同时又能满足购房者对居住品质的提升需求。对于那些有一定经济实力但又无法承受过高房价的购房者来说，首改房子是一个不错的选择。