注：本文2024年10月11日首发拾榴询财公众号
这几天，有些人密切关注股市，有些人更关注楼市。
用自媒体的话说，十一房子卖疯。一单提成20万，凌晨12点才吃上饭，一线房产中介突然坐着数钱。房东报价连夜上调100万，带看10组客户，房源一天被秒杀.....
气氛都到这个地步了？楼市真的要起来了？
01
对楼市趋势的判断，我们没有调整。
这轮行情只和一线以及新一线城市有关，二三四线城市几乎没有声音。
原因我在9月30日写的那篇文章《信号强烈！楼市进入明牌时刻》中说得很清楚。
一是工具箱早就空了，二是人口正被逐级虹吸。
也正是因为外地人，也可以在北上广深买房了，政策撕开了一道口子，所以国庆的数据不错。
根据中原地产研究院统计数据显示，2024年国庆长假北京楼市成交量创近年来同期最高点，其中新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。
根据深圳住建局公布数据显示，国庆期间，深圳市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%。
二手房方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别约为2.4万人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。
上海新房成交也同比出现翻倍增长，二手房网签成交共计2133套，日均约304套，同比2023年增涨100.6%。
广州新房项目的到访量及认购量均大幅上升。
从目前看，这波行情的持续性，应该会有一个月。
02
大家都有一个美丽的愿望，希望政策能全面落地并继续加码，让房价、成交量连续上涨三个月到六个月以上，甚至一年以上。问题是，还有多少政策能释放。
十一这波行情有五个比较明确的信号。
一是一线城市扛不住了，抢人大战不断升级，落户门槛一降再降。
二是城市、区域、楼盘的分化进一步加剧，出现冰火两重天的情况。
一线城市比新一线火，二线比三四五线火，市区核心地比外围火，高端改善盘比普通楼盘火。
买家情绪也是，一边是多数人认为房子还要下跌，一边是少数富人拼命换豪宅，要排队，要靠抢。
三是政府操盘手终于想通了，从单一保房价转为保成交量，从保新房到促进二手房交易，让楼市重回市场化，尽可能流转起来，不能停。
四是房企加大力度出货，寻求自救，无非是明着降还是暗着降。
根据住建部统计，国庆节假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%以上。
五是政策持续力有下降迹象，药效不如以前。
这轮新政整体比517弱一些，其中广深是超预期的，北上符合预期，绝大部分二线低于预期，其他就不谈了，一个惨字，只有用超常规的政策才能拉动，比如收储、拆迁。问题是钱哪里来？
03
这次新政，让一部分二手房房主心态发生了很大变化。
一小部分卖家愿意割肉跑路，尤其是持有老破小和老破大的。
长期挂牌连个带看都没有，让他们对形势还是认清的，抓住一切出政策的机会卖。
相当一部分卖家的期望值提高，甚至惜售。
上海某中介称：“29号出政策以后，20%的二手房东涨价10-20万，也有撤牌的。”另一位中介也表示，新政策出来之后，很多挂盘的二手房涨价，而且房主不接受砍价，爱买不买，根本没办法谈。
他们现在反而更愿意推存量新房，佣金很高，沟通成本低。
这个现象不仅仅出现在北上广深，随着楼市热度恢复，新一线城市也出现了，与业主谈判的难度越来越大。
买家普遍有点慌，但又没有信心，非常矛盾。
04
接下来几个月楼市会怎么走？
1. 北上主城新房折扣会有回收，北上郊区和广深相对稳定，其他城市继续打折促销，力度慢慢加大，因为成交量很快会恢复常态。
2. 二手房市场挂牌量短期会上扬，但因为房主心态变化，对成交量有影响。
一线城市热度能保持一段时间，尤其北上。新一线城市存压力很大，房主可能坚持不了太长时间。从成交量来看，四季度不会太理想，可能10月15日之后就会打回原形。教大家一个方法，用买房子和卖房子的身份分别去两家中介咨询，你就知道个大概。
3. 下一个政策节点在明年三月，这将是未来几年楼市比较重要的时间点，一线城市核心区房产的价格可能会触到底，但触底不等于反弹。
新一线城市仍然会以价换量，只是下跌不加速了，阴跌。几个炒房之都不点名了，新房库存去化速度会加快，二手房有大面积补跌。
4. 非重点二线城市，和三四五六线城市楼市，已经出现明显萧条。
有人说，价格没降多少呀！有价无市才是最可怕的，就是一颗不定时的炸弹！一旦被引爆，后果很严重。
这几天，社交平台和朋友圈很多文章都在说房子要涨，然后又是扯美联储，又是谈降息，刚开始还有人说是股市复苏，传导到楼市，这几天没人提这个点了。
其实哪有这么复杂，现阶段房价如果走稳，信号会很明确，买房人收入稳，信心足，卖房人不着急，中介不PUA人，市场供求相对平衡。
这也是很多城市土拍踩刹车的根本原因，一边想办法搞人，一边想办法消化库存。
有些城市房子实在太多了，还有不少在建和明年要交付的