关键词：产业运营、轻资产运营
随着高能耗、高污染、低效益的传统产业逐渐衰退转移，大面积的老旧厂房面临闲置，全国各地的产业发展都将面临转型升级的挑战。但这类工业用地的持有者大多属于实业企业、地方国企，缺乏产业化盘活的能力。
除此之外，2010-2021年基础设施投资累计接近130万亿元，其中产业园区类基建在这几年间也经历了粗放式的地产化发展，形成了一个非常庞大的体量。其中受限于地方各级城投公司产业招商能力的差距，以及加上如今经济下行、投资不振等产业大环境影响，导致各类园区空置率居高不下。
如今即便是在上海、北京等一线城市，产业园区的平均空置率都已经超过20%，更别提其它城市了。载体与产业类型的不匹配、产业运营服务与企业需求的不匹配，成为了如今制约园区发展的两道鸿沟。
一．以运营盘活存量
如今，在“高自持、重运营”的行业现状影响下，例如华夏幸福、联东集团、中南高科，过去高举规模化复制大旗的园区运营商，也都相继放缓了重资产拓展的脚步，涉足轻资产运营市场。
恰逢面临有效盘活存量资产、提高工业用地使用效率、推动产业转型升级难题的地方政府、城投公司以及各类实业企业，给了轻资产运营商庞大的市场体量。
即使是最专业的轻资产运营商，都不得不面临产业园区与产业企业之间明显供大于求的现状，这将倒逼产业园区走出过往的舒适区，在企业关注的区位地段、载体建设等传统要素之外，打磨产业细分领域更全面的配套设施、更专业的企业增值服务体系等。
这也导致了轻资产运营难度的加剧，轻资产运营将不再是单纯依靠投拓与招商能力，产业专业度与产业运营能力将成为决定成败的关键要素。谁能在细分领域更为专业、产业运营做得更加成熟，谁才能真正从载体空间、配套设施、增值服务等领域解决产业企业发展过程中的各类难题，最终形成一个成熟的产业生态圈，完成存量园区的产业化盘活。
这才是如今地方政府真正需要的轻资产运营，通过产业生态构建解决区域存量盘活问题，而不是单纯的做“企业的搬运工”，完全没有为城市产业发展提供“增益”。
二．以轻资产破局资管
在产业运营的逻辑之下，轻资产运营的价值已经不再是赚取租金差或是每年的运营服务收入。通过轻资产运营，一方面可以为园区企业积累更多产业资源，另一方面也可以让园区运营商在地方政府、产业企业中建立起品牌形象，为后续更多的轻资产合作、重资产投拓以及产业招商赋能。
轻资产运营是产业园区运营商产业运营能力的最好体现。
伴随着越来越多的投资机构关注产业园区，公募REITs、园区私募逐渐形成了一个成熟的退出机制，轻资产运营背后的产业运营能力将成为左右园区资产的关键能力，拥有这一能力的园区运营商将成为地方政府、园区持有者、投资机构等各方追逐的对象。
无论是大宗交易还是公募REITs等退出形式，产业园区的估值一直是行业关注的焦点，有别于房地产、其它基础设施，产业园区的价值除了载体本身，园区的产业属性是最为关键的。
为什么5月哲科的退租事件对张江REIT的影响那么巨大？简单来说就是二级市场担心哲科这个大业主的离开影响张江REIT的租金收益，市场的认知已经非常说明问题了，园区中装了哪些企业，租约如何？决定了他的价值。
对于产业园区，龙头企业固然重要，但如今优质的产业园区必然基于一个成熟稳定的产业生态。围绕特定的产业方向，要有大中型企业，也要有培育中小型企业的能力，从创业空间、孵化器、产业化基地到专业的产业运营服务能力，针对不同发展阶段的企业提供个性化地服务，推动企业发展，这样的园区不仅拥有更稳定的产业生态，在产业领域也更具有未来发展潜力。
左右园区资产价值的核心不在于园区的区位、租金或是载体本身，而是园区中的产业企业。产业园区的核心是产业，稳定的产业生态对于区域来说不仅仅是国民经济的保障，也是园区项目稳定性的根基。
轻资产运营背后的产业运营能力将成为产业园区运营商打开园区资管大门的钥匙。
从招商代理、二房东模式到如今的产业生态构建，轻资产运营的难度在不断提高，但园区资产管理者的路线也在逐渐清晰。纯轻资产路线下，从租金差、运营服务费的盈利模式升级为资产增值收益，轻资产运营对于产业园区打造的价值与收益直接挂钩。
对于重资产开发的园区运营商，通过轻资产运营打造的优质园区资产以大宗交易、公募私募形式完成退出，形成商业闭环。
三．趟出前路的招商蛇口
提到以产业运营为核心，推动企业向园区资产管理者转型，不得不说一下招商蛇口这位园区行业的顶流玩家。
作为首批完成公募REITs上市并扩募的园区运营商，招商蛇口在园区资产的组合优化、金融化退出路径上已经走在行业前列，成熟的资产管理能力是其走通这一路径最强力武器。
招商蛇口也是如今产业园区行业最早建立起园区资产管理体系的园区运营商，从2021年提出“三个转变”，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
蛇口工业区作为中国第一个对外开放的工业区，铸就了“敢为天下先”的精神，如今的招商蛇口也是“求新求变”，率先引领园区行业向资产管理转型。
直至2023年，招商蛇口已经在综合发展模式上走通了园区的资产管理模式，“不惧挑战、破风前行”，招商蛇口率先为园区行业趟出了一条更广阔的发展道路。
招商蛇口资产管理方面的能力非常值得行业玩家借鉴学习，短期而言招商蛇口依托专业的产业运营及资产经营能力，通过轻资产运营服务可以为自身带来可观的收入，也能进一步打磨产业运营的能力以及产业资源优势。
根据招商蛇口最新发布的半年报所示，招商蛇口全口径资产运营收入达到了31.2亿元，上升22.50%，其中产业园区板块运营收入（不含蛇口产园REIT资产）5.07亿元。
更具有价值的是，通过招商蛇口的专业运营，可以为自身重资产开发、轻资产运营的项目进一步提升园区的资产价值，无论是后续以资本化的方式退出、大宗交易还是产业发展本身，都是巨大的赋能。
目前完成扩募的蛇口产园REIT已经获得投资收益高达8.06亿元，投资收益与战略意义同样重大，用实际案例展现出了招商蛇口“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式与投融资机制，在产业园区的资产管理道路上迈出了坚实的一步。
支撑招商蛇口资产管理模式的核心就是其庞大的产业资源以及专业的产业运营服务能力，以如今最火热的生物医药产业为例：招商蛇口围绕生物医药产业建立起了一个集公共专业服务、公共技术服务、孵化服务等为一体的全链条专业服务体系。针对生物医药企业发展过程中的共性需求与发展难题，为企业提供集中污水处理、公共仪器服务平台、医药注册等服务，由招商蛇口以及搭建的服务平台解决企业发展难题。
与此同时，针对生物医药企业最为关注的产业基金服务领域，招商蛇口不仅成立了专项产业基金、双创基金以及扬帆致远基金，还联合中银资产、招商资本、招商创业共同创立了包含18亿人民币的中鑫基金，解决生物医药企业从B轮到PE轮的资金需求，完成了对生物医药企业整个发展周期的产业投资链条。
招商蛇口的产业运营能力，不仅可以为园区带来源源不断的产业企业，也能通过成熟的产业运营服务体系，培育孵化出更多优质企业，在园区中形成一个良性的产业生态链，保证了园区资产的价值与稳定性。
从数字化、智慧化平台入手，建立起了一个集APP、小程序、管理后台为一体的智慧园区平台“InPark招商蛇口”。通过“InPark招商蛇口”平台，不仅可以实现精细化空间信息管理，动态呈现资产当前的租售状态和入驻客户信息、历史租售情况等，提高园区经营管理的效率，更能串联起园区内的企业、人、物和服务，更好的推动园区内的企业高效发展。
四．总结
产业园区市场已告别高速扩张时代，进入相对理性的发展阶段，通过企业内部的轻重分离推动园区运营商由“开发建设”转向“运营管理”。
资产管理才是终点，轻资产运营是通过终点的列车，产业运营则是上车的唯一车票。
产业企业对于产业运营的高要求也将促使园区运营商向细分产业下沉，形成专业化的运营能力、产业资源以及其它服务机构资源。更聚焦、更专业将是未来产业园区资产管理的最终方向，在一个或几个细分产业领域打磨产业运营能力、资源禀赋，才能在激烈的园区竞争中实现产业生态的优化与稳定，最终推动园区资产的保值增值。
本文摘录自《招商引资研究报告》2023年11月号