文/十一弟
刚过去的国庆小长假，全国楼市都跟着卖爆了。
最让人惊掉下巴的，是广州老牌豪宅开发商——星河湾集团。
据说，它位于广州番禺区的星河湾半岛五號，在国庆小长假卖掉了两套顶级豪宅。
上千平米的复式，套均总价2亿，单价超过了16万/平米。
这两套顶级豪宅，都位于星河湾半岛五號的29号楼王。
从去年取证推售以来，总共32套房源，到现在只网签了1套。
而国庆小长假的几天时间，一口气就卖掉了两套。
难怪有人说，要么三年不开张，要么开张吃三年。
光是这两套顶级豪宅，就能让星河湾回血4个小目标。
星河湾半岛五號，是星河湾在广州开发最早的豪宅项目之一。
项目一期从2009年就开盘了，到现在，已经开发销售了十几年。
在内地，囤地捂盘、坐等土地升值，是豪宅开发商得心应手的惯用套路。
广州是星河湾发家的大本营，它几乎很少在公开市场露面，靠着悄悄入主城中村改造，储备了不少土地项目。
旧改项目的位置核心，土地成本低，利润空间相当大。
但拆迁安置、土地规划复杂，开发周期漫长，前期需要投入的资金很多。
房地产行情好的时候，旧改项目推进很快，一本万利。
遭遇了市场下行，就变成了啃不动的硬骨头。
今年五月份，在地方领导留言板上，有人向当地政府投诉——
“关于贤江村旧改进展问题，目前开发商是要退出还是继续，项目进度如何，临迁费已欠13个月。”
过了两个月，地方政府作了回复——
“贤江旧改实施方案已于年初获得批复，旧改项目在持续推进。”
“今年以来，街道4次组织各方召开协调会议，督促星河湾集团解决临迁费问题。”
“关于开发商是否退出的问题，目前贤江社区并未与星河湾集团解除合作关系。”
贤江村旧改位于广州黄埔区，纳入改造的村民人数，有五六千人之多。
项目需要拆迁改造的总建筑面积，超过91万平米，其中村民房屋就有70万平米以上。
这个旧改项目引入的合作企业，就是星河湾。
三年前，贤江村旧改进行合作企业招标时，预估项目拆迁安置总投资在114亿以上。
今年初，当地政府批复了贤江村旧改实施方案，星河湾需要投入的改造成本，超过了70亿，其中还不包括土地款。
动辄上百亿的资金投入，对星河湾来说，压力不小。
在广州，许多旧改巨无霸，之前都被民营开发商拿下了。
比如，升龙、雅居乐、富力、时代、合景泰富、奥园。
当初，为了介入这些旧改项目，他们给村民们画了一张又一张大饼，非常诱人。
民营开发商的风格，向来是慷慨豪横、舍得撒钱、不算小账。
以利诱之，成千上万的村民，争前恐后地在拆迁补偿协议上签字、按了手印。
顶着拆迁户的光环，坐等着回迁，名下几套房，一夜暴富。
但这几年，由于楼市下行，开发商陆续违约、暴雷不断。
他们给村民画下的大饼，几乎都兑现不了，只能选择抽身退出了。
这些旧改项目，好比半生不熟的夹生饭，一股脑地甩给了地方城投和国央企的碗里。
不过，城中村改造需要投入的资金大，市场又不好，短时间内，没人能啃得动。
于是，最惨的是那些身处旧改过渡期的村民——
村子拆到了一半，老房子都搬空了，已经在外面租房，就等着新房子建成回迁了。
结果，开发商撂了挑子，临迁费一直拖欠着，改造回迁遥遥无期。
现在，断了临迁费，外面的房子租不起，村里的老房子回不去，进退两难。
星河湾的规模不大，这一轮市场下行，它勉强撑住了，没有债务违约，也没有暴雷。
但房地产行情不好，它介入的旧改项目，开发进度跟着慢下来了。
贤江村旧改的村民临迁费，从去年开始，星河湾就一直拖着没给了。
城中村改造的临迁费，就是在拆迁改造的过渡期，按季度支付给村民的安置费。
尤其是村民在外面租房的成本，都要由开发商承担。
十一弟查了下，贤江村旧改的临迁费标准，大概是39块钱/平米/月。
比如，两百平米的房子，一个月的临迁费，就有七八千块钱。
贤江村纳入改造的70万平米以上的村民房屋，其中有超过43万平米带有产权，需要发放临迁费。
也就是说，星河湾每个月需要向贤江旧改村民支付的临迁费，就高达1700万左右。
一整年下来，星河湾需要承担的临迁费，至少2个亿。
楼市不景气，旧改开发进度慢，资金紧张，就只能先苦一苦拆迁户了。
跟以前不一样，现在村民的拆迁补偿，都选择要房子，而不是现金。
在城中村的改造过渡期，这些村民的收入来源，其实就是开发商按期支付的临迁费。
一个月，少则大几千，多则好几万。
万万没想到，开发商的临迁费拖了一两年，外面的房子租不起，就只能硬着头皮，含泪搬回了村里的老房子。
最近，有人好奇，专门去贤江村实地走访。
在贤江村，有些村民把原来打拆掉的门窗，又重新安装了回去，还配齐了家具家电。
这样一来，村民自己不用在外面租房了，还能把空出来的房子，继续出租，增加一些收入。
但是，两三年前轰轰烈烈的拆迁阵仗，把周边在村子里租房的商贩、年轻人都给吓跑撵走了。
贤江村的民房租金，已经回不到原来的水平了。
现在，一些搬回来的村民，重新挂出来的租金，断崖式下跌。
最便宜的，每个月只要两三百块钱，就能租到一间民房。
从前的日子回不去，未来的回迁等不来。
外面的房子租不起，村里的房子没法住。
拆迁户，也被撂在了半路上，进退两难，来回碾压。