我是紫沐，这是我第418篇日记。
有粉丝说，距离我上一次写各版块分析，已经过了几个月。
期间很多楼盘都有大幅调价，能不能根据最新价格，再重新写写。
嗯，这确实是个好选题。
毕竟我的楼市理念，选筹比择时更重要。
这第一篇，就从万博开始吧，最近问的人比较多。
后续会陆续更新其他板块，可以mark一下。
在正文开始之前，再回答一个最近问得比较多的问题：
现在是不是抄底时机？
其实答案都藏在近几篇文章里。
和突然兴奋的大V不一样，我始终认为，现在不是反转，还在努力止跌的路上。
很多人把股市那套拿来说事，说股市能瞬间跳涨，楼市为啥不行？
因为股市是政策市。
它可以靠货币政策强行拉涨，而且门槛很低。
比如手里拿着10几万，存银行看不上，做大额投资又没资格，投资渠道其实很少。
这时候操盘手跟你说，股市会有波机会，你跟不跟？
一堆人就这么冲进去接盘，把股市给拉起来了。
但楼市不一样，楼市门槛很高。
就算操盘手利好尽出，很多人都没能力跟。
10几万首付，做房产投资，和送死有什么区别。
所以楼市复苏更看重基本面。
供过于求的趋势减缓，能止跌。
供需平衡，能回稳。
经济什么时候起来，就业什么时候稳定，老百姓什么时候有钱，决定需求。
土拍什么时候能克制，新房什么时候能停止内卷，决定供应。
而楼市现在的供需关系如何，距离供需平衡还有多远，我想大家都心里有数。
所以如果有实际住房换房需求，那可以买。
毕竟我们确实走在止跌回稳的路上。
但你说要抄底做房产投资，我是不建议的。
别看那些开发商个个发海报要涨价，等这波情绪过了，依然还得求着人买。
别把股市追涨杀跌那套搬到楼市来，这完全是两码事。
如果哪天楼市跟股市一样，变成彻底的政策市。
我想以房子自带杠杆的属性，没人能承受股市那样的剧烈波动。
回到万博本身。
万博不值得做投资。
这种增量供应巨大的地方，是没有稀缺性可言的。
但它挺适合自住。
在东进南扩还被人们挂在嘴边的时候，万博经常被拿来和老黄埔比较。
现在几年过去了，很明显，万博略胜一筹。
城市界面、商业配套、地铁密度、教育资源，整体的居住舒适度，万博都比老黄埔要好很多。
如果你在天河上班，我觉得万博是比老黄埔更宜居的选择。
当然，同等价位，如果你是在西部上班，那建议看看广钢或者花地湾，通勤会更舒服。
现在买万博，新房比二手要香不少。
从居住体验上说，新房实用率更高、户型设计也更合理。
从保值角度，考虑到退出机制，如果现在买二手，等后面万博这批新规房进入二手市场，竞争力会完全不够打，也更难做到保值。
万博和樾府除外。
万博和樾府综合素质很能打，也是万博第一代六边形。
真论居住舒适度，我觉得比越秀万博城要好不少。
之前最大的诟病是贵，吐槽过很多次，一手买入的基本都套了。
但现在和樾府开始陆续进入二手市场，遇到急售的业主，价格合适完全可以捡漏。
而新房里面，主力楼盘就两个：
长隆万博悦府和越秀万博城。
为什么没有耀胜新世界？因为竞争力太弱。
不管软文怎么去包装，耀胜新世界的户型产品，就是不够打。
实用率只是一方面，更重要是产品线很乱。
最终导致的结果，就是业主圈层不够纯粹，等进入二手市场，是不小的利空。
叠加溢价偏高、学位靠蹭的缺点，对比万博悦府和万博城，缺少竞争力。
万博悦府称得上万博第二代六边形。
对比第一代六边形和樾府，在学位和产品户型上，做了进一步迭代。
但它同时继承了和樾府最让人诟病的缺点，就是溢价。
万博悦府最新均价，是6万+。
这个价格，都快赶上天河、海珠这些板块的标杆新盘了。
而且隔壁越秀万博城，对它的压制力非常强。
论品质，万博城的学位、配套、户型，都不输万博悦府。
除了位置偏了点，通勤没那么便利，其他属性没有明显差距。
更要命的是什么，万博城是接近万套供应的超级大盘。
而这个超级大盘，目前位置最好的组团，均价也不到5万。
那6万+入手万博悦府，很可能会重走和樾府业主的老路：
住着是舒服，但一算账，是亏的。
所以万博悦府，如果真要买，一定得是自住买家，并且长期自住。
不然等到置换那天，都未必能回本。
至于万博城，我觉得更像一个房价稳定器。
这种接近1万户的超级大盘，如果后续弱势组团定位300-400万总价，对番禺房价是一波洗牌。
比如大石、南浦、洛溪、番禺广场、市桥、祈福、亚运城这些板块的业主，就很可能成为万博城的潜在客群。
只需要把房子卖掉，再加百来万杠杆，就能在地段、配套和学位上，都获得全面升级。
对自住买家来说，诱惑力很大。
但由于万博城自身的体量，内部存量竞争严重，价格很难往上冲。
也就意味着，整个万博的房价，都容易被万博城给平衡掉。
所以万博城很像是万博的缩影。
不适合投资，但自住挺不错。
如果你当下有买房换房需求，万博值得去了解。