城市基层治理，有很多难啃的“硬骨头”。各种类型小区的物业费调整，就是其一。十几年甚至几十年的“低收费”，造成服务上不去；而服务跟不上，费用调整就没有“群众基础”。如此的“不良循环”，让小区物业管理陷入“泥潭”。
在黄浦，作为新工房住宅小区的蒙西小区，为众多老小区“打了个样儿”。从原来的整洁型小区提标到宜居型小区，从补齐短板到品质服务，蒙西小区构建起了“质价相符”的良性物业服务体系，为黄浦区乃至上海市老旧小区物业费提价以及提升物业管理都带来了借鉴意义。
硬件软件难有起色：近10年每平方8角收费
作为市中心一个较大型的老旧小区，蒙西小区共有1468户居民。2015年，按照政府的指导价，物业费的收费标准是每平方米8角。而这一物业收费标准，一收就是近10年。
上海永理置业管理有限公司蒙西小区责任人张永辉告诉记者，近年来，随着管理成本的不断增加，这一收费标准，配一些保安、一些保洁后就不够了，更别提小区的硬件修缮、提升。
蒙西小区由上世纪八十年代旧危房改造形成
然而，和许多老旧小区一样，建造于上世纪80年代的蒙西小区，急需综合修缮。墙面、顶面、落水管等硬件设施需要更新，小区管理、服务等需要升级。如何打破“低收费”“低服务”这一“不良循环”的僵局？
去年，负责该小区的永理置业，在梳理了蒙西小区历年管理成本与费用收入后，提出了物业费调整的事宜。然而，第一次并不成功。打浦桥街道蒙西居民区党总支书记尹晓芸回忆，“物业费为什么要涨？具体涨在硬件上，还是服务上？”在业主大会上，居民们提出了不同“声音”。
组织了多次沟通会后，物业管理人员们意识到，上调物业费是一个不断达成共识的过程，只有做到“质价相符”，百姓才能心服口服。
先提质再提价：居民们乐意接受
蒙西，开始了“焕新”。
去年，规模化加梯、“一街一路”及“美丽家园”建设等一系列民生实事项目不断为这个老旧小区“加持”。
升级首先从硬件开始。居民们呼声的规模化加梯、小区会客厅打造等，为居民打造了更加便捷、舒适的生活环境；而“美丽家园”“一街一路”等建设工作，更使得小区旧貌换新颜，环境更加宜人。在居民们期待的安全保障部分，通过非机动车辆规范化管理、智能化改造等措施，为居民们营造了更加安全、放心的居住环境。
蒙西小区环境整体实现提升
在服务品质上，更是让居民们有口皆碑。物业党员与社区之间“双向进入、交叉任职”，定期参加“零距离家园理事会”“民意直通车”等，充分倾听民意、集中民智，解决物业管理难题；充分利用智慧赋能小区建设，打造蒙西小区数字管理平台，引入智能化管理系统和智能设备，如智慧垃圾厢房3.0版，提高了物业服务的效率和质量，让居民们享受到了便捷、高效。打造服务惠民物业品牌优势，梳理居民需求、社区资源形成服务项目清单，每月开展“橙意相伴，共建美好”等便民惠民活动，不仅丰富了居民的生活，也增强了居民对物业服务的满意度和信任感。
小区物业服务效率和质量明显上升
看到住了几十年的自家老小区，如此“脱胎换骨”的变化，居民们自然也是看在眼里，记在心里。对于物业费调整事宜，居民们更是态度来了个“180度大转变”。
“这次，我们对调整物业费绝对支持，小区电梯加装好了、环境变好了，服务也是有求必应。”蒙自西路72弄6号楼鲁水平是这里的“老土著”，说起物业费要调整，他说欣然接受，“真金白银，我们掏得很乐意！”
给居民“明白账”：做到“质价相符”良性循环
既然大多数居民同意调整，那究竟该怎么适度调？
永理置业管理有限公司小区经理江涛告诉记者，2024年初，公司根据“质价相符”的总体要求，梳理了蒙西小区历年管理成本与费用收入，并初步确定了年度蒙西小区物业管理费收取标准：从每平米8角，涨到每平米1元。
“说实话，根据实际测算，要真正做到自负盈亏，我们需要涨到1块4，但我们调整更要贴合居民们的实际生活和真实心声。”两角钱的涨幅，对于小区大一点90平米左右的户型，一年也就多出了200多块，而小一点20几平米的户型，一年就多出了80几块。
在区物业中心、打浦桥街道城建中心指导下，永理置业就管理费收取、构成等事宜，与属地居委、小区业委会多次进行沟通。
管理费标准计算方式与居民业主充分沟通
5月8日，蒙西小区2024年第一次业主大会发布公告，以书面征询意见方式召开业主大会，对“机动车停放规约、续签物业服务合同、三项规约审议”事项分别表决。蒙西居委组织业委会成员和小区各门牌幢楼组长，召开业主大会工作人员会议，对小区现有环境及运营成本进行说明，对管理费标准计算方式作解释，与居民业主充分沟通交流。
第一次业主大会发布公告，收费标准公示
在社区相关部门的见证下，小区业委会对全体业主的书面征询意见进行了统计，参与表决率72.3%，同意率70.8%，具备调价条件，通过了业主大会调价决议。明年1月份起，蒙西小区物业管理费收费标准，将由原标准0.80元/㎡/月，正式调整为1.00元/㎡/月。
“调整物业费，对小区管理发展起到了正向循环作用。”区房管局物业中心相关负责人表示，全区范围内，越来越多的小区有了“优质优价”意识，2023年至今已推动66个小区完成物业费调价。
蒙西小区的成功，为黄浦更多小区物业费调价工作提供了有益探索。黄浦区房管局也将通过监督指导，不断推动物业服务价格市场化进程和物业管理行业健康发展，助力更多小区实现物业服务“按质论价、质价相符、优质优价”的良性循环。
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