作者|罗乾波
出品 |波哥看楼市
虽然，在国人的观念里，买房一直是大家心中的期盼和念想，但是多年来高企的房价，击碎了许多人对房子的梦想，而不得不或在某些阶段等情况下去租房住。
据《2023年中国青年租住生活蓝皮书》的数据显示，至2024年初，租房人口已高达2.6亿，人口占比接近19%，而且，由于经济寒冬的影响等，面对众多的不确定性，很多人都在观望不买房或选择租房过渡，而导致这一数字仍有继续增长的趋势。
据波哥看楼市观察，事实上，这一趋势的背后，是无数年轻人等人群，对高房价的无奈与妥协，这不仅是一组数字，更是对现实的真实写照。
并且，租房市场之前也是乱象丛生。
比如，房东为了赶紧出售名下房产，擅自违反租房合同。
比如，在租期未满的情况下，赶租客搬家。
比如，也有一些租客在租房合同到期之后，偷偷拿走房东的贵重物品等等，不胜枚举。
另外，据《2023年新居住消费调查报告》，自2016年起，中国的买房平均年龄从27岁上升到了2023年的36.5岁，一线城市更是39岁。
经济环境的不确定性让很多人望而却步，或止步观望。
其中，理性上来说，其实租房并不一定比买房差，其中的差异，是两者之间的理念不同。
——买房或许稳定，但是高昂的贷款锁住了很多人几十年的自由；租房或许自由，但随时上涨的房租，夺命串串房等等，让人觉得生存艰难。
其中的利弊，只看自己最核心的需求是什么罢了。
简析：
据波哥看楼市观察，当前，国家已经提出了“租购并举”的发展模式，面对临近20%人口的租赁市场，也是要进行有效管理和推动的。
在政策层面，纵观多年来的文件，过去基本都是从租赁行为、合同约定等方面来约束的，对房源的状态、类型等描述得没有那么严谨，导致市场出现了许多诸如地下室、隔断房和串串房、甲醛房、危房出租等现象，而引发了众多的纠纷和不良事件。
同时，加上长足公寓等的兴起，在租赁市场得到大力发展的同时，也出现了很多新的需要调节的情况，例如，租赁平台跑路等恶性事件，这一切实际上都不利于租赁市场的良好发展。
再者，从上面租客数据不断增长的趋势上看，租房人口的比例还在上升，未来会有更多的人进入这个市场，因此，对租赁领域的有效管控和良性引导，就显得更加重要了。
此外，再从租客层面来简单观察一下，对一个城市而言，租客的主力基本皆是流动人口，是其中主力中的主力，也基本为外来务工人员和青年学生等，而这些人群都是城市每年净增人口有效的流入口，一个合理有效的能够良性运转的租赁市场，必然也是一个城市有效吸纳人口的必不可少的渠道。
所以，培育和管理好租赁市场，其意义重大，不言而喻。
对此，国家实际上，早已开始进行整治和规范了，早在2020年9月7日，住建部就发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，经过几年的打磨，该政策已经于今年开始执行了，对租赁市场来说，是一次大的变化和提升，也将使其中的各类主体受益。
根据住建部发布的《住房租赁条例》，从今年起，明确规定了五类房屋不得出租，以保障租客权益，维护市场秩序，这一举措不仅反映了政府对住房安全的高度重视，也体现了租赁市场的逐步规范化。
下面，就来简单聊一聊，以供各位参考。
这5类情况分别为：
其一，不符合建筑标准的房子
出租房必须满足国家规定的住房质量、安全、消防和抗震等条件，不符合这些条件的房子不能出租。
根据《住房租赁条例》，首当其冲被禁止出租的，是不符合建筑标准的房屋。这一规定强调了建筑质量与租客安全之间的密切关系。房屋的结构设计、材料选择、施工流程及验收标准，都是保障租客居住安全的基石。
特别是小产权房和城中村自建房，这类房屋由于缺乏监管，存在诸多安全隐患，一旦发生火灾或地震，后果不堪设想。
新规的出台，迫使房东们重新审视房屋的安全性，确保其出租房源符合国家标准，从而保障租客的基本安全。
其二，非居住空间不得隔断出租
随着房价和租金的不断攀升，部分房东为了追求利益，违法将阳台、厨房、卫生间、地下室等非居住空间隔断出租。
因为非居住空间往往不具备居住条件，如通风不良、采光不足等。一旦发生火灾等安全事故，租客将难以逃生。
新规明确禁止将非居住空间隔断出租，其中提到“出租人应当为承租人提供必要的居住空间。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。”
在脱口秀演员中，就曾经有人提到他住在三面都是落地窗的阳台上，而且房东还未安装窗帘，他吐槽自己就像动物园里的宠物；还有脱口秀演员邱瑞也讲了一个他住在一个不规则上厕所直不起腰的梗等，这都是一些房东们为了利益最大化的不合规的乱象。
保证合理的空间，是房屋租赁的基础需求，然而，房东的利益驱动和房客们的租金成本控制，这样的情况并不少见。
这种行为不仅违反法规，还严重危害了租客的生命安全，故而，国家已明文禁止。
其三，不符合装修安全标准的房子
据权威研究报告显示，高达65%的白血病病例与装修甲醛污染存在直接关联，这些数据为我们敲响了警钟。
所以，《住房租赁条例》明确规定，所有出租房屋必须符合国家关于室内装修的安全标准。租客在享受居住便利的同时，也能拥有一个健康、安全的生活环境。
装修污染问题是当前租赁市场中的一大痛点。
条例规定，任何不符合装修安全标准的房屋都将被禁止出租；甲醛、苯等有害物质的超标，直接影响着室内空气质量，可能引发严重的健康问题。
其四，产权不明确或存在法律障碍的房屋
不得出租涵盖了违规建筑、缺乏产权证、未经共有人同意擅自出租的房产，以及被司法机构查封的房产等。
这些房产之所以被禁止出租，核心在于其产权状况不明晰或存在法律障碍，进而影响到租赁合同的合法性与有效性。
违规建筑因未获地方规划许可，其存在本身就违反了相关法律法规，自然不具备出租的合法性。
而缺乏产权证的房产，则可能因为权属争议等原因，难以确保租客的居住权益不受侵害。房屋共有人未达成一致意见就擅自出租，也侵害了其他共有人的合法权益。
其中，值得一提的是，只有居住权的房子也不能出租。
有些房东为了赚取房租，往往拿着只有居住权的房子用于出租。这种情况在老旧小区里比较多见。
因为，这类只有居住权，却没有产权的房子，出租后很容易引发相关纠纷等问题。
其五，存在安全隐患的危房
这类房屋可能存在结构不稳定、电气线路老化、消防设备缺失等问题，一旦出租，租客的生命和财产安全将受到威胁。
例如，城市中的“小产权房”和城中村自建房屋，若在建设时未遵循专业施工标准，存在严重的安全和消防隐患。
近年来，因危房倒塌造成的人员伤亡事故时有发生。比如，几年前长沙“429”事件中的潍坊垮塌案例；比如，某城市的一栋“小产权房”因结构不稳，在一次暴雨中发生倒塌，导致多人受伤，这一事件引起了广泛关注。
新禁令的实施，就是要从源头上杜绝这类悲剧的发生，保护租客的生命财产安全。
综上，五类禁止出租住宅政策的出台，从大的方面来看，这是国家对租房市场进行规范和引导的重要举措；这一政策的实施将有助于提升租房市场的规范化水平、保障租客的合法权益、推动租房市场的多元化发展。
从市场的核心主体上看，面对“新禁令”，房东和房客都要自检，房东要自查房源、了解法律法规，房客要谨慎选择房源，实地查看和核实。
对于房东和房客而言，都应自觉遵守相关法律法规与规定要求，共同营造一个安全、有序、和谐的租赁环境。
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