港资房企历来自带光环，尤其在一线城市取得过耀眼成就，以稳健开发和超前眼光闻名。
而最近在上海的一次短兵相接，同一板块港资VS央企，结果却令人大跌眼镜。
2024年1月21日，位于上海松江洞泾的兴业兴云间262套房源入市，认购率27%。
截至目前，项目在开盘8个月后仍未清盘，仍有大量房源在售。
2024年6月26日，同样位于松江洞泾的保利西郊和煦275套房源入市，认购率高达约90%。
出人意料的是，保利项目却能在开盘当天售出209套，去化率约76%，近期二期认购数据也非常不错。
这一次的香港兴业国际vs央企保利，两个项目先后在同一个板块入市，又有着同样的产品类型（洋房+联排），注定是一场短兵相接。
明明直线距离只有区区500米，比兴业晚5个月才开盘的保利，有效意向认购客户竟然是兴业的将近4倍。
更加对比强烈的是，自从保利入市后，港资项目去化每况愈下，每个月仅能网签十几套。
究竟为何兴业会在这场新房之争中败下阵来，今天总爷跟大家聊一聊背后的原因。
01
性价比or舒适度？你会怎么选
两个项目虽然同属松江洞泾，但实际上从户型设计、产品属性、开发商口碑等多个方面，都有着不小的差异，因此才造成了如今一冷一热的局面。
首先从户型设计上来看，兴业兴云间的主流洋房户型为：90平米的三房两厅两卫，得房率约80%，实用面积在72个平方左右。
我们都知道，市面上90㎡左右的户型，大多数开发商在过去会设计成2房/3房+1卫。
而这几年很多开发商为了追求“极致的性价比”，则会像兴业兴云间这样，把90㎡直接做成直接一步到位的3房2卫。
凭借其90平米的总面积，该房源的总价只要约376万起，比隔壁保利400万起步的总价还要便宜不少。
但也正因如此，很多人提起兴云间这个项目，最大的槽点就是：小。
开发商把90平米做成3室2厅2卫，看似是控制了总价，降低了置业的门槛，把空间利用到极致。
但从另一个角度来说，就是每个房间使用起来都特别的压抑，尺度感不够。
一进门就是餐厅，客餐厅的进深约5.35米，面宽约3.5米，因此整个客餐厅的面积也不足20平米。
当你摆下一张餐桌之后（3人桌），屋内几乎没有额外空间，整个客厅的活动空间体感上非常有限。
厨房的面宽约2.25米，狭小的空间让人感觉未必能装得下第三个人。
主卧的面宽约3.1米，实际空间大约只有11个平方左右，因此卧室里除了床和衣柜，基本也没有任何多余的空间。
也许90平米的三房小洋房，在香港已经可以称得上是“千尺”豪宅，但对于如今以改善为主流的上海市场来说，显然已经不那么适用了。
相比之下，总价400万起的保利西郊和煦，约96㎡的3房2厅2卫，得房率约79%，实用面积在76个平方左右。
但恰恰就是这4-5个平方的实用面积，让保利的产品更像是一个把功能性和尺度感完美结合的户型。
整体来看，LDKG一体化的设计，客餐厅进深约7米，客厅面宽约3.5米，整个客餐厅的可用面积接近25平米。
这也是为什么即便在餐厅放置了一张六人座的餐桌，室内也显得没有那么拥挤。
南向还连接着同尺度的宽景阳台，将生活的奢度打开。
U型厨房的面宽约3米，还附赠了飘窗，左侧预留了双开门冰箱的位置。
除此之外，这个户型的次卧还融入了一般豪宅才会标配的270度转角飘窗。
（该部分不计入建筑面积，也算赠送）
这种设计扩展了整个卧室的视觉尺度，同时也打造了自然风景画幕的视觉效果，使室内整体的采光面、亮度、通风效果得到提升。
更重要的是，也让客户实打实有了更多的空间体验。
可以看出，在户型的较量上：
港资兴业选择了追求极致性价比，做了超低总价的小户型；
而央企保利则选择了追求刚需的同时结合市场的真实情况，给予了客户多一些空间。
在总爷看来，随着楼市进入改善时代，一味追求性价比的客户已经肉眼可见的在减少。
人们除了关注房子的总价，其实越来越多的人更关心今后实际的居住体感和舒适度。
因此香港随处可见的“鸽子笼”模式，到了大陆多少会有点水土不服。
可以说，这一次兴业赢得了总价之争，却败给了保利多出的这6个平米。
02
产品无可挑剔，“硬伤”拉开差距
不得不说，兴业和保利这一次在产品端都是竭尽全力，让总爷看到了开发商的诚意与匠心。
兴业在精装上可谓是下足了本钱，据说装标高达4500元/平，纸面上看不输市面上的那些豪宅。
大金的空调、地暖、新风三件套；西门子洗碗机、燃气灶、吸油烟机的厨电三件套；弗兰卡的台盆、龙头及垃圾处理器；
甚至还配备了西门子的洗碗机、松下的凉霸、海德泰克奥的末端净水机等等。
很难想象，这是一个总价约376万起的精装标准。
保利这边，同样也是中央空调、地暖、新风三大件配齐，采用了高仪、唯宝、科勒等国际知名品牌，整体装修品质也是相当有保障。
两家开发商在这样一个刚需价格段，产品配置上可谓是下足了血本。
然而在某些硬性条件上，两个产品仍然存在着难以被后天改变的差距，那就是：距离地铁站的通勤距离。
作为一个合格的刚需项目，距离地铁站的远近程度是很多人衡量项目的重要标准之一。
而兴业兴云间距离最近的地铁9号线洞泾站将近5公里，距离在建中的12号线西延伸段大约2公里，走路预计要30+分钟。
对于每天朝九晚五的打工人来说，这样的交通条件显然难以满足日常的通勤需求。
相比之下，保利西郊和煦与兴业兴云间的中间隔了一个地块，两者相距500多米的距离。
这也意味着保利西郊和煦距离未来的12号线地铁站距离更近，步行20分钟左右即可到达。
可不要小看这10分钟的步行距离，正是因为这一点，很多刚需购房者最终选择了保利项目。
除此之外，从两个项目的联排产品面积和总价段，我们也能看出两个项目的目标群体有所不同：
兴云间的联排产品，面积段做到了约196平米，按6万3的单价来算，总价在1200万左右，加上装修和税费，实际入住要1400万+。
而保利西郊和煦的联排产品，面积段只有约126-150平米，总价在1000万左右就能入住。
简单来说：
保利主打的就是：实用主义的“刚需+置换”；
而兴业在产品设计上，“刚需产品过于刚需”，“改善产品过于改善”。
03
开发商口碑，造就不同命运
抛开产品层面，两个项目在开发商的口碑上，同样存在着比较大的差异。
对于大部分内地的购房者来说，对兴业国际这家港资开发商其实是比较陌生的，之前也没有同类型的住宅产品可以参考。
虽然在项目销售期间，市面上有很多关于兴业国际松江项目的文章，但很多人知道香港兴业国际这家企业，大多是因为静安的商业地标：兴业太古汇。
兴业太古汇实景图，来源网络
这是香港兴业集团携手太古地产联合开发打造的，也是上海近些年极具人气的商业综合体。
按理说，香港兴业国际已经深耕长三角逾20年，相继在杭州、嘉兴等地带来了多部城市限定之作：
但归根结底，兴业兴云间是香港兴业国际第一次进军上海的住宅领域。
正如上文所说的一样，产品上并没有很好地贴合本土市场需求，因此才在与央企保利的新房pk中处于下风。
再加上整个松江市场下行，想要打动消费者，还是需要给到真正的品质和性价比;
反观央企保利，深耕上海市场21年，也拥有更敏锐的市场洞察力。
今年上半年，保利发展实现销售金额1733.36亿，在32个核心城市进入市场前5，其中11个城市排名第一，再次实现了逆风下的持续领跑。
当下的保利作为行业排名第一的老大哥，绝对是上海楼市的中坚力量，在产品打磨上也给予了客户足够的信心与支撑。
这也是为什么在这次央企vs港资的同板块新房对决中，很多客户会坚定的选择保利。
总结来说，保利在产品的户型设计上的确更符合本地客户的居住需求，再加上更具优势的地理位置和良好的业内口碑，项目对客户的吸引力自然更强。
而兴业的项目本身虽然在交付标准上诚意满满，装标很高，但从实用主义上来看，则是完完全全被保利比下去了。
无论如何，市场数据不会骗人，保利可以快速清盘开启二批次销售，而兴业的一期仍在持续销售中...
对于今天介绍的这两个项目，你更看好哪个呢？
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