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9月29日，中国人民银行发布〔2024〕第11号公告，提出完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。随后发布的“中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问”显示，此次调整优化的内容主要有二：一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。市场利率定价自律机制也发布倡议，表示将引导各商业银行原则上于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30个BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
当日，央行还宣布，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
百万房贷有望降低300元月供
“按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，假设存量房贷利率可以尽快调整到增量房贷的利率水平，每人最多降低近300元月供，可增加约1千亿元消费空间。”德邦证券分析师张浩认为，存量房贷利率调整有助于降低居民债务、改善居民收入，对消费的拉动存在一定效果，但他同时指出避免房价下跌对居民消费的拖累或更为重要。CRIC调研数据显示，截至2024年8月30日，全国30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，存量房贷款的平均利率约为4%，存量房贷利率较新增房贷利率高约50—80BP。
中金公司分析员林英奇也指出，此次预计50BP（不包括LPR可能的20BP调整）的平均下降幅度，涉及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年可减少家庭利息支出约1500亿元左右。“我们认为存量房贷利率下调有利于促进消费、减少提前还贷行为、压缩违规置换存量房贷的空间。”
9月29日晚间，包括六大国有行以及招商银行、中信银行、兴业银行等股份行发布公告称，拟于10月12日发布具体操作细则，并于2024年10月31日前完成批量调整工作。
《大众证券报》记者注意到，部分银行还在微信公众号上以问答的形式及时回应了社会关切。比如中国银行在“我的房贷利率会降到什么水平？”这一问题中详细答复：“如您的房贷利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP，则您的房贷利率将统一调整为LPR-30BP；如您的房贷为北京、上海、深圳的首套房贷款，且利率高于LPR-30BP，则您的房贷利率将统一调整为LPR-30BP；如您的房贷为北京、上海、深圳的二套房贷款，且利率高于当地房贷利率政策下限，则您的房贷利率将统一调整为当地房贷利率政策下限（目前，北京五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他区为LRP-5BP；深圳二套房利率下限为LPR-5BP）。”再比如招商银行在回答“哪些类型贷款不在本次调整范围内？”这一问题时明确表示，“个人住房公积金贷款、组合贷款中的个人住房公积金贷款、个人商业用房贷款（含商住两用房），以及其他不符合《公告》和《倡议》要求的个人贷款，不在本次调整范围内。”
中泰证券分析师由子沛则指出，首套二套的一视同仁进一步降低了改善型需求客户的购房门槛，为愿意加杠杆的客户创造了条件，有助于满足改善型客户的需求。但他同时表示，“考虑到现实中愿意以15%首付贷款85%的客户较少（更高的杠杆对应更多的月供），这一政策所覆盖的客群带来的对房地产销售的边际改善或较为有限。”
按揭贷高占比银行或更受冲击
“若本次存量按揭贷款下降50BP，预计对于主要上市银行2025年整体平均息差的负面影响约为6.38BP，对于营收和盈利的负面影响约为3%和6%。”平安证券分析师袁喆奇指出，存量按揭利率调整对银行息差、营收和盈利的冲击不可避免，特别是按揭贷款占比更高的国有大行受到的冲击更为明显，但他同时指出，若考虑负债成本红利释放以及监管对于银行业经营的关注，特别是考虑政策落地之后对于提前还贷现象的改善以及居民消费潜力的释放，对银行的负面冲击或将进一步减弱。
张浩也认为，本次存量房贷利率调整对银行的影响可能略小于2023年8月的那次调整，他进一步指出，降准、7天逆回购降息、存款利率将同步调降等增量政策均有助于降低银行负债端成本，对存量房贷利率下调造成的银行利息收入降幅产生一定弥补，他预计商业银行净息差能够保持大体稳定，短期压力可能出现在明年上半年，后续影响或有限。“在居民端利息成本下降后，居民还贷意愿有望边际加强，银行资产质量及市场对其质量的预期也将得以改善，叠加红利投资的长逻辑，回调后仍可择机配置银行板块。”
在银行板块的后续投资上，华泰证券分析师沈娟建议把握中小银行的结构性机会，林英奇则建议选择股息较高、资产质量稳定的银行以及经济改善预期下更具弹性的银行。“我们继续看好银行板块全年表现，资产荒背景下银行作为类固收资产的配置价值依然存在。”袁喆奇指出，银行股的红利逻辑仍在延续，个股维度，他认为高股息银行（如工商银行、建设银行、上海银行）的配置价值依然突出，同时建议关注稳增长和地产政策发力效果对区域行（成都银行、长沙银行、苏州银行、常熟银行、宁波银行）和股份行（兴业银行、招商银行）的催化。
记者 赵琦薇