近期政策密集出台。9月24日，人民银行、金融监管总局及银监会的三位主要领导召开了一次重要的新闻发布会，宣布了一系列新的政策。随后，9月25日又召开了一场重要会议，9月26日发布了入市政策，9月27日则出台了降准降息的措施。因此，近期可以说是政策密集出台的高峰期。 与此同时，我们也看到股市出现了大幅上涨。有人形容股市“三年从3000点跌到2700点，三天又从2700点涨回3000点”，这样的涨幅令人瞩目。
在政策频频推出、股市大幅上涨的背景下，很多人提出了一个问题：房地产会大幅上涨吗？房价会飙升吗？这是我们今天要研究的核心问题。我们将从几个方面展开讨论：第一，近期出台了哪些与房地产相关的政策；第二，这些政策对房地产市场有何影响；第三，房地产未来的走势如何；第四，还有哪些因素在影响房地产市场；第五，基于当前政策环境，我们得出哪些启示和建议。 在此，我们首先提出一个基本结论：近期出台的一系列政策，包括与房地产相关的政策，主要起到了稳定房价的作用。房价原有的大幅下跌趋势已经得到了有效遏制。 然而，当前的关键问题是，是否会因此引发房价的大幅上涨，回到几年前的上涨水平？我们认为，房价很难恢复到过去那种快速上涨的幅度。这是我们对当前形势的基本分析。
一、近期出台了哪些房地产政策？
从9月份的情况来看，房地产政策主要体现在以下三个方面。
第一，9月24日宣布调整了房地产首付款比例，将首付比例从25%下调至15%，这是一个重要政策。
第二，存量房贷利率进行了调整，降至与新房贷款利率接近的水平。总体而言，存量房贷利率要降60个基点，贷款利率大约为3.85%，基本维持在这一水平。
第三，关于去库存的措施也较为多样，主要包括鼓励国有企业购房，并通过人民银行为国有企业提供贷款支持。人民银行对国有企业贷款的补贴政策也发生了变化，过去是每100元贷款补贴60元，现在则是全额补贴。此项政策涉及约3000亿元的再贷款，对房地产市场产生了直接且较大的影响。
此外，各地也陆续出台了一些取消限购的政策。例如，广州已取消限购，深圳也有可能在近期取消限购。尽管北京和上海暂时不会取消限购政策，但这两个城市推出了许多鼓励购房的措施。例如，在北京，符合五年社保条件的居民可以购房，虽然市中心区域限制较多，但在通州和周边地区购房则没有限制。上海则允许在外环以外的区域购房，并且实施了灵活的购房政策。
以上措施大部分是在此前推出的。 从年初以来，我们可以看出，房地产政策的总体特点是稳步推进，包括“6个钱包”政策、以旧换新政策，以及“白名单”政策等一系列房地产相关的政策。 现在大家最关心的问题是，这些政策将对房地产行业产生怎样的影响？这是一个值得深入探讨的关键问题。
二、政策出台对房地产的影响
从一般人的角度来看，房地产市场此前呈现逐渐下滑的趋势，主要原因是房价和地价的双重下降，导致房地产购买量减少。各地政府的土地收入因此大幅减少，土地财政难以维持。这一现象是显而易见的。此外，房地产市场的下滑还影响了消费和地方政府的财政收入，同时也导致了巨大的城投债务问题。地方政府约有55万亿元的城投债，加上中央政府的35万亿元，总计约90万亿元，再加上财政部的25万亿元，整个地方债务约为115万亿元，这一数字相当庞大。
然而，近期出台的一系列政策，如降低首付比例、取消部分城市的限购等，对房地产市场产生了显著影响。
首先，将首付比例从25%降至15%，使得购房者负担减轻，购房变得更加容易。
其次，近期房价在部分地区大幅下跌，有的地方房价甚至下降了50%至70%，为有购房需求的人提供了一个非常有利的入市环境。然而，许多人仍然持观望态度，担心房价继续下跌。如果政策能够有效稳定市场情绪，购房需求可能会有所增加。
第三，存量房贷利率的调整也具有积极作用。存量房贷利率降至接近新房贷款的水平，平均下调约50个基点，惠及约1.5亿人、5000万个家庭，预计能为家庭节省1500亿元，这部分资金可以重新进入房产市场，进一步促进消费。这些政策无疑是积极的措施。
此外，针对房地产企业手中的土地问题，政策鼓励国有企业购房接盘，人民银行通过再贷款支持这些企业的购房行为。此举有助于盘活存量土地，并推动房产项目的继续建设，从而缓解房地产企业的资金压力。一旦房地产公司获得资金，便可以偿还银行利息和本金，缓解土地财政和城投债务的压力。
通过上述分析可以看出，房地产市场的下行压力在减少，而上升动力在增加。在一些地区，房价已经开始回升。例如，温州在9月24日新闻发布会后，房价出现了调整，北京的一些中介公司也立即上调了价格。这表明，随着政策的及时出台，房地产市场的信心逐渐增强，库存逐渐减少，金融助力开发力度加大，人们的购房意愿增强，房价下跌的势头得以遏制，市场开始复苏。 一旦这种趋势持续下去，必将进一步刺激消费。房地产作为大宗资金流动的重要领域，对活跃经济的影响显著。例如，北京和上海的房产，单套房价通常高达500万元以上，甚至有两三千万、四五千万的房子。因此，当人们愿意投入资金购房时，房地产对经济的拉动作用无可替代。 专家指出，目前唯一能够与房地产媲美的就是股市。股市的交易量提升、上涨所带来的财富效应，可能对经济产生与房地产类似的推动作用。此外，政策中的以旧换新、新能源汽车和光伏等措施虽然也能对经济产生一定的拉动作用，但其规模难以与房地产相提并论。
综上所述，近期出台的一系列政策在稳定房价、增强房地产市场信心以及促进经济发展方面，发挥了重要作用。这是当前房地产市场的基本情况和政策影响分析。
三、近期出台的政策以及未来可能出台的政策，是否会导致房价大幅上涨？
随着政策的密集出台，股市出现了暴涨，甚至达到疯狂的程度。由此，许多人提出了一个问题：房地产是否也会暴涨？是否会恢复到过去那种“一天一个价”的状态，房价快速上涨到原来的水平？回想2000年到2015年，尤其是2012、2013年或2015、2016年，房价的上涨速度非常快，甚至出现了上午签约下午房价就上涨的情况，一年内上涨30%-50%都是常见现象。那么现在，房价是否还会出现这样的涨幅？这个问题涉及到当前政策的刺激效应。我们认为，房价很难恢复到过去那种大幅度上涨的状态，这几乎是确定的。 为什么会是这样的情况？
首先，这次房价下跌幅度较大，新房价格下跌超过50%的情况并不少见，跌幅较小的地区也有30%左右。一些中心城市的房价从每平方米20多万跌到10多万，甚至北京周边地区房价从每平方米2万跌到5000元，这相当于房价已经下跌了四分之三。房价下跌的主要原因是普通民众购房能力下降，有钱人则将资金外移，抛售房地产的现象增多，法拍房数量也大幅增加。这些因素导致了房价的超跌。
其次，我们需要考虑推动房价上涨的力量有多大。目前我们看到的是房地产企业在积极去库存，土地开始转让，地方政府的财政收入得以增加，银行还款压力得到缓解。这些政策的确能够化解房地产市场的矛盾，树立市场信心。然而，要推动房价在短期内恢复到过去那种几倍、十几倍的涨幅，几乎是不可能的。例如，北京房价曾从两三千元上涨到五六万元，涨了20倍；上海的衡山路房价从六七千元涨到20万元，涨幅接近30倍。这种现象很难再现。
原因有两个：
第一，上一轮房价上涨的背后，是改革开放40年积累的资金和对房地产投资价值的高度认可，带有很强的投机性。当时，许多人将房子视为主要的财产投资，使得中国家庭财产的70%集中在房地产上。而如今，财富逻辑已经发生了变化。
第二，高科技产业成为未来推动经济发展的主要动力，科技企业的不断发展和股市的上涨，吸引了大量财富流向股市和高科技领域。富裕阶层对房地产投资的兴趣下降，他们更倾向于将资金存起来，或投向高科技企业和资本市场，尤其是境外市场。
因此，推动房价上涨的资金力量已经分散。 此外，现有房产的老化问题也是影响因素之一。许多房子已经进入25-30年的使用期，房地产的使用寿命通常为40-50年，超过30年后，房屋需要进行大规模维修，到了40年时，其市场价值明显减少。同时，市场上的房产分为两大类：一类是房地产公司手里的新房，这些房子往往卖不出去；另一类是老百姓手中的老房子，尤其是“老破小”类型的房子，价值进一步降低，购房需求减少。 房地产政策也发生了变化。过去，像北京的“老破小”房子可以通过拆迁获得巨额补偿，但现在逐渐转变为只腾退不拆迁，更多的是通过房产置换解决问题。例如，北京的南锣鼓巷曾有20-40平方米的小房子拆迁后可获得2000万至4000万元的补偿，但这种现象已经不再出现。因此，推动房价大幅上涨的因素不复存在。
综上所述，我们的结论是，近期政策的主要目的是稳定房价，增强市场信心，帮助房地产企业纾困，去库存，并促进土地开发和解决住房问题。这些政策不会引发房价大幅上涨，因为普通民众的购房能力有限，富裕阶层对购房的兴趣也在下降。这些因素共同作用，使得房价大幅上涨的可能性非常小。
四、关于未来房地产的发展方向
从政策和房地产市场走势的角度，结合国际国内形势来看，早期国家出台了鼓励房地产发展的政策，倡导民众投资于房地产。然而，近期政策发生了变化，房住不炒的理念逐渐转变为鼓励购房。当前的主要目标是消化房地产库存，并化解城投债务。实际上，这是一种去库存的宏观策略。
因此，可以说，房地产整体已经进入了一个新的阶段，其影响力和财产价值相较以往有所下降，对社会的影响也相应减小。 与此同时，中国经济正处于转型期，转型的目标是通过新型生产力推动高质量发展。这一轮经济复苏主要依托制造业和高科技产业，注入了新的活力。国家正试图摆脱依赖水泥和砖头的传统经济模式，转向以制造业竞争力和高科技竞争力为核心的发展方向，例如芯片和光刻技术等领域的竞争力，这将成为未来经济发展的重点。
因此，我们应当意识到时代的巨大变化，不能再用旧有的思维方式看待房地产市场，这一点至关重要。
五、我们有哪些建议？
根据我们的政策分析和房地产形势分析，我们得出了两个结论。
第一，近期房地产市场的主要趋势是去库存，鼓励民众购房。第二，房地产市场可能不会出现大幅上涨，但会有一定程度的上涨。
因此，基于这两个结论，我们的第一个建议是：如果你有刚需住房需求，应该尽快购房，特别是新房。新房的使用效率更高，能够更好地满足居住需求。如果选择购买老房子，可能还没等你入住，房子就已经老旧了，这对长期居住是不利的。因此，建议优先选择新房。第二个建议是，目前的房地产市场，其居住价值已经超过了投资价值。虽然房子可能会有一定程度的升值，并且通过出租还能产生部分收益，但房地产市场很难再恢复到过去那种大幅度上涨的状态，像过去那样的翻倍收益，例如从2000元上涨到四五万元，20倍、30倍的增长情况已经不常见了。
因此，购房应以居住为核心，注重更新居住环境，提高生活质量，放心购买住房。 如果目标是追求财富增值，可能更适合考虑股票投资或投向高科技企业的理财产品，这才是未来更具潜力的发展方向。这就是我们今天对房地产市场发表的主要观点。