这几天，大家都在关心股市，一场史无前例的疯涨，以至于楼市连发新政，刚上热搜几个小时就都被挤出榜单。
不少中介连夜发朋友圈，“见证历史多年后，回过头来看2024年9月底，就是股市+楼市底部”。
楼市真的要见底了？新政真有这么大威力？
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这一轮新政，其实是在意料之中，因为九月上旬全国范围，无论新房还是二手房，成交数据下滑太厉害，甚至可以“用难”二字看来形容，这不是秘密，包括上海。
9月15日至17日，中秋三天，全国25个代表城市，新房日均销售面积较2023年同期下降约29%，与2019年相比则下降 55%。
眼瞅着金九银十还没开始就结束了，再不刺激，今年就彻底完了。这一完，明年春节后再想起来，难上加难，这就是一股气。
果不其然，9月26日定调要“促进房地产市场止跌回稳”，紧接着几个一线城市连夜发布楼市新政。
广州力度最大，成为首个全面取消限购政策的一线城市。
深圳新政有所保留。
取消住宅和商住房的限售，取消针对新房项目的限价。
有深圳户口的家庭可在核心区购买2套，在非核心区再买1套，单身可在核心区和非核心区各买1套。
同时，首套房最低首付比例调整为15%，二套房为20%。松绑不满五年的业主，增值税直接5改2。
上海的新政低于预期。
限购放松，外环线外由之前社保满三年减为满一年。首付比例也做了调整，首套降为15%，二套房降为25%，实行差异化政策区域的则降为20%。
此外，增值税也直接5改2了，并取消普宅和非普宅标准。
北京政策相对保守。
首套最低首付款比例15%，二套20%。非本市户籍居民五环内购房社保5年改3年，五环外5年改2年。
02
很多人问我，这次政策的力度究竟有多大？很多媒体都吹上天了，感觉接下来几个月楼市要起飞。
肯定利好市场，未来两个月，北京、上海、深圳、广州成交量会出现一波反弹，尤其北京，真实的大面积的房价反弹概率并不高，房主心态会有变化，但市场只在求稳。
因为相比今年517新政，还是有点藏着掖着的意思！没办法，要节约弹药，最后一张大猫儿得拆着打。
我觉得现在关注的重点是，中国楼市正式进入“一线城市”虹吸时代。保一线，弃其他。
这一波楼市新政很明显，一线城市已经无法内部消化房子，面对去库存压力，只能打开一个缺口，让外地人来接盘，通过教育、医疗等完善的资源配置，来吸引有钱人和优质人才。
未来，也许一年内，深圳也好，上海也罢，会全面取消限购。
为什么二三四五线城市楼市，到现在一点动静都没有？
不是不想出新政，而是工具箱里面没有东西了，除非主动降房价，但降房价带来的后果无法承受，一方面市场信心会崩塌，原来大家还可以装死，另一方面拖累地方经济，土地出让金减少，开发商要撤。
这才有了所谓“严禁低价卖房，房价保卫战打响”的口号。
我还是维持之前的判断，二三四五线城市今年没有金九银十。新一线城市，还能波动一下，出货的好机会。
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我上周曾经在“16号内参”中就杭州楼市怎么起飞，又怎么被击穿底线，特别写过一篇文章。
评论区有人让我有写写超级城市的人口虹吸。
其实，从官方统计数据中，就能发现很多线索。
拿上海来说，根据上海统计局2024年3月21日发布的《2023年上海市国民经济和社会发展统计公报》，截止2023年年末，常住人口达到2487.45万人，外来常住人口1007.28万人，占比40.49%。
其中松江、嘉定、青浦、奉贤四区，外来人口占比都超过了50%，浦东、黄浦、闵行、宝山，外来人口占比也达到了惊人的40%以上。
根据七普的数据，安徽、江苏和河南是排名前三的人口输入大省，占比分别达到了23%、17%和13%。
可以想象，如果“买房落户”这个大招出手，会有多少人在上海买房，毕竟现在上海的房价已经不离谱了，内环老破小价格已经回到16年。
节后我会专门写一篇中国人口大迁移。
这一波新政，有人已经开始激动了，有的人突然慌了，其实大势并没有变。如果某一天北上等标杆城市的购房限制政策完全放开，很可能是房地产政策接近见底的一个信号。
说真的，这个国庆，买房并不是最好时机，但卖房肯定是，情绪面、资金面、基本面都给到位了。
多说一句，最近很多人问改善是不是到出手机会了？先卖了再谈买。