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国庆假期，楼市呈现火热态势！
满屏都在报道带看、成交增长50%，甚至翻倍！
我也踩了几个盘，确实如报道的那样——人声鼎沸！
这样的场景，许久没有到来了！
下面，我就和大家分享一下，热度是如何来的？到底有多热？能持续多久？
催化国庆行情的，主要有4个因素：
首先，9.26重要会议关于“止跌企稳”的明确表态，极大地提振了市场预期。
这种预期，就是市场“底部”即将到来！
其次，信贷政策很给力：
首套、二套贷款首付比例统一至15%。尽管京沪深还有差别，但二套首付也只有20%或25%，购房门槛极大地降低了。首套房贷利率降至3%，二套也只有3.4%，与理财利率差距收缩，贷款的积极性提升。
再次，取消普通住房和非普通住房差异，增值税免征期“5年改2年”，叠加利率下降，极大地降低了购房成本。
最后，美元开启降息，股市火爆，以及后续大招（比如“10万亿”小作文）的传言等，被解读为新周期到来。
当然，不仅政策全方位扶持，国庆期间全国130余个城市、1000余家房企、2000个项目（楼盘）举办促销活动，可谓天时地利人和。同时，各路媒体开展立体化、全方位的宣传。外出途中，满屏都是楼市热闹的消息，估计大家都看到了，这也带旺了整体市场的情绪。
都说国庆楼市好，怎么个“好法”呢？
给大家做个总结：
一是，无论是来访、认购，普遍有50%甚至翻倍增长。很多项目/城市，国庆期间一天的商品房成交量，大约是9月份一周的成交量。
二是，无论是刚需盘，还是改善盘，中心区项目，还是近郊/远郊项目，新房还是二手房，都有交易的明显增长。当然，一些楼盘在9月份交易很冷清，国庆期间十几套交易就是翻倍了，显得很活跃。另外，由于政策鼓励改善型需求，加上各地积极造势，新房比二手房交易好一些。
三是，哪些项目交易更好呢？
首先，价格要足够低，售价不能高于周边项目，甚至要与周边的同品质二手房有“价格倒挂”，比如深圳卖的最好的项目，就是这样的；
其次，区位要足够好，特别是距离地铁近，通勤、小孩入学等没有瑕疵；
最后，综合品质要足够好，比如大品牌国央企开发商，高得房率，交付有保障。
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国庆楼市热度高，但开发商也非常内卷！
我发现一个现象，国庆期间开发商的促销力度也很大，很多项目都有“送黄金、送车位、送新能源汽车”。另外，还有一些折上折的优惠。笔者参观的一个项目，居然有5-6个99折或98折。
算下来，比原始价格少了近100万！
其实，开发商不愿意搞“价格战”了。因为，“价格战”恶化了市场的情绪，产生进一步降价的预期，还会导致购房者担心：开发商如此倾销，是不是资金链有问题、会不会导致交付有问题。
因此，恶性“价格战”没有赢家！
另外，国庆前的9月30号，中房协发出《百城千企商品房促销活动承诺倡议书》，倡议“销售价格合理，决不随意哄抬价格扰乱市场，也不过度降价搞恶性竞争，做市场止跌回稳的促进者，市场稳健的维护者”。因此，从落实“止跌企稳”的角度看，不能搞“价格战”了。
问题是，开发商面临的最大问题，就是购房者选择很多样、很多元。特别是在地铁四通八达、新房项目同质化竞争（比如，基本都是地铁盘、公摊都很低）的当下，地段价值被拉平了，通勤0.5-1小时的半径内，可在多个区域选择。而且，还可在新房和二手房之间进行选择。
毕竟，二手房还有“即买即住”的优势，很多“次新”二手房还是新房的替代品。
因此，我发现，尽管每个售楼处人气都比较高，但购房者下定（或叫转换率）的比例不算高，往往是多方比较、多项目比较、新房和二手房比较，甚至一个项目来看三次。购房者理性，开发商不能大幅度降价，就出现“送黄金、送车位、送新能源汽车”等价值在30-50万的高额赠送。
当然，高额赠送也好，折上折也好，大多是5.17以后8-9月份的促销策略。只是，国庆期间维系了这些优惠，甚至推出了引流的新优惠（力度并不大）。因此，笔者发现，只要是大品牌的开发商项目，定价合理，没有明显的瑕疵，没有收回折扣，还能推出新的优惠，就能获得不错的业绩。比如，在广州，笔者了解到，保利和越秀国庆期间实现了既定的目标。
这就叫，懂得趁势、顺势、借势！
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因此，媒体报道，有项目逆势提价、收回折扣等等，这些都是虚假的消息，或者只是个案，主要目的是“逼定”（通过营销话术，驱使购房者下定金）。事实上，引流到售楼处现场以后，销售中介往往会特别强调，“除了常规的促销优惠，国庆期间还有什么什么优惠”等等。
所以，但凡没有在国庆开盘或加推，或者开盘以后没有优惠促销，甚至逆势提价、收回折扣，都不懂得趁势、借势，必然也会流失客户。另外，部分有瑕疵的项目，特别是在交通、教育配套上有缺陷，国庆期间销售表现都不太好。还是那句话，买方市场，开发商得卷起来。
当然，也有个别二手房逆势涨价，或收回折扣的，主要是一些学位房、次新房，周边竞品较少，前期业主急售，定价比较低。现在，市场情绪好转了，业主提价10万，有购房者（特别是学位房买家）担心后续再次涨价，就接受了业主提价。但多数案例是，议价率从8%降至5%。
还有一个现象，9月30日-10月2号，交易特别活跃，10月3号以后，销售案场的交易量开始走低。也好理解：9月30号，国家和各地纾困政策此起彼伏，楼市热度高，很多本来打算买房但一直处于犹豫状态的人，预期受政策“临门一脚”的影响，从而果断进入了市场。
政策提振预期，到10月2日，可能达到了高峰。从3号开始，很多人该旅游旅游、该探亲探亲，交易量就开始下滑。预计10月6日-7日，随着返程高峰的到来，预计还有一波交易量。毕竟，很多人很早前就预定了9月30日甚至更早前出行，没有预料到突如其来的行情。
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都很关心，后市会如何演变？
首先，10月份的交易量，不管新房还是二手房，比9月份增长50%甚至更高，都是有可能的。
一方面，刚刚过去的9月份，新房交易量实在太低了。根据克而瑞公布的数据，9月份，百城新房成交1900多万平方米，同比2023年9月下降21%，相当于2022年9月份的59%，2021年9月份的46%，2019年9月份的40%，2018年9月份的35%，创下阶段性新低。
因此，10月大幅度好于9月和去年10月是必然的。但从调研来看，随着“门槛”上的需求被市场消化，后续又面临接续力的问题。比如，去年8月底认房不认贷及今年5.17以后，都有类似情况。
另外，近期政策提高了新房的竞争力，比如新房的各种促销，“高得房率”上的竞争力，调整规划条件（取消配建、改变功能等）带来的优势，以及大品牌开发商交付上的保障，促进“卖旧买新”的各种政策激励，使得之前购房需求向二手房分流的局面，有了一定缓解。
但是，二手房挂牌量还在高位，市场对于楼市的既定预期还很顽固，不排除趁势出货的二手房新增挂牌。收入和就业的基本面因素还未改观，供求关系摆在那里，消费者愈加理性，后续二手房和新房的竞争还很激烈，新房之间的抢客大战也很激烈。一旦增量需求跟不上，供求关系发生重大变化又开始起作用，可能又会出现新一轮的“价格踩踏”，市场重蹈覆辙。
不过，我认为，国家既然明确了“止跌企稳”的新基调，再加上楼市无序下跌，导致的风险已造成巨大且无法仍受的影响，政策“非止跌不罢休”。我认为，严控增量上迫切需要出台新的举措，比如新房库存过大区域、二手房挂牌量大的区域，暂停新增供地、暂停拆除式更新、暂缓新开工，给市场传达积极信号，而不是把市场企稳作为继续卖地的机会。
毕竟，让百姓看到自家的资产能保值，这是止跌企稳的关键！
另外，调研中发现，很多业内人士都讲到3点：
一是政策不能停，建议对于二手房交易契税、增值税、个税等等，实施减免，并再次下调LPR，驱动按揭利率进一步下调。一方面，产生明显的“降成本”效应，很多新市民对买房成本很敏感。另一方面，让按揭利率彻底降至无风险利率水平（2%左右），去化二手房高位的挂牌库存。
二是创新思路去库存。当下的库存比较大，不仅有新房在售库存，还有“在路上”的库存（在建未售、未开发土地），更有二手房的库存。库存不去，供求关系很难平衡，止跌企稳很难实现。收购存量房做保障房，盘活存量闲置土地做保障房，对接新市民，财政政策可以积极作为。
表：30个重点监测城市2022年住宅广义库存消化周期（年）
数据来源：克而瑞地产研究
三是楼市的基本面亟待修复。比如，近期国家也发布了重磅文件，《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，提到“把高质量充分就业作为经济社会发展优先目标，纳入发展规划，促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力，提高发展的就业带动力”。
只有夯实高质量充分就业的支持基础，楼市后续能得到基本面支撑，止跌企稳才能有保障。
来源：李宇嘉地产笔记。
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