2024年9月底，持续低迷和承压的中国楼市和房价，终于迎来了国家层面的新定调。
9月26日召开的高级别会议新闻稿共计1170字，而涉及到房地产的篇幅便达到116字，占整个新闻稿字数的10%左右，可见这次国家对房地产行业是很重视的。
原文是这么说的：
会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
这次高级别会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，也是之前没有出现过的，应该说确实也在一定程度上提振了市场信心。
那么如何“止跌回稳”？国家高级别会议提出了如下几点举措，目前正在实践中，具体看：
1、首先是控制供给，即严格控增量、优化存量、提高质量。
2、第二是解决烂尾楼，即加大“白名单”项目贷款投放力度、支持盘活存量闲置土地。
3、第三是推动去库存，即调整住房限购政策，预计限购政策会在全国范围内逐步清零。
4、第四是减轻债务负担，即降低存量房贷利率。
最后是抓紧完善土地、财政、金融等政策，“抓紧”已经能够说明紧迫性了，显然是在土地、财政、金融等方面给予楼市支持。
9月底以来，各地陆续出台促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，带来房地产市场整体上呈现积极变化，市场信心有所恢复。
国庆节前，北上广深四个一线城市调整住房限购等政策措施。重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策文件。武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市出台了本市房地产市场优化政策。
据住房城乡建设部介绍，截至10月4日，已有20余个省（自治区、直辖市）130余个城市，组织开展了金秋促销季、住（房）博会、云展厅、直播看房等多种形式的线上、线下商品房促销及同步宣传、政策解读等活动。
开展折扣、优惠券、赠购房权益、限时优惠……全国1000余家房企的近2000个项目（楼盘）参加促销，多地售楼处开展多种营销活动。江西上饶、吉安，湖南衡阳等部分城市开发商启动返乡置业促销活动。
二手房市场，也开始出现了一些躁动，比如房东跳价反悔，取消挂牌等等的消息被中介群体热传炒作。
各楼市群也开始异常热闹，很多人在问：还会不会跌，现在该不该买房。
这篇文章，将基于对2024年国庆假期期间，中国楼市和房价的几个维度的真实情况详细梳理，结合国家对于楼市的最新定调分析，从敬畏常识，尊重规律的角度出发，和大家聊一聊国庆假期以后，国内楼市和房价的几个可能变化和走向。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
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1
不吹不黑，事实说话：最近的楼市，真实情况怎么样了？
从数据上来看，9月楼市，开始出现了一些明显的变化，这里用中指的数据给大家进行一个分享：
- 成交量上：9月楼市成交量整体环比下降，三四线城市环比止跌回稳
图片来源：见图
从中指数据监测23个主要城市的数据显示，
一线城市成交量环比下降21%，同比下降35%
二线城市成交量环比下降6%，同比下降27%
三四线城市成交量环比上升0.12%，同比下降15%
其中一线城市，成交面积也是整体下降：
北京、上海、深圳均环比大幅度下降，广州止跌回稳、略涨0.8%；同比去年则全部大幅度下降。
图片来源：见图
- 房价情况上：
新房价格同环比止跌回涨，二手房价格仍未止跌
中指数据监测百城房价数据，
9月新房成交价格环比上涨0.14%，同比上涨1.85%；
9月二手房价格环比下跌0.7%，环比连跌29个月，同比下跌7%。
2021年1月至2024年9月百城二手住宅价格及环比变化
图片来源：见图
从市场角度来看：
- 看房的人多了
中介机构的经纪人员表示，最近很忙。之前平均两三天才能接待到一组看房客，而最近每天都可以接待一两组，甚至更多。
- 挂牌提价的业主多了
自新政推出后，市场明显回暖，二手房挂牌出售的业主们心态更稳了，有些甚至对房价走势有了期待。从贝壳的数据来看，最近挂牌提价的业主明显多了，而有部分业主是选择下架后、重新提价上架。
- 比较有看点的是：新房市场如火如荼，房地产自媒体风向变了
从各路媒体和各种楼市交流群的情况来看，国庆的楼盘销售是如火如荼的：一二线城市有些热门楼盘人满为患，很多楼盘成交量喜人甚至爆量，而不少楼盘也仍在降价促销、抑价换量……
整体情况看是较好，最终实际成绩还得看节后的网签数据来验证。
而各自媒体的话风也发生了巨大变化，此前暴跌、大跌、崩盘之类的字眼基本消失了，取而代之的是狂卖、燃了、涨价、热起来……
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综合看下来，实际上要说当下楼市回暖这样的结论，多少有些站不住脚。
更多的，还是舆论，宣传，还有情绪面上的一些炒作，都是老演员，老配方，老套路了，也没啥新意可言。
特别是用豪宅热销当作预期炒作的内容，更是没有任何进步。
不吹不黑：新房价格止跌是有的，但是成交企稳目前来看还说不上，十月国庆假期情况特殊，如果要把这种阶段的成交量当作稳的常态来看，不太合理。
值得注意的，其实是更能反应真实市场购买力和供求关系的二手房市场，而从二手房市场的情况来看，不管炒作什么房东反悔跳价这些话题内容，实际上，从整体来看，二手房市场的价格下行态势，依然存在。
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2
一帮房中介雀跃，房东开始跳单，是否意味着房价就要涨了？
930新政让一帮房中介雀跃，房东开始跳单，这个可以理解，可是，中国的房价真的跌到底要涨了么？
这是一个好问题。
国家高级别会议的公开文件中说的是，要促进房价止跌回稳；
却被很多人曲解为，房价又要再次大涨了。
政策支持股市，是攻；
支持房市，最多是守；
股市涨了，能够有效激励创业和投资。高房价，能吗？
股市涨了，收益明天就能拿出来消费。高房价，能吗？
虽然中国房价跌了，跟国际可负担标准比，仍然是全世界最高的；
一线城市是四五十倍，二线是二三十倍，国际可负担标准不超过十倍。
中国古代佃农，历朝历代，地租都很少超过产量的三成。
现在，90%家庭都拥有一套房，40%家庭都拥有二套房。
这玩意能当钱花吗？想变现，谁愿意接盘？谁接的起盘？
说到底，每个人都会怀念房地产发展的各个阶段里对自己更有利的那个阶段。
当下的房地产算不算不正常？
如果用周期理论解释的话，那也算不上不正常。
有起就有落嘛，跟过去涨的时候相比，今天的落算不上什么。
房价都涨了十倍了，落个30%就受不了了？
但是，即使如此，从经济健康的逻辑出发，无论是从利率的角度，还是从收入的角度，目前许多城市的房价仍然虚高。
而这样的虚高，在基本面没有得到实质性改善，以及社会财富分配模式没有出现重大调整以前，按照当下国内居民部门的收入来看，是撑不住的。
不然，过去几年的下行压力是哪里来的？
国家想要的目标，是止跌企稳，国家有能力救房地产吗？如果只是救房价，砸钱就够了；
如果是让房地产恢复一个稳定、兴旺的状态，那可不容易做到。
构建房地产发展新模式，如果真的很容易，就不会搞了一年多，八字都还没一撇了。
核心的本质就在这里了，短期的情绪和氛围炒作，能不能撑起这个虚高的价格，其实，明眼人一看就知道。
房价别下跌太快，收入快速提上来，双方达到一个动态的平衡，这就是“止跌回稳”这一大政策努力的方向。
房价跌得太快了，国家怕出事，出台政策希望房价止跌，至于能不能马上就止跌，大家只看当年提“房住不炒”时房价的走势就知道了。
2016年提房住不炒，直到2021年房价才拐头向下，如此，凭啥得出国家一提“止损回稳”房价便立即上涨的结论来呢？
所以，当下加价，跳价，反悔的房东和炒房投机群体，后面有得是机会一把一把往自己嘴里塞后悔药的。
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3
后市展望：这一轮市场情绪和预期的微妙博弈，能持续多久？
当然，短期的躁动和价格博弈出现，无伤大雅，经济社会，牛皮随便吹，最终还是要看真金白银的成交能不能实现。
从个人的角度，对于当下涨价的开发商和房东，颇为鄙夷。
涨价这个动作没有错，但是借势炒作，见缝插针，就太急功近利了。
顺势高效率出货的机会，就这么被糟蹋浪费了，实在是可惜。
人为财死，鸟为食亡，老祖宗的经验，还真的是不骗人。
除了被情绪和氛围驱动，主动上杆子接盘的群体以外，其实很多人都关心，这一轮市场的预期博弈，能持续多长时间。
实际上，这样的博弈，一个月都撑不到，短期的躁动和炒作，无法改变持续的趋势，10月份一过，就恢复正常情况了。
经济市场的博弈，总是以买卖双方其中一方，被对方彻底拿捏作为胜负判定的。
眼下的楼市就像一个躺在ICU里的危重病人，国家像医生那样努力给它打针吃药是为了保它的命，而一些人却想着一针下去他就能从病床上跳起来去搬砖赚钱，大家觉得可能么？
现金为王的经济基本面环境中，背负债务压力和下行确定性的房东，还试图涨价套利，这个做法多少有点逐利而死的贪婪了。
这个时候还愿意去接盘的，也不多说，有些人的命运和遭遇，配得上他们的认知。
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后续中国的楼市房价走向，应该怎么看？
国家的政策是初衷，初衷离目标还有很长一段距离，大方向上可以听国家的，但时间线上不能马上就听国家的，得等，至少等上一年半载甚至两年。
止跌需要时间，回稳更需要时间，等大家身边房产中介，以及公务员都主动买房了大家再考虑再跟进都不迟。
方向和趋势上一定要相信国家的态度和规划；
但是实际操作上，还是要看利益关联的“人精群体”，到底是如何操作的。
值得注意的是，很多被套住的房产中介和投机炒房群体，必然天天喊着房价涨，但是现实情况，是这些群体背了一身的房贷，每个月的月供压力山大，甚至还有违约风险。
走夜路吹口哨，就是这个意思，很多人忽悠房价还要涨是怕自己破产，违约，彻底出局。
总的来说，当下导致楼市情绪回暖的力量很脆弱，可能很难经得起时间的检验，本轮房价泡沫和杠杆风险的出清过程，还没有完成，国家的“止跌企稳”，也需要一定的过程和时间。
一个关键的本质：
决定中国楼市走向的根本力量并未发生变化，这种根本力度主要指收入的预期和人口的支撑。
有买房打算的群体，不管是出于什么诉求，本质看准了，何必着急？
再等一等，真金白银的实惠在手里面，过年孝敬父母，吃几顿好的，出去旅游放松……不香么？
被不识相的投机玩家和炒房群体一糊弄就要掏钱，那么，这病，神仙难救。
假期时间，随便聊聊，记录思考，不登大雅，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
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